O que é Regularização Fundiária Urbana (REURB)?

Você vai encontrar neste texto os seguintes tópicos:

• Regularização Fundiária Urbana: contextualização
• O que é Regularização Fundiária Urbana?
• REURB: Quais são os objetivos?
• O que é REURB-S?
• O que é REURB-E?

Regularização Fundiária Urbana: contextualização

No Brasil, cerca de 11 milhões de pessoas vivem em ocupações desordenadas como, por exemplo, favelas e palafitas. Esta quantidade de indivíduos corresponde a 6% da população brasileira que moram em terrenos desregularizados.

Diante disso, houve a criação da lei da Regularização Fundiária Urbana (REURB) com o objetivo de regularizar os imóveis informais ou que estejam em locais desapropriados para ocupação.

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) é a lei 13.465/2017. Ela foi regulamentada pelo Decreto 9.310/2018. Este decreto sofreu algumas alterações por outro decreto de número 9.567/2018.

Isto posto, segue abaixo uma imagem que mostra didaticamente alguns conceitos importantes da REURB:

Como você percebeu, esta lei (REURB) visa colocar os imóveis que estão à deriva do olhar do Direito para dentro dele. Sendo assim, a finalidade é titularizar esses imóveis irregulares.

No entanto, saiba que haverá alguns imóveis de difícil regularização, uma vez que estão dentro de áreas cujo domínio é do município.

Entre outros, é importante frisar que a lei 13.645/17 tem apenas o objetivo exclusivo de destinar o imóvel para o seu devido fim: colocá-lo nos parâmetros legais para que haja a nascimento do direito real.

Isso se corrobora quando Scavone escreve que:

Nota-se, a toda evidência, que a Lei 13.465/2017 não tomou como premissa o critério urbanístico do art. 3º da Lei 6.766/1979, que exige que a área a ser urbanizada deve ser urbana ou de expansão urbana nos termos de lei municipal, pouco importando a localização, mas, sim, a destinação para fins de regularização fundiária urbana. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 145). Forense. Edição do Kindle.

Dito isto, é mais visível conseguirmos conceituar o que é Regularização Fundiária Urbana (REURB).

O que é Regularização Fundiária Urbana?

É um processo administrativo que tem o objetivo de trazer o imóvel para a guarda do Direito. Isso garante que aquelas áreas urbanas consideradas informais sejam regularizadas com os nomes de seus respectivos moradores.

A título de complementação, Scavone indaga que a lei 13.645/17:

Abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 144). Forense. Edição do Kindle.

REURB: Quais são os objetivos?

A aplicação da Regularização Fundiária Urbana tem os seguintes efeitos:

• Criar direitos reais para os ocupantes;
• Atender a função social da propriedade;
• Promover eficiência no uso e ocupação do solo;
• Gerar emprego e renda;
• Garantir direito à moradia.

Além disso, vale dizer que a REURB não depende de lei municipal específica (parágrafo único, art. 28, lei 13.645/17).

[...] A Reurb não depende de lei municipal específica que trate de medidas ou posturas de interesse local aplicáveis a projetos de regularização fundiária urbana” (art. 28, parágrafo único). Relevante e oportuna é a regra, posto que é cediço o estado de profunda letargia que sobrepaira alguns municípios quando se trata de aprovar e regulamentar o uso do solo urbano, o que colabora – e muito – para o atual estágio de informalidade dos imóveis em todo Brasil.” Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 146). Forense. Edição do Kindle.

Dito isto, a REURB tem duas modalidades:

• REURB-S (interesse social);
• REURB-E (interesse específico).

O que é REURB-S?

A REURB-S se refere a pessoas de baixa renda. Pessoas que estão nesta faixa econômica são caracterizadas pelo Poder executivo municipal.

Reurb-S (de Interesse Social), caracterizada pelos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, cuja caracterização (baixa renda) depende de ato do Poder Executivo Municipal. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 147). Forense. Edição do Kindle.

A REURB-S está no art. 17 da lei 13.465/17 e com ela pode-se regularizar o imóvel por meio de um único ato. Neste ato, haverá o:

• Registro do Projeto de Regularização Fundiária; e
• Criação do Direito Real.

Isso é feito no Cartório De Registro de Imóveis. Para isso, é essencial levar os seguintes documentos para praticar o ato:

• Documento que indique o Direito Real adquirido;
• Os nomes das pessoas beneficiadas pela REURB-S;
• A qualificação dessas pessoas (endereço, profissão e assim por diante); e
• Indicação da unidade imobiliária de cada pessoa

Além disso, é importante dizer que os primeiros atos da REUB-S são gratuitos.

Na modalidade S, pelo caráter social que a cerca, os primeiros atos registrais e respectivas certidões são gratuitos, bem como aqueles sobre os quais não incidem tributos (art. 13, §§ 2º, 3º e 6º, lei 13.465/17). Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 148). Forense. Edição do Kindle.

O que é REURB-E?

A REURB-E se refere a pessoas que moram em núcleos informais, porém não estão dentro da faixa daquelas que são de baixa renda.

Reurb-E (de Interesse Específico), caracterizada pelos núcleos urbanos informais ocupados por pessoas não classificadas como de baixa renda, segundo as normas do Poder Executivo Municipal. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 148). Forense. Edição do Kindle.

Isto posto, a REURB-E não protege a população desfavorecida. Nesse sentido, ela é custeada pelos:

• Beneficiários ou requerentes; ou pelo
• Poder Público com cobrança dos beneficiários.

Além do mais, nesta modalidade, adquire-se o Direito Real apenas com o pagamento justo da unidade imobiliária. Para finalizar, a REURB-E pode ser promovida sobre área pública (art. 17 da lei 13.465/17), desde que pague solo para o promovente da REURB [1].

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[1] Sobre a REURB: Até se poderia questionar a importância de tais modalidades em se considerando que ambas têm por escopo o mesmo objetivo, qual seja, incorporar os núcleos humanos informais ao território urbano, todavia, quando o legislador construiu a norma, buscou a diferenciação das modalidades não por acaso, eis que dessa forma tornou-se possível aplicar isenções de custas e de emolumentos àquele que se enquadrasse na modalidade REURB-S, bem como, exemplificativamente, o primeiro registro da REURB-S, que confere direitos reais aos seus beneficiários, dentre outros, o que já não ocorre com a REURB-E, haja vista que nesse caso não haverá isenção. (link: https://www.migalhas.com.br/depeso/332402/reurbse-reurbe--regularizacao-fundiariaeos-seus-aspectos-socioeconomicos).

Scavone Junior, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. ed. 16. Rio de Janeiro : Forense, 2021.

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