Condomínios: contratação e destituição de administradora
Por Daphnis Citti de Lauro, advogado (OAB/SP nº. 29212).
A lei que rege os condomínios edilícios é a de nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, Novo Código Civil Brasileiro, que, ao tratar inteiramente da matéria nos artigos 1331 a 1358, revogou tacitamente a lei 4.591/64.
O novo Código Civil diz que a assembleia geral escolherá um síndico e permite que ele transfira a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção (artigo 1348, parágrafo 2º).
Portanto, quem contrata a administradora é o síndico e quem a destitui é o síndico. A lei é bem clara: permite a ele transferir as funções administrativas.
À assembleia caberá tão somente aprovar ou desaprovar a escolha. Ratificar ou não a escolha já feita.
O mesmo entendimento se aplica à substituição de uma administradora por outra.
A lei anterior, 4.591/64, era mais clara: o síndico podia transferir os direitos a outrem, de sua confiança e sob sua inteira responsabilidade.
O novo Código suprimiu esse termo, mas certamente os legisladores não tiveram o intuito de aceitar que o síndico pudesse transferir as funções administrativas a uma empresa que não seja de sua confiança, tampouco não responsabilizá-lo pela escolha.
Se as funções são dele, síndico, cabe a ele e somente a ele, transferi-las a quem seja de sua confiança e sob sua inteira responsabilidade.
Nessa linha de entendimento, como a lei não falou em aprovação prévia da assembleia, deve ser entendido que o síndico escolherá e posteriormente levará à assembleia para ratificar a escolha.
Na prática, é raríssimo uma assembléia não ratificar a escolha do síndico.
Por outro lado, se entendêssemos que o síndico, descontente com a administradora ou sentindo faltar-lhe a confiança tivesse que convocar uma assembleia geral, antes, para substituí-la, daria margem a que a atual, pretendendo manter-se, pudesse se valer de procurações para conseguir a sua permanência.
Na hipótese de conseguir o seu intento, passaria a ter mais autoridade que o síndico, criando no condomínio uma situação extremamente desagradável.
A permitir que isso ocorresse, seria preferível que os condôminos, antes, destituíssem o síndico.
O contrato de administração de condomínios, outrossim, é de prestação de serviços. Quem assina o contrato é o seu representante legal, o síndico. Quem notifica a administradora, da intenção de rescindir, é o síndico. Portanto, não cabe à administradora discutir assunto interno do condomínio, consistente em se a assembleia geral autorizou ou não o síndico a dispensá-la. Isso é problema entre o síndico e os condôminos.
A jurisprudência confirma esse posicionamento:
"ADMINISTRADORA - DISPENSA PELO SÍNDICO -"O Síndico pode dispensar unilateralmente os serviços da administradora, que deve merecer a sua confiança e exerce funções administrativas por ele delegadas, sob sua inteira responsabilidade. A dispensa é eficaz relativamente à administradora, respondendo o Síndico perante o Condomínio. A prestação de contas da administradora cabe ser feita pela via própria, sendo inadequado o depósito, a título de cautelar inominada."(TJ-RJ - Ac. Unân. da 2ª Cam. Cív. - Ap. 4.764/86 - Capital - Rel. Des. Nelson Pecegueiro do Amaral - cf." Condomínio Urbano ", Darnley Villas Boas - Edit. Destaque, 1993 p.70).
dclauro@aasp.org.br
5 Comentários
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Gostaria que me fosse esclarecida uma situação. Na convenção de Condomínio, onde sou síndico, diz que a administradora é escolhida por meio de assembleia com a maioria simples de votos. Igualmente sua destituição. Estamos extremamente insatisfeitos com a administradora que se faz valer desta clausula existente na convenção e se apodera de procurações para continuar administrando o condomínio. Há alguma maneira, evidenciando a má administração exercida, para que seja findado o contrato, que na verdade não existe (há somente um apontamento em ata da escolha da administradora e seus honorário), e assim trocarmos de Administradora? continuar lendo
1º- Procure saber quem são os condôminos que estão dando procuração a administradora atual, mobilizando-os para dentro de seus propósitos (destituição da administradora. Para tal proponha a estes condôminos, destituir as procurações, convencendo-as com argumentos concretos os prejuízos que a atual administradora está causando
2º Altere a convenção de Condomínio, para isso necessitará de metade + 1 do total de unidades, estabelecendo que é única e exclusiva competência do síndico a contratação e destituição da administradora. continuar lendo
Bom dia Andre, por acaso vc trabalhou na empresa Del Rio, lingerie do Ceara? estou procurando uma pessoa com o mesmo nome seu, homônimo. continuar lendo
Gostaria de saber se o síndico poderá escolher mais de uma pessoa para terceirizar suas responsabilidades. Sito: um advogado para causas aleatórias, um advogado somente para questões extra judiciais, um auxiliar administrativo, uma administradora contábil e uma administradora para questões dos funcionários. Todas remuneradas e sem ter sido aprovado em AGE. Obrigada desde já. continuar lendo
Dr. Daphnis!
estou com o seguinte impasse. O sindico comunicou a adm que esta rescindindo o contrato por estar descontente com o atendimento. A Adm se recusou a receber a notificação e entregar a documentação alegando que só receberia via correio com AR e so liberaria em 30 dias. Nesse meio tempo reuniu 1/4 dos condominos e convocou uma assembleia para descontituição do sindico com graves acusações.
Existe alguma cautelar que possamos ate fazer uma assembleia extraordinaria mas na sede da nova administradora??? continuar lendo