Cuidados do síndico para a cobrança eficaz da taxa condominial

O novo Código de Processo Civil possibilitou celeridade nas cobranças condominiais. A Lei 13.105/15 fez alterações importantes nas cobranças das taxas condominiais, acelerando o procedimento judicial. Para usufruir as facilidades introduzidas pela lei, o síndico deve estar atento às exigências legais.

Há bem pouco tempo, quando ainda vigorava o antigo diploma processual civil, o caminho para a cobrança dos encargos condominiais era tortuoso. As dificuldades atingiram financeiramente os demais condôminos, pelo tempo de demora das ações judiciais e o recebimento do crédito. No artigo 275 do CPC de 1973, previa-se o procedimento sumário para as dívidas devidas pelo condômino. Mas a realidade do excesso de ações judiciais não permitia que o rito fosse eficaz no recebimento célere dos créditos condominiais. Na prática, de sumário, só restