Aluguel: principais dúvidas sobre a resolução do contrato locatício

No momento de concretizar um negócio jurídico, seja através de em contrato escrito ou de forma verbal, é necessário sempre cercar-se de cuidados, para evitar maiores dores de cabeça no futuro. Com relação o contrato de aluguel, não poderia ser diferente.

A locação de imóvel residencial é regida pela Lei nº 8.245, sancionada em 1991, sendo subsidiariamente aplicados os ditames do Código Civil de 2002.

O primeiro cuidado que se deve tomar ao assinar o contrato é verificar o prazo para o locatário devolver ao locador o imóvel. Segundo o artigo 4º da referida lei, geralmente o locador não poderá reaver o imóvel antes do prazo determinado entre as partes, em contrato.

Após o fim desse prazo, a ação judicial cabível para reaver o imóvel é a denominada ação de despejo.

Devolvendo o imóvel antes do prazo determinado em contrato, o locatário estará sujeito a cobrança de multa, também prevista em contrato. Entretanto, necessário pontuar que, conforme definido no § 2º do artigo 54-A da Lei 8.245, a multa contratual jamais deverá ser maior do que a soma dos aluguéis previstos até termo final estipulado em contrato.

Além disso, importante lembrar, a lei de locação também prevê uma isenção do pagamento de multa contratual, caso o locatário, empregado, público ou privado, seja redesignado para trabalhar em local diverso. Entretanto, o locatário deverá notificar o locador no prazo mínimo de 30 (trinta) dias de antecedência.

A locação poderá ser desfeita, antes do termo final estipulado em contrato, nas seguintes ocasiões:

• quando há mútuo acordo entre as partes;

• em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

• em decorrência do inadimplemento do aluguel e de demais encargos, por exemplo, despesas extras estipuladas;

• para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Com relação a falecimento do locado ou do locatário, às vezes surgem algumas dúvidas a respeito de como proceder, ou se a relação contratual de locação se encerra ou não.

Normalmente, o contrato de locação de imóvel não se encerra com o falecimento de alguma das partes.

Quando ocorre a morte do locador, geralmente os herdeiros necessários assumem a condição de locador (es).

Do contrário, quando há a morte do locatário, a responsabilidade do aluguel residencial se transfere ao cônjuge ou companheiro, e, sucessivamente, aos herdeiros necessários e aos economicamente dependentes do de cujus, desde que, vale pontuar, sejam residentes no imóvel objeto da locação.

Evidentemente, existem diversas outras dúvidas acerca da relação jurídica de locação. Apesar de ser bem definida em lei específica, essas dúvidas acerca de aluguéis, muitas vezes, geram dúvidas e até mesmo litígios entre as partes, não poucas vezes, precisando ser levadas para apreciação do Poder Judiciário.

Fonte: Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm.