3ª Vara Federal de Bauru (SP) Ação de DespejoAutos n.º 000XXXX-13.2016.4.03.6325Autora: Lari Agro Industrial Comercial e Exportadora Ltda. - EPPRé: Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos - Diretoria Regional SP InteriorVistos emanálise de pedido liminar.Trata-se de ação de despejo ajuizada em06/12/2016 por Lari Agro Industrial Comercial e Exportadora Ltda - EPP emface da Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos - Diretoria Regional SP Interior, pela qual pugna a parte autora, emsede de liminar, por ordempara a desocupação, no prazo de 15 (quinze) dias, do imóvel situado na Rua João Gutierrez, n.º 315, Centro, Gália/SP, cujo contrato de locação findou-se em15/09/2016 e que tinha como valor mensal de locação o montante de R$ 2.450,00.Procuração e documentos acostados às fls. 04/12.O feito foi inicialmente proposto perante o Juizado Especial Federal de Bauru/SP, o qual declinou da competência, à fl. 17.Vieramos autos redistribuídos a esta Terceira Vara, fls. 21.Designou este juízo audiência de tentativa de conciliação, à fl. 22, ocorrida às fls. 25/25-verso, ocasião emque se deu por citada a ECT e a qual restou infrutífera.A ECT apresentou contestação às fls. 34/43, semarguição de preliminares, pugnando pela improcedência da demanda e, eventualmente, pela aplicação do art. 63, 3º, da Lei 8.245/91, no caso de procedência.Foi determinado, à fls. 33, que a parte autora demonstrasse a tempestividade da propositura, bemcomo o depósito da caução no valor equivalente a três meses de aluguel, exigida emlei.Afirmou a autora, às fls. 49/50, que o prazo fatal do contrato foi 15/09/2016, que a ação poderia ter sido ajuizada até 15/10/2016, mas que o fora em06/10/2016, portanto, estaria dentro do lapso legal. Disse, ainda, que a notificação de fls. 11-verso não é premonitória e não visou à constituição de requisito processual.Demonstrou o polo autor, à fl. 51, o depósito caução de R$ 7.350,00.Decido.De fato, o contrato de fls. 07-verso/11, teve vigência por 12 (doze) meses, a partir de 15/09/2015 e término em15/09/2016 (fl. 08, Cláusula Segunda), pois a parte autora não teve interesse emprorrogar a sua vigência, nos termos da cláusula 2.2.A respeito, cumpre reproduzir os seguintes dispositivos da Lei n.º 8.245/91, que regulamenta a matéria:Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e comprazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. (...) Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bemcomo por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido: (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996) I - nas hipóteses do art. 9º; II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, emcaráter irrevogável e imitido na posse, comtítulo registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil. Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário emshopping center :a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquemmodificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. (...) Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fimde que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)(...) Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas semprazo determinado. (...) Art. 59. Comas modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. 1º Conceder-se-á liminar para desocupação emquinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverempor fundamento exclusivo:(...) VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação ematé 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) Assim, combase na legislação reproduzida, extrai-se que:a) a ECT não possui, emtese, direito à renovação contratual, porque o prazo de vigência do contrato era inferior a cinco anos e a parte autora comunicou desinteresse emsua prorrogação (fls. 11-verso/12);b) tratando-se de locação não residencial (demais casos), o contrato emquestão cessou, de pleno direito, findo o prazo estipulado, em15/09/2016, pois não houve prorrogação automática por prazo indeterminado, visto que os locadores se opuseram, expressamente, à permanência da ECT como locatária ao comunicarem, em01/06/2016, desinteresse emtal prorrogação e ao proporema presente ação de despejo dentro dos trinta dias subsequentes ao termo final de vigência contratual;c) cabe medida liminar de despejo, porque prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, bemcomo esta ação tem, por fundamento exclusivo, o término do prazo da locação não residencial, semdireito a prorrogação ou renovação, e foi proposta dentro do prazo de trinta dias do termo final. Com efeito, sendo o valor mensal dos alugueis o montante de R$ 2.450,00, conforme a Cláusula Terceira do instrumento contratual, fl. 08, o triplo dessa quantia equivale a R$ 7.350,00, total depositado emcaução, à fl. 51. Cumprido, assim, o primeiro requisito legal para o despejo liminar.Do mesmo modo, tambémfoi cumprido o prazo mencionado de até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.No caso dos autos, o termo final contratual deu-se em15/09/2016 (fl. 08, Cláusula Segunda) e o trintídio subsequente ter-se-ia encerrado no sábado, dia 15/10/2016, coma prorrogação até o primeiro dia útil subsequente, qual seja, a segunda-feira, dia 17/10/2016, tendo sido a presente proposta em07/10/2016 (fl. 13). No que diz respeito à notificação, esta tambémocorreu em01/06/2016, conforme Aviso de Recebimento de fl. 12. Nesse caso, os trinta dias ter-se-iamencerrado na sexta-feira, dia 01/07/2016, quando o contrato ainda estava emvigor.De qualquer forma, a nosso ver, por lógica, não cabe interpretação de que a liminar para desocupação pudesse ser deferida enquanto vigente o instrumento contratual. Assim, comunicados antecipadamente o desinteresse na prorrogação do contrato por prazo indeterminado e o interesse na retomada do imóvel a partir do termo final de vigência, assimcomo ajuizada a ação no trintídio contado daquele termo, em07/10/2016, preenchida está a condição prevista no art. 59, VIII, da Lei n.º 8.245/91. para o despejo liminar. Por sua vez, confirma a jurisprudência, na espécie, a possibilidade tanto da retomada do imóvel ao término do prazo determinado de vigência contratual, semqualquer impositivo de prorrogação compulsória - caso dos autos, quanto da denúncia vazia emcaso de prazo indeterminado de vigência, afastando-se a tese da supremacia do interesse público sobre o dos particulares, na hipótese de locação não residencial regida pela Lei n.º 8.245/91. Veja-se:DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. EBCT. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. NATUREZA PREDOMINANTEMENTE PRIVADA. DESPEJO E ALUGUÉIS EM ATRASO. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TAXA SELIC. IPTU. REEMBOLSO. 1. A sentença, rescindindo contrato de locação de imóvel firmado pela ECT comlocador privado, decretou o despejo da empresa pública, condenando a a pagar os aluguéis atrasados e as prestações vincendas até a desocupação do imóvel, alémdas despesas de energia elétrica, água e IPTU, comjuros e correção pela Taxa Selic, convencido o Juízo da clareza da avença ao prever prazo determinado, não havendo como impor ao locador a renovação à guisa de interesse público. 2. Na locação predial urbana a qualquer título, residencial ou não, os Correios, como locatários, não gozamde nenhum privilégio, sujeitando-se ao regime da Lei 8.245/91, tal como sucede aos particulares, aplicando-se, para todos, apenas os princípios da função social dos contratos, nos termos do art. 421 do C.Civ. 3. A natureza institucional dos Correios, tal como estatui o Decreto-Lei nº 509/69, recepcionado pela Constituição, não é bastante para desnaturar a locação predial urbana, como negócio tipicamente privado, tanto mais para impor a renovação compulsória de contrato firmado por prazo determinado, alémde vulnerar, se isso fosse possível, o princípio da liberdade de contratar, corolário da autonomia da vontade ou da autonomia privada, por exegese do art. 5º, II, da Constituição da República. 4. O interesse recursal resume-se aos consectários de juros e correção monetária, impondo-se neste caso, adotar, desde a vigência do C. Civil de 2002, em11.01.2003, a taxa SELIC, aplicável à mora dos débitos fiscais, que já contempla os juros moratórios e a correção monetária, afastando-se, portanto, o art. 1º-F da Lei nº 9.494/97, modificado pelo art. 5º da Lei nº 11.960/09. Aplicação do art. 406 do CC/2002. 5. Emcumprimento do pacto, o IPTU deve ser reembolsado à vista da prova do recolhimento ao fisco municipal, que pode ser feita a qualquer tempo. 6. Apelação parcialmente provida.(TRF 2, Processo 00048111420124025101, AC - APELAÇÃO CÍVEL, Relator (a) NIZETE LOBATO CARMO, j. 10/06/2013, p. 25/06/2013).DIREITO CIVIL. DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. A LEI 8.245/91 AUTORIZA O DESFAZIMENTO DA LOCAÇÃO QUANDO NÃO HÁ MAIS INTERESSE DE UMA DAS PARTES EM CUMPRIR O CONTRATO, DESDE QUE O LOCATÁRIO TENHA SIDO DEVIDAMENTE NOTIFICADO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE. 1. Trata-se de Ação de Despejo Por Denúncia Vazia ajuizada por Cláudio Pavan e outra, comfundamento no artigo 61 da Lei n. 8.245/91, contra a Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos - ECT (Locatária) objetivando a concessão de provimento jurisdicional para: a) determinar a Rescisão do Contrato de Locação do Imóvel Comercial, situado à Avenida Professor Lucas Nogueira Garzez, n. 29, Guararema/SP, Agência do Correio da Cidade de Guararema/SP, firmado pelas Partes em04/03/2011, comprazo de duração de 4 (quatro) anos; b) determinar a desocupação do imóvel, bemcomo a entrega das chaves, no prazo legal, sob pena de imediato despejo coercitivo e c) a total procedência da Ação. 2. No caso dos autos, as partes no dia 04/03/2011 firmaramContrato de Locação de BemImóvel Comercial, situado à Avenida Professor Lucas Nogueira Garzez, n. 29, Guararema/SP, para o exercício das atividades inerente ao serviço do Correio e Telégrafos na Cidade de Guararema, comprazo de duração de 04 (quatro) anos, comvigência a partir de 15/03/2011 e término em15/03/2015, cujo aluguel mensal era incialmente de R$ 7.450,00 (sete mil, quatrocentos e cinquenta reais), reajustado anualmente pelo IGP-M/FGV apurado no período ou por outro índice que porventura vier substituí-lo, conforme demonstra a cópia do Contrato de Locação de fls. 07/11. 3. Da análise da petição inicial, verifico que os Autores alegaramemsua petição inicial que o Contrato de Locação Comercial firmado pelas partes foi prorrogado por tempo indeterminado, todavia não há mais interesse dos Locadores na manutenção do referido Contrato, conforme comprovou a Notificação enviada aos Locatários no dia 20/01/2016, comprazo de 30 (trinta) dias para desocupação, cuja notificação restou infrutífera. Os Autores informaram, ainda, que .... (1) pretendendo a retomada do imóvel, (2) não havendo qualquer interesse na renovação contratual, e, (3) não tendo obtido sucesso emnenhuma das diversas tratativas, não restou outra alternativa senão a propositura da ação, fl. 03. 4. Na Contestação a ECT defendeu a improcedência do pedido e, por fim, que o decreto de desocupação prejudica a população local, uma vez que trata-se de serviço essencial à população, nos termos do artigo 63, 3º, da Lei n. 8.245/91. Sobreveio Sentença de procedência da Ação de Despejo Por Denúncia Vazia, fls. 82/84. 5. Trata-se de Locação Comercial. A Lei n. 8.245/91, emseu artigo 57 autoriza o desfazimento da locação (Rescisão Contratual) quando não há mais interesse de uma das partes emcumprir o Contrato de Locação. 6. No caso dos autos, os Locadores/Autores manifestaramexpressamente a vontade de não prosseguir como Contrato de Locação firmado coma ECT e diante do desinteresse na renovação contratual a legislação autoriza o desfazimento da Locação. Alémdo mais, a documentação constante dos autos indica que os Autores, ora Apelados, notificaramo Locatário, ora Apelante, para desocupar o imóvel no dia 20/01/2016, conforme previsto no artigo 56 e 57 da Lei n. 8.245/91. 7. A prova dos autos, revela que não houve nova avença, mas apenas discussão sobre a possibilidade de renovação do Contrato. Considerando que a Apelante (ECT) é empresa pública instituída pelo Decreto-lei n. 509/1969 que presta serviço público de correios e telégrafos à Comunidade Local, na cidade de Guararema, entendo que não é possível acolher as alegações da Apelante da necessidade de Renovação Contratual, conforme alegado à fl. 99. 8. Umdos princípios fundamentais do Direito Contratual é da Autonomia da Vontade que confere aos Contratantes a liberdade de firmar contrato ou não, de escolher o outro contratante e fixar o modo e o conteúdo do contrato, nos termos do artigo 421 do CC de 2002. Impõe, portanto, a manutenção da sentença apelada, pelos seus próprios e jurídicos fundamentos. 9. Dispõe o artigo 57 da Lei 8.245/91 que: O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação. 10. Desse modo, não subsiste a alegação da Ré, ora Apelante, de que a desocupação do imóvel acarreta prejuízos para a Comunidade Local, porque a ECT deveria ter tomado providências para desocupar e evitar o ajuizamento desta Ação. (...).12. Dou parcial provimento à Apelação tão-somente para fixar o prazo de 6 (seis) meses para que o Apelante desocupe o imóvel sub judice, sob pena da multa diária 100 (cem) vezes o valor atualizado do aluguel, começando a fluir o prazo (corrido) a partir do dia seguinte à publicação deste acórdão, coma entrega das chaves aos Locadores.