Condomínio na cidade de Paulista/PE é precursor na regulamentação de locação para temporada de unidades autônomas.

Codomínio residencial entregue em janeiro de 2020 no centro da cidade de Paulista, no estado de Pernambuco, região metropolitana da cidade do Recife, em assembleia deliberativa para aprovação do seu regimento interno, regulamentou as locações para temporada, estabelecendo segurança para os condôminos em face da rotatividade de locatários do instituto contratual previsto na Lei 8.245/91 (Lei do inquilinato).

O condomínio residencial é localizado em média a 10 km da cidade de Olinda, e em média 15,5 km do Recife, bem como, localizado nas proximidades do litoral norte pernambucano, tendo uma localização turística estratégica.

Se antecipando a possíveis discussões das locações para temporada, os condôminos realizaram a aprovação de normas para regulamentar esse tipo de locação no condomínio, em virtude da evolução das relações locatícias nos últimos anos, e com o desenvolvimento tecnológico e do compartilhamento de bens imóveis, estando os condomínios impactados nessas relações, e uma delas é a locação para temporada, que vem tendo grande ascensão em virtude da utilização dos sistemas (aplicativos) como Airbnb e Booking.com, ocasionando grande rotatividade de pessoas nos condomínios residenciais e causando grande insegurança na vida condominial.

Há grande divergência nos tribunais quanto a locações de imóveis em condomínios residências, mas, o posicionamento majoritário é da não proibição da locação por temporada nos condomínios residência.

Vejamos:

O Superior Tribunal de Justiça, em 2017, decidiu que o condomínio não pode proibir a locação por temporada, tendo em vista que prevista em lei, confira:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.174.291 - SE (2017/0240403-5) RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE AGRAVANTE : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CLUBE ATALAIA ADVOGADO : ROBERTO BALDO CUNHA E OUTRO (S) - SE000046B AGRAVADO : TEREZA CRISTINA CERQUEIRA DA GRACA ADVOGADO : PATRÍCIA TAVARES DE OLIVEIRA E OUTRO (S) - SE003532 AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO POR PRAZO INFERIOR A 30 (TRINTA) DIAS. OMISSÃO DO TRIBUNAL ESTADUAL QUANTO AO CUMPRIMENTO DO REGIMENTO INTERNO E DA CONVENÇÃO COLETIVA, QUE FAZEM LEI ENTRE OS CONDÔMINOS, OS QUAIS NÃO SE OPÕEM A NORMA LEGAL. QUESTÃO OPORTUNAMENTE SUSCITADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA NOVO JULGAMENTO DOS DECLARATÓRIOS. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. DECISÃO (...) In casu, verifico que a utilização dos apartamentos para locação por temporada é uma prática corriqueira e legal, inclusive com previsão no artigo 48 da Lei 8.145/91. (...) Ora, muito bem ponderou o magistrado a quo: (...) o Código Civil assegura aos proprietários o direito de gozar de seus bens. Igualmente, a lei de locações determina que os aluguéis temporários possuem prazo máximo de noventa dias (art. 48). Diante dessas circunstâncias, convém perceber que a norma regimental encontra-se em expresso descompasso com a legislação, pois ao estabelecer apenas um prazo máximo para os alugueis por temporada, a norma, a contrario sensu, autoriza tal instituto por qualquer prazo inferior a este. É evidente o silêncio eloquente do legislador, pois poderia ter estabelecido prazo mínimo, mas contentou-se em apenas ditar o prazo máximo para essa modalidade de contrato."(...) Desta maneira, não há nenhuma ilegalidade o fato da autora/agravada promover a locação do seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo. Inexistente, portanto, plausibilidade nas alegações do recorrente, razão pela qual impõe-se manutenção da decisão agravada. (...)

(STJ - AREsp: 1174291 SE 2017/0240403-5, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Publicação: DJ 24/11/2017)

Ainda sobre o entendimento de nossos tribunais, no final de 2016, o Tribunal de São Paulo concedeu tutela antecipada para que um morador pudesse locar seu apartamento para determinada temporada. O condomínio na ocasião tentava impedir. Na decisão, a Relatora salientou que, desde que resguardados os direitos à segurança e sossego dos demais condôminos, “não há justificativa plausível para restringir o exercício do direito de propriedade do agravante sobre sua unidade condominial” (TJSP, AI 2215036-11.2016.8.26.0000, julgado em 06/12/16).

Apesar dos entendimentos acima, o Tribunal de Pernambuco, em 2016, entendeu a questão de outra forma, vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. LOCAÇÃO POR TEMPORADA DE CÔMODOS EM APARTAMENTO. VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. EDIFÍCIO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. USO NOCIVO DA PROPRIEDADE. UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL DE MANEIRA PREJUDICIAL À SEGURANÇA, SOSSEGO E BEM ESTAR DOS DEMAIS CONDÔMINOS. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Hipótese em que a ré/agravante promove a locação de cômodos de seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo (dias, semanas), mediante veiculação de anúncios e propagandas em sites da internet, com a alteração do nome do condomínio para"ART SUÍTES HOME BOA VIAGEM BEACH". Tal atividade denota prática nitidamente comercial, destinando o apartamento da agravante a espécie de hospedaria/albergue, o que é vedado pela convenção condominial, que atribui caráter exclusivamente residencial do edifício e veda a destinação diversa das suas unidades imobiliárias. 2. Nos termos do art. 1.333 do Código Civil, a convenção de condomínio é obrigatória a todos os titulares de unidades imobiliárias no edifício. Já o art. 1.336, IV, apregoa que é dever do condômino" dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes ". (...)

(TJ-PE - AI: 4295245 PE, Relator: José Fernandes, Data de Julgamento: 08/06/2016, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 25/07/2016)

Recentemente a 27ª câmara de Direito Privado do TJ/SP reformou sentença do processo 1000006-41.2017.8.26.0536, e entendeu que um condomínio de Bertioga, no litoral paulista, não pode impedir que os locatários de curta temporada utilizem áreas comuns como churrasqueira e piscina, sendo vedado a proibição do uso das áreas comuns de um condomínio edilício pelo locatário temporário.

Assim, o condomínio localizado no complexo residencial de Paulista/PE, achou indispensável que o regimento interno tratasse da questão da locação por temporada, inclusive as locações realizadas pelos sistemas (aplicativos) como Airbnb e Booking.com, pelo fato do condomínio ter uma localização estratégica turística, em virtude de ser a menos de 15 minutos de Olinda (Ladeiras de Olinda), e 30 minutos de Recife, e no período de carnaval poder haver locações de temporada para turistas, bem como, à 30 minutos do pólo industrial da cidade de Goiana, no qual diversas pessoas se instalam para prestação de serviços as industrias, e demais situações que possam ocasionar esse tipo de locação.

No regimento interno, o condomínio condicionou que o locador disponibilizasse antes da instalação dos locatários temporários, cópia do contrato, nomes completos e cópias de documentos de identificações dos locatários ao síndico, encarregado ou um membro do conselho.

O locador da unidade autônoma deverá também apresentar ao síndico, encarregado ou um membro do conselho, antes da instalação dos locatários temporários, um termo de responsabilidade pelos possíveis danos causados pelos locatários temporários durante o período de instalação.

Também é estabelecido a responsabilidade solidária entre o locador e locatário por eventuais danos ao condomínio, e também incumbido ao locatário a prestação das informações da utilização das áreas comum.

Importante ressaltar que para que as normas de um condomínio sejam eficientes, é necessário que o síndico junto com a administração façam cumprir as normas da convenção de condomínio e regimento interno, e sejam incentivadores da cultura da organização e respeito das normas condominiais.