É seguro comprar imóvel com contrato de gaveta?

O chamado contrato de gaveta é muito comum no mercado imobiliário brasileiro. Ele é um acordo de compra e venda de um imóvel realizado entre o vendedor e o comprador sem a realização do pagamento do imposto de transmissão (ITBI) e sem registro no Cartório de Registro de Imóveis e que gera direitos e deveres apenas entre as partes, sem a formalização dos registros públicos.

Na prática, o imóvel passa a ser do comprador, mas, oficialmente, continua sendo de propriedade do vendedor.

Mesmo sem o registro em cartório, o contrato de gaveta tem certa força legal e garante alguma segurança jurídica. Isso porque o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, nestes casos, o comprador pode utilizar o contrato particular para exigir que o comprador faça a outorga da escritura pública em seu nome, oficializando o negócio. Esse processo de chama adjudicação compulsória e pode ser feito na justiça ou no cartório, dependendo do caso.

Se o imóvel estiver financiado junto a algum banco, mas o comprador não conseguir aprovação de crédito no banco e não puder assumir o financiamento, é utilizado o contrato de “pagamento de ágio e assunção de parcelas de financiamento”. Nestes casos, o financiamento permanece em nome do vendedor e o comprador assume a responsabilidade de pagar as parcelas restantes, até a quitação do imóvel.

Embora seja comum, o contrato de gaveta em riscos para as duas partes.

Se o vendedor falecer antes da formalização do negócio, o imóvel será incluído no inventário dos bens do falecido e o comprador precisará participar do processo como terceiro interessado, o que poderá demorar anos. Além disso, um vendedor de má-fé pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa – uma questão que só poderá ser solucionada com na justiça.

Por outro lado, se o comprador deixar de pagar as parcelas, o vendedor será responsável pela dívida, podendo ficar com o nome sujo e até responder a processo judicial de cobrança, porque é dele que o banco vai cobrar as parcelas atrasadas, juros e multas. Além disso, se o comprador ainda estiver morando no local, o vendedor só conseguirá reaver o imóvel com uma ação judicial.

Há alguns cuidados que trazem mais segurança para as partes ao assinar um contrato de gaveta. Recomenda-se que as assinaturas do comprador e do vendedor sejam reconhecidas no Cartório de Notas e que o contrato seja registrado no Cartório de Títulos e Documentos. Assim, o negócio tem a presunção de publicidade, e uma terceira pessoa não poderá alegar desconhecimento.