Locação: multa proporcional (cálculo e desconto) em contrato de aluguel

Introdução

Vamos calcular a multa proporcional em contratos de locação, conforme determinado pela legislação pertinente (Lei 8.245/91).

Por vezes, recebo dúvidas acerca desse cálculo e até mesmo discussões desnecessárias entre locador e locatário a respeito do montante devido.

O texto é simplificado, didático e objetivo.

Análise

Em regra, o contrato de locação estipula uma multa ao locatário (inquilino), quando este antecipa a devolução do imóvel, ou seja, pede a rescisão do contrato antes do término previsto.

Contudo, a legislação pertinente determina que a multa deve ser proporcional. Em outras palavras, deverá ser realizado um cálculo, considerando o período (meses) faltante para o contrato. Assim, a cobrança da multa cheia (integral) é ilegal.

Cálculo

Exemplo:

• Proprietário João aluga um imóvel ao inquilino José.
• O contrato de locação tem o prazo de 30 meses.
• A locação tem o valor de R$ 1.000,00 (mil reais).
• A multa foi estipulada em 3 aluguéis, ou seja, R$ 3.000,00.
• Após 20 meses de contrato, José pede a rescisão antecipada da locação. Note-se que, faltavam 10 meses para cumprir todo o contrato (30 meses).
• João não sabe se pode cobrar o valor integral R$ 3.000,00 ou se deve fazer algum tipo de desconto pelos meses em que João cumpriu o contrato (20 meses de locação).

Nesse caso, o contrato era de 30 meses, cumpriram-se 20 meses e faltavam 10 meses para o término. O cálculo da multa deve considerar apenas os 10 meses faltantes, pois deve ser proporcional.

Se:

• Multa = R$ 3.000,00 (R$ 1.000,00 x 3);
• Contrato = 30 meses
• Divide-se: R$ 3.000,00 / 30 meses
• Valor mensal = R$ 100,00
• Restante = 10 meses
• Multiplica-se: R$ 100,00 x 10 meses
• Valor devido = R$ 1.000,00

O valor devido (proporcional) é de R$ 1.000,00 (mil reais). O locador não deve cobrar a multa integral, no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), pois tal cobrança seria ilegal.

Fundamento legal

A fundamental legal encontra-se no artigo 4º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Adriano Martins Pinheiro é advogado em Portugal e no Brasil, escritor e professor EAD