Comprador não pode ser condenado ao pagamento da taxa de ocupação na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel não edificado

 No dia de 22 de novembro de 2021 o STJ divulgou o informativo de jurisprudência nº 718, fixando a tese de que na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado, o adquirente não pode ser condenado ao pagamento de taxa de ocupação.

 Os Ministros afirmam que o desfazimento do negócio jurídico da compra e venda de imóvel, notadamente na hipótese de sua resilição pelo comprador, motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato.

 Quanto ao tema, a jurisprudência das Turmas componentes da Segunda Seção do STJ tem ressaltado que o retorno ao estado anterior pode ensejar, além da devolução do bem ao vendedor e do preço ao comprador, ressalvado o percentual de retenção, a condenação do promissário comprador a ressarcir o promitente vendedor pelo tempo que utiliza o imóvel, dele auferindo vantagens.

 Conforme o sólido entendimento do STJ, esse tempo de utilização do imóvel é indenizado por meio da taxa de ocupação, cuja natureza jurídica coincide com a de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa.

 Portanto, o pagamento de taxa de ocupação é devido pelo comprador por consubstanciar retribuição pela utilização de bem alheio durante determinado interregno temporal, evitando que ele se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor.

 Deste modo, no contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência.

 Entretanto, em consonância com essa orientação, a jurisprudência da Corte Superior salienta que "não se pode deferir reparação por lucros cessantes se estes, em casos como o dos autos, configuram-se como dano hipotético, sem suporte na realidade em exame, da qual não se pode ter a previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro anterior e concreto capaz de configurar a potencialidade de lucro" ( REsp 846.455/MS, 3ª Turma, DJe 22/04/2009), pois "não se compreende[m] nesta rubrica danos hipotéticos, baseados em mera expectativa de ganho, a depender de fatos eventuais e circunstâncias futuras" ( EDcl no AgRg nos EDcl no REsp 790.903/RJ, 4ª Turma, DJe 10/02/2014).

 Assim, caso o terreno não esteja edificado, de modo que não exista a possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que se auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento, não seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado.