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VITOR FREDERICO KÜMPEL
Juiz de Direito em São Paulo. Doutor em Direito pela Universidade de São Paulo. Professor de Direito Civil na graduação do Instituto Damásio de Direito da Faculdade IBMEC-SP. Coordenador da pós-graduação de Direito Notarial e Registral no Instituto Damásio de Direito da Faculdade IBMEC-SP.
Os condomínios são constituídos pelo amálgama entre partes de propriedade exclusiva e de propriedade comum (art. 1.331 do Código Civil). Assim, os condôminos se responsabilizam também pela manutenção das partes comum, daí o rateio de despesas ordinárias e extraordinárias decorrentes dessa parcela da propriedade 1 .
Com efeito, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio proporcionalmente à sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, I, do Código Civil). A definição da quota proporcional bem como o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio devem ser previstos na convenção condominial (art. 1.334, I, do Código Civil).
As obrigações condominiais têm natureza híbrida, enquadrando-se na categoria das obrigações propter rem. São consideradas híbridas pois seu conteúdo é parte de direito real e parte de direito pessoal, já que o credor poderá exigir, em face do vínculo real, uma prestação pessoal, impondo ao titular do direito real a satisfação de um crédito. Essa obrigação recai sobre o sujeito por força de direito real do qual é titular, autorizando sua liberação pelo abandono do bem. Também são consideradas ambulatórias, pois acompanham o bem onde quer que se encontre 2 .
As características especiais das obrigações propter rem resultam de sua fonte e de sua função. Em relação à fonte, trata-se de uma situação jurídica de direito das coisas, que se considera especial, justamente, por não estar prevista como fonte das obrigações. Quanto à sua função, é a conservação da coisa, objeto da situação jurídica 3 .
O art. 12, caput, da Lei nº 4.591/64 dispõe que cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. O § 2º do mesmo artigo, por seu turno, versa que “cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas”. Percebe-se, então, que a Lei nº 4.591/64 já previa a possibilidade de execução do crédito condominial.
No entanto, com o advento do CPC/1973, entendeu-se que o referido dispositivo foi tacitamente revogado 4 , haja vista que o diploma processual apenas permitia a cobrança dos créditos condominiais mediante processo de conhecimento, seguindo o rito sumário 5 . Havendo documento escrito acerca das contribuições condominiais, era também possível que o condomínio instaurasse ação monitória 6 . Não se admitia, todavia, sua execução direta.
A questão sofreu nova reviravolta com a edição do CPC/2015, que elevou tais créditos ao patamar de título de crédito extrajudicial, encurtando o caminho a ser trilhado para a satisfação do crédito condominial 7 . Buscou-se, assim, tornar mais eficiente o recebimento desse tipo de crédito, o que se mostrou especialmente interessante no cenário de crise do mercado imobiliário e de altos níveis de inadimplência 8 .
Cabe observar que parte da doutrina já defendia, mesmo sob a égide do diploma anterior, a possibilidade de execução direta do …
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