(TRF3, Processo 00007652120164036133, AC 2215654, Relator (a) DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA, PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 DATA:07/06/2017). Quanto ao prazo para desocupação voluntária do imóvel, o 1º do art. 59, da Lei n.º 8.245/91, prescreve somente quinze dias emcaso de direito à concessão liminar de medida de despejo. Já quando determinado o despejo apenas emsentença, a desocupação pode ser efetuada, no termos do art. 63 da referida lei:a) emregra, em30 (trinta) dias;b) em15 (quinze) dias, se, entre a citação e a sentença, tiver decorrido mais de quatro meses, ou se o despejo houver sido decretado comfundamento nos incisos II e III do art. 9 (infração ou falta de pagamento) ou no 2 do art. 46 (denúncia vazia emlocação residencial) daquela lei;c) entre seis meses e um ano, coincidindo como período de férias, se for caso de estabelecimento de ensino;d) emregra, emumano, quando se tratar de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bemcomo por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado comfundamento no inciso IV do art. 9º (para reparações urgentes) ou no inciso II do art. 53, daquela lei; excepcionalmente, emseis meses, se entre a citação e a sentença tiver decorrido mais de umano.Embora o presente caso não se enquadre emnenhuma das hipóteses do citado art. 63, a contrário, já que presentes os requisitos para despejo liminar, antes mesmo de proferida sentença, quanto especificamente ao prazo para desocupação voluntária, devemser considerados, na espécie, fatores excepcionais que recomendama dilação do prazo de quinze dias, emfavor da ECT, quais sejam:a) o monopólio sobre o serviço postal exercido pela empresa pública emquestão;b) o fato de no imóvel locado executar o referido serviço;c) o fato de funcionar no imóvel a única agência dos Correios no Município de Gália/SP (vide resultado de pesquisa, ora juntado).Comefeito, tendo emvista tais circunstâncias, comsupedâneo no princípio da razoabilidade, mostra-se prudente a dilação do prazo legal para viabilizar a alteração do local da agência postal emGália/ SP semsignificante descontinuidade ou impacto na prestação do serviço oferecido.Desse modo, considerando, ainda, que (a) a ECT desde junho de 2016 tinha ciência do desinteresse dos locadores na prorrogação do contrato que venceria emsetembro daquele ano e que desde 25/10/2016 temciência desta demanda (fl. 20), reputo, razoável para, também, salvaguardar os interesses dos autores, proprietários do imóvel ocupado sema sua concordância e impedidos de utilizá-lo da maneira que lhes convémhá quase umano (perigo da demora), fixar em60 (sessenta) dias o prazo para a ré efetuar a desocupação voluntária do imóvel objeto desta ação, desde que comprove nos autos o pagamento aos autores do montante correspondente ao valor dos aluguéis que teriamvencido desde 15/09/2016 e que venceriamaté a desocupação, caso o contrato ainda estivesse vigente. Ante todo o exposto, defiro, emparte, o postulado pela parte autora para:a) estipular o prazo de 60 (sessenta) dias para desocupação voluntária do imóvel pela ECT, contados da intimação pessoal desta decisão, sob pena de despejo;b) condicionar a manutenção do referido prazo à:b.1) comprovação, em15 (quinze) dias, contados da intimação pessoal desta decisão, do pagamento aos autores do valor correspondente aos alugueis que teriamvencido até esta data se ainda vigente o contrato;b.2) comprovação, mensalmente, do pagamento aos autores do valor correspondente aos alugueis que venceriama partir desta data, se ainda vigente o contrato, até a data da total desocupação do imóvel.Intime-se, pessoalmente, a ECT, comurgência, acerca desta decisão, podendo cópia desta servir como MANDADO DE INTIMAÇÃO.Intimem-se, pela imprensa oficial:a) a parte autora para, se quiser, ofertar réplica à contestação no prazo legal;b) ambas as partes para ciência desta decisão, bemcomo para especificaremeventuais outras provas que pretendamproduzir, justificando as, e se manifestaremsobre eventual possibilidade de acordo para solução do litígio, ante a ordempara desocupação do imóvel aqui concedida.P.R.I.Bauru, 10 de agosto de 2017.Maria Catarina de Souza Martins Fazzio Juíza Federal Substituta
SUBSEÇÃO JUDICIÁRIA DE CAMPINAS
