TJSP • Procedimento Comum Cível • Vícios de Construção • XXXXX-93.2021.8.26.0326 • 2ª Vara do Tribunal de Justiça de São Paulo - Inteiro Teor

SENTENÇA

Processo nº: XXXXX-93.2021.8.26.0326

Classe - Assunto Procedimento Comum Cível - Vícios de Construção

Requerente: ANGELA MARIA DA SILVA e outros

Requerido: CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do

Estado de São Paulo

Vistos.

Trata-se de AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS ajuizada por KLEITON FRANCISCO MUNIZ, VANIA DE GODOY WATANABE, VANESSA ELISA BAPTISTA BUENO, SELMA FABIAN, ROSEMARI CAPATO, ROSANA LUZIA DE OLIVEIRA, LEONARDO DE OLIVEIRA, ANGELA MARIA DA SILVA, JUCILENE LARA DA SILVA, IVETE SOCORRO DE ALMEIDA OLIVEIRA, FERNADA AQUINO DE OLIVEIRA, EUNICE NUNES DO NASCIMENTO SANTOS, DIVINO DOS SANTOS e CATIELI FRANCO DA SILVA HERRERA em face de CDHU - COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO , todos devidamente qualificado na inicial, aduzindo, em suma, que o imóvel adquirido por meio de programa de habitação popular contém diversos vícios construtivos, inviabilizando a plenitude de seu uso e comprometendo o conforto e a estabilidade. Pelo exposto, requerem a procedência do pedido, com a condenação da ré na (i) indenização por danos materiais no importe mínimo de 21.096,08 para cada um dos requerentes, totalizando o montante de R$ 295.345,12 e (ii) indenização a título de danos morais no importe de R$ 20.000,00 para cada um dos requerentes, totalizando o valor de R$ 280.000,00. Juntaram documentos às fls. 37/477.

Deferida a assistência judiciária gratuita (fls. 478/479).

Citada, a ré apresentou contestação (fls. 483/505). Em preliminar, impugnou a concessão da justiça gratuita à parte autora, inépcia parcial da inicial, ante a ausência de prova de relação jurídica com a autora ANGELA MARIA DA SILVA. Ainda,

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sustentou sua ilegitimidade passiva ao argumento de que a responsabilidade por eventuais problemas na construção do imóvel é da empresa ALMEIDA MARIN CONSTRUÇÕES E COMÉRCIO LTDA, pois foi responsável pela construção das unidades habitacionais, e, por consequência, requereu sua inclusão no polo passivo da demanda. Também denunciou à lide a COMPANHIA EXCELSIOR DE SEGUROS, com quem firmou contrato de seguro em caso de ocorrência de sinistros ou eventos danosos. No mérito, relatou que em razão do contrato firmado com a empresa ALMEIDA MARIN para execução da obra, esta ficou responsável pela solidez dos imóveis. Referiu que estes são construídos para conferir moradia digna à população carente, atendendo a interesse social. Assim, negou a existência de culpa da CDHU, de nexo de causalidade e de responsabilidade objetiva. Por consequência, refutou a ocorrência de dano moral e alegou a impossibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Por fim, pugnou pelo acolhimento das preliminares e, caso ultrapassadas, a improcedência dos pedidos. Juntou documentos (fls. 506/599).

Réplica e documentos às fls. 602/625 e 626/651.

O feito foi saneado (fls. 652/659) sendo afastadas todas as preliminares sustentadas. Na mesma oportunidade, determinou-se a produção de prova pericial, sendo, para tanto, nomeado perito judicial e determinada a estimativa de seus honorários; apresentada à fls. 671/672.

As partes ofertaram quesitos às fls. 663/666 e 667/669.

Sobreveio notícia do improvimento do Agravo de Instrumento interposto pela ré (fls. 679/684).

A requerida impugnou a proposta de honorários, pugnando pela redução (fls. 688/690), tendo a expert retificado a estimativa, conferindo-lhe um desconto (fl. 694//696). A impugnação foi acolhida em parte pela decisão de fls. 702/703, restando fixados os honorários periciais em R$ 2.500,00, por unidade habitacional.

Os Laudos Periciais produzidos foram acostados às fls. 721/1228.

Instados, a parte autora manifestou-se pela homologação dos

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laudos e julgamento do feito, ratificando os pedidos formulados na inicial (fls. 1233/1236), ao passo que a parte requerida requereu a concessão de prazo suplementar para confecção de parecer por parte do assistente técnico (fl. 1239), o que foi parcialmente deferido (fl. 1240). Contudo, deixou fluir in albis o prazo para manifestação, conforme certificado à fl. 1243.

Na sequencia, apresentou extemporânea manifestação, instruída por documentos (fls. 1244/1247 e 1248/1355).

É o relatório.

Fundamento e DECIDO .

Primeiramente, homologo os laudos periciais elaborados nos autos para que produzam seus jurídicos e regulares efeitos.

Os pedidos procedem em parte.

Os requerentes buscam a reparação por danos materiais e morais em razão de vícios construtivos, supostamente de responsabilidade da ré.

A ré, por seu turno, nega a existência dos vícios e refuta qualquer responsabilidade na hipótese. Alega ter apenas efetuado o repasse de verbas à construtora ALMEIDA MARIN para execução do empreendimento, cabendo a esta responder por eventuais vícios de construção, acrescentando que o imóvel conta com seguro habitacional.

Pois bem. A discussão acerca da responsabilidade da ré por eventuais vícios construtivos já foi dirimida pela decisão saneadora, sem recurso.

Desta forma, cinge-se a controvérsia a identificar se os imóveis apresentam vícios de construção decorrentes da execução inadequada das obras e/ou emprego de materiais de baixa qualidade.

Para tanto, foi determinada a elaboração de prova pericial.

Realizada a vistoria, a Perita Judicial constatou a existência de

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vícios de construção nos imóveis indicados na inicial, conforme passe-se expor:

x No imóvel localizado na Rua João Ozório de Souza, nº 128, Lucélia/SP , pertencente a KLEITON FRANCISCO MUNIZ, a Perita identificou, em suma, problemas de trincas e fissuras nas paredes, empenamento, deslocamento e trincas nos pisos cerâmicos e umidade nas paredes, vindo a danificar a pintura, e muro de arrimo com topografia irregular (fls. 721/753).

Segundo apurado pela Perita, o custo para os reparos necessários para que referido imóvel possa ser habitado com segurança e qualidade foi estimado em R$ 29.719,22 (fls. 745/747).

x No imóvel localizado na Rua João Ozório de Souza, nº 136, Lucélia/SP , pertencente a EUNICE NUNES DO NASCIMENTO, a Perita identificou, em suma, problemas de trincas e fissuras nas paredes, empenamento, deslocamento e trincas nos pisos cerâmicos e umidade nas paredes, vindo a danificar a pintura, e muro de arrimo com topografia irregular (fls. 754/787).

Segundo apurado pela Perita, o custo para os reparos necessários para que referido imóvel possa ser habitado com segurança e qualidade foi estimado em R$ 30.414,12 (fls. 779/781).

x No imóvel localizado na Rua João Ozório de Souza, nº 144, Lucélia/SP , pertencente a SELMA FABIAN, a Perita identificou, em suma, problemas de trincas e fissuras nas paredes, empenamento, deslocamento e trincas nos pisos cerâmicos e umidade nas paredes, vindo a danificar a pintura, e muro de arrimo com topografia irregular (fls. 788/820).

Segundo apurado pela Perita, o custo para os reparos necessários para que referido imóvel possa ser habitado com segurança e qualidade foi estimado em R$ 32.518,49 (fls. 812/814).

x No imóvel localizado na Rua João Ozório de Souza, nº 152, Lucélia/SP , pertencente a VANESSA ELISA BAPTISTA BUENO, a Perita identificou, em suma, problemas de trincas e fissuras nas paredes, empenamento, deslocamento e

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trincas nos pisos cerâmicos e umidade nas paredes, vindo a danificar a pintura, e muro de arrimo com topografia irregular (fls. 821/859).

Segundo apurado pela Perita, o custo para os reparos necessários para que referido imóvel possa ser habitado com segurança e qualidade foi estimado em R$ 32.090,93 (fls. 851/853).

x No imóvel localizado na Rua Maria Beatriz Pernomian, nº 169, Lucélia/SP , pertencente a JUCILENE IARA DA SILVA, a Perita identificou, em suma, problemas de trincas e fissuras nas paredes, empenamento, deslocamento e trincas nos pisos cerâmicos e umidade nas paredes, vindo a danificar a pintura, e muro de arrimo com topografia irregular (fls. 860/898).

Segundo apurado pela Perita, o custo para os reparos necessários para que referido imóvel possa ser habitado com segurança e qualidade foi estimado em R$ 31.832,10 (fls. 890/892).

x No imóvel localizado na Rua Eunice Abrantes Dourado da Silva, nº 81, Lucélia/SP , pertencente a ANGELA MARIA DA SILVA, a Perita identificou, em suma, problemas de trincas e fissuras nas paredes, empenamento, deslocamento e trincas nos pisos cerâmicos e umidade nas paredes, vindo a danificar a pintura (fls. 899/940).

Segundo apurado pela Perita, o custo para os reparos necessários para que referido imóvel possa ser habitado com segurança e qualidade foi estimado em R$ 24.274,63 (fls. 933/934).

x No imóvel localizado na Rua Lourival de Souza, nº 11, Lucélia/SP , pertencente a FERNANDO AQUINO DE OLIVEIRA, a Perita identificou, em suma, problemas de trincas e fissuras nas paredes, empenamento, deslocamento e trincas nos pisos cerâmicos e umidade nas paredes, vindo a danificar a pintura, e muro de arrimo com topografia irregular (fls. 941/972).

Segundo apurado pela Perita, o custo para os reparos necessários para que referido imóvel possa ser habitado com segurança e qualidade foi

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estimado em R$ 30.521,03 (fls. 964/966).

x No imóvel localizado na Rua Lourival de Souza, nº 107, Lucélia/SP , pertencente a CATIELE FRANCO DA SILVA, a Perita identificou, em suma, problemas de trincas e fissuras nas paredes, empenamento, deslocamento e trincas nos pisos cerâmicos e umidade nas paredes, vindo a danificar a pintura (fls. 973/1010).

Segundo apurado pela Perita, o custo para os reparos necessários para que referido imóvel possa ser habitado com segurança e qualidade foi estimado em R$ 24.083,31 (fls. 1003/1004).

x No imóvel localizado na Rua Lourival de Souza, nº 170, Lucélia/SP , pertencente a LEONARDO DE OLIVEIRA, a Perita identificou, em suma, problemas de trincas e fissuras nas paredes, empenamento, deslocamento e trincas nos pisos cerâmicos e umidade nas paredes, vindo a danificar a pintura, e muro de arrimo com topografia irregular (fls. 1011/1054).

Segundo apurado pela Perita, o custo para os reparos necessários para que referido imóvel possa ser habitado com segurança e qualidade foi estimado em R$ 32.650,81 (fls. 1046/1048).

x No imóvel localizado na Rua Belanicia Silva Dias, nº 180, Lucélia/SP , pertencente a VANIA DE GODOY WATANABE, a Perita identificou, em suma, problemas de trincas e fissuras nas paredes, empenamento, deslocamento e trincas nos pisos cerâmicos e umidade nas paredes, vindo a danificar a pintura (fls. 1055/1082).

Segundo apurado pela Perita, o custo para os reparos necessários para que referido imóvel possa ser habitado com segurança e qualidade foi estimado em R$ 19.759,08 (fls. 1075/1076).

x No imóvel localizado na Rua Renato Bresciani, nº 211, Lucélia/SP , pertencente a ROSEMARI CAPATO, a Perita identificou, em suma, problemas de trincas e fissuras nas paredes, empenamento, deslocamento e trincas nos pisos cerâmicos e umidade nas paredes, vindo a danificar a pintura (fls. 1083/1113).

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Segundo apurado pela Perita, o custo para os reparos necessários para que referido imóvel possa ser habitado com segurança e qualidade foi estimado em R$ 24.518,97 (fls. 1106/1107).

x No imóvel localizado na Rua Maria Beatriz Pernomian, nº 102, Lucélia/SP , pertencente a DIVINO DOS SANTOS, a Perita identificou, em suma, problemas de trincas e fissuras nas paredes, empenamento, deslocamento e trincas nos pisos cerâmicos e umidade nas paredes, vindo a danificar a pintura (fls. 1114/1143).

Segundo apurado pela Perita, o custo para os reparos necessários para que referido imóvel possa ser habitado com segurança e qualidade foi estimado em R$ 22.504,97 (fls. 1136/1137).

x No imóvel localizado na Rua Renato Bresciani, nº 55, Lucélia/SP , pertencente a ROSANA LUZIA DE OLIVEIRA, a Perita identificou, em suma, problemas de trincas e fissuras nas paredes, empenamento, deslocamento e trincas nos pisos cerâmicos e umidade nas paredes, vindo a danificar a pintura (fls. 1144/1185).

Segundo apurado pela Perita, o custo para os reparos necessários para que referido imóvel possa ser habitado com segurança e qualidade foi estimado em R$ 26.618,26 (fls. 1178/1179).

x No imóvel localizado na Rua Lourival de Souza, nº 90, Lucélia/SP , pertencente a IVETE SOCORRO DE ALMEIDA OLIVEIRA, a Perita identificou, em suma, problemas de trincas e fissuras nas paredes, empenamento, deslocamento e trincas nos pisos cerâmicos e umidade nas paredes, vindo a danificar a pintura (fls. 1186/1228).

Segundo apurado pela Perita, o custo para os reparos necessários para que referido imóvel possa ser habitado com segurança e qualidade foi estimado em R$ 24.916,08 (fls. 1221/1222).

Como se nota, em todos os laudos periciais produzidos, a expert afirmou de forma categórica que os vícios de construção existentes nos imóveis vistoriados foram motivados "por inadequado processo construtivo,

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acompanhamento irregular e mão de obra de baixa qualidade" (quesito n. 15 - fl. 752, 786, 819, 858, 897, 939, 971, 1009, 1053, 1081, 1112, 1142, 1184, 1227).

Por consequência lógica, fica rechaçada a tese defensiva de que os danos constatados no imóvel decorrem de fatores externos, ficando excluída a cobertura securitária.

Ademais, não foi identificada culpa exclusiva, ou mesmo concorrente, dos requerentes nos danos constatados nos imóveis.

Assim, diante da conclusão do trabalho pericial, não há como deixar de reconhecer a responsabilidade da ré CDHU na reparação dos danos, nos termos do artigo 618 do Código Civil .

Ora, em razão do contrato firmado entre as partes, incumbe à ré CDHU responder pela solidez do imóvel, vez que possuía obrigação de fiscalizar as obras e foi a pessoa jurídica com quem os requerentes celebraram o contrato de financiamento habitacional.

Não se pode perder de vista que o contrato em questão apresenta peculiaridades que envolvem o Sistema Financeiro da Habitação, sendo dotado de finalidade social a proporcionar moradia própria às pessoas com menor poder aquisitivo, revelando-se incoerente com tais premissas a entrega de um imóvel com riscos à sua solidez.

Em decorrência do exposto, reputo caracterizado o dano moral.

Os vícios de construção constatados nos imóveis obstam sua fruição com segurança e qualidade, o que, por certo, não pode ser considerado mero aborrecimento.

Resta clara a frustração e o abalo moral dos requerentes, uma vez que, com muito esforço, efetuam o pagamento das parcelas do financiamento e vêm convivendo em um imóvel permeado de umidade, trinca e fissuras nas paredes e com os pisos cerâmicos se soltando em quase toda a edificação.

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Daí conclui-se que os requerentes realmente fazem jus à indenização pelos danos morais.

A condenação em danos morais, embora deva atender ao seu duplo fim, deve ressarcir os prejuízos sofridos, mas não pode servir de motivo para enriquecimento sem causa. Por outro lado, não pode ser ínfimo, devendo desestimular nova conduta por parte de quem cometeu o ilícito.

Nesse contexto, fixo o valor dos danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por unidade habitaciona l, sendo que tal valor trará uma compensação efetiva pelo transtorno sofrido pelos autores, e serve também de estímulo para que a ré adote melhores meios de construção e fiscalização em suas operações, de modo que situações semelhantes não venham a ocorrer, visando, sobretudo, o caráter pedagógico.

Por fim, considerando que os imóveis foram adquiridos mediante financiamento imobiliário, com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia e não há notícias de sua quitação, os mutuários devem utilizar o valor da indenização por danos materiais na reparação dos vícios construtivos apontados pela I. Perita.

Isso porque, como não houve a consolidação da propriedade em favor dos autores, eventual rescisão contratual, com devolução do imóvel à CDHU, sem os devidos reparos, haverá enriquecimento sem causa dos autores.

Ante ao exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados, o que faço para CONDENAR a ré CDHU - COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO no pagamento de:

a) indenização por danos materiais conforme abaixo especificado, devendo o valor ser acrescido de correção monetária, conforme a Tabela Prática do TJSP, a contar do laudo pericial, e de juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação:

a.1) KLEITON FRANCISCO MUNIZ: R$ 29.719,22 (vinte nove mil

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setecentos e dezenove reais e vinte e dois centavos);

a.2) EUNICE NUNES DO NASCIMENTO: R$ 30.414,12 (trinta mil quatrocentos e quatorze reais e doze centavos);

a.3) SELMA FABIAN: R$ 32.518,49 (trinta e dois mil quinhentos e dezoito reais e quarenta e nove centavos);

a.4) VANESSA ELISA BAPTISTA BUENO: R$ 32.090,93 (trinta e dois mil e noventa reais e noventa e três centavos);

a.5) JUCILENE IARA DA SILVA: R$ 31.832,10 (trinta e um mil oitocentos e trinta e dois reais e dez centavos);

a.6) ANGELA MARIA DA SILVA: R$ 24.274,63 (vinte e quatro mil duzentos e setenta e quatro reais e sessenta e três centavos); a.7) FERNANDO AQUINO DE OLIVEIRA: R$ 30.521,03 (trinta mil quinhentos e vinte e um reais e três centavos);

a.8) CATIELE FRANCO DA SILVA: R$ 24.083,31 (vinte e quatro mil e oitenta e três reais e trinte e um centavos);

a.9) LEONARDO DE OLIVEIRA: R$ 32.650,81 (trinta e dois mil seiscentos e cinquenta reais e oitenta e um centavos);

a.10) VANIA DE GODOY WATANABE: R$ 19.759,08 (dezenove mil setecentos e cinquenta e nove reais e oito centavos);

a.11) ROSEMARI CAPATO: R$ 24.518,97 (vinte e quatro mil quinhentos e dezoito reais e noventa e sete centavos);

a.12) DIVINO DOS SANTOS: R$ 22.504,97 (vinte e dois mil quinhentos e quatro reais e noventa e sete centavos);

a.13) ROSANA LUZIA DE OLIVEIRA: R$ 26.618,26 (vinte e seis mil seiscentos e dezoito reais e vinte e seis centavos);

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a.14) IVETE SOCORRO DE ALMEIDA OLIVEIRA: R$ 24.916,08 (vinte e quatro mil novecentos e dezesseis reais e oito centavos).

b) indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por unidade habitacional , acrescido de correção monetária, conforme a Tabela Prática do TJSP, desde a presente data até o efetivo pagamento (Súmula n. 362 do STJ), e de juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação.

Em razão da sucumbência mínima da parte autora, condeno a requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, com amparo no art. 85, § 2º, do CPC.

Por fim, condeno a requerida ao pagamento honorários periciais que caberia à parte autora (R$ 17.500,00) e ao ressarcimento daqueles adiantados pela Defensoria Pública (fl. 705). Ciência à perita e à Defensoria para a devida cobrança.

Publique-se. Intimem-se.

Lucélia, 24 de fevereiro de 2022.

Juiz (a) de Direito: Dr (a). Andre Gustavo Livonesi

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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