Due dilligence na aquisição imobiliária.

Texto originalmente publicado no meu perfil do linkedin, destinado a leigos, mas muitos colegas precisam saber de algumas destas etapas.

Não raras são as vezes que clientes nos procuram buscando desesperadamente ajuda com alguma execução onde o imóvel foi bloqueado. Muitas vezes é o único imóvel da família ou uma grande parte do patrimônio.

O pior - e o que dói no coração - é quando a pessoa não deve nada e, mesmo assim, acontece de ser intimada sobre a restrição do bem imóvel adquirido por dívidas do antigo proprietário. É péssimo para qualquer um ter um bem bloqueado, tanto pela ansiedade e possibilidade de perder o bem, como pelo próprio transtorno decorrente da situação.

Acontece que, com o devido respeito aos bons corretores, às vezes o adquirente é mal assessorado. Não culpo os profissionais, eles estão lá para viabilizar a negociação e ajudar as pessoas a encontrar o melhor imóvel para atender às expectativas quanto às dimensões, vizinhança, retorno do investimento, etc.

O problema é a cultura dos adquirentes de não contratar um advogado para fazer a due dilligence necessária para verificar se o imóvel está livre de embaraços e verificar se o alienante está livre de execuções fiscais ou outros processos onde pode ser alegada a fraude à execução.

A due dilligence é especialmente importante quando estamos diante de um patrimônio grande. E não se engane, muita gente faz negócios vultosos sem sequer fazer um contrato.

Para quem não conhece, vou trazer o conceito de due dilligence que consta na wikipedia:

Diligência prévia (do inglês, due diligence)[1] refere-se ao processo de investigação de uma oportunidade de negócio que o investidor deverá aceitar para poder avaliar os riscos da transação. Embora tal investigação possa ser feita por obrigação legal, o termo refere-se normalmente a investigações voluntárias. Um exemplo de diligência prévia é o processo pelo qual um potencial adquirente avalia o seu alvo e respectivos activos, quando tem a intenção de proceder a uma aquisição.[2]

Exemplos de diligencias prévias FUNDAMENTAIS a serem feitas antes da aquisição de imóveis são a extração de certidão de inteiro teor e ônus reais no cartório de registro de imóveis (RGI) da comarca onde está situado o imóvel e verificar se o vendedor é devedor de tributos federais, estaduais ou municipais (buscar CNDs nas Secretarias das fazendas).

Mas, mesmo tomando cuidado e verificando certidões de ônus reais e inteiro teor e pedindo CNDs atualizadas, ainda assim podem existir situações que merecem o olhar de um profissional que sabe minimamente o que está fazendo, tanto na investigação prévia, como na redação e (muitas vezes principalmente) na revisão do contrato de compra e venda.

Se você concordou com os termos da compra e venda e finalmente está pronto para fechar o negócio, não esqueça que existem etapas além da assinatura do contrato que devem ser cumpridas.

Em primeiro lugar, lembre-se que imóveis com valor superior a 30 salários mínimos dependem necessariamente da confecção de uma escritura pública para ser considerado válido, segundo o art. 108 do Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Esse é o tipo da informação que deveria ser ensinada no colégio, mas não para por aí.

A legislação nacional exige que, após firmado o instrumento público de compra e venda, seja averbada a transferência da propriedade no registro público. Só assim é possível ter alto grau de certeza sobre se a propriedade do imóvel foi transferida.

E, mesmo assim, ainda é possível que o adquirente venha a perder a propriedade do bem, sofrendo evicção, o que pode ser extremamente traumático.

Não quero tratar aqui sobre as obrigações tributárias e emolumentos de cartório, sobre essas questões, posso escrever outro texto, mas sempre que for adquirir um imóvel, fale com um advogado, não apenas com um corretor.

Por fim, um alerta: se você tem imóveis e não transferiu a propriedade no RGI ou se vendeu um imóvel a um terceiro e não procurou saber se o adquirente procurou transferir, movimente-se. Existem prejuízos que podem surgir desta inércia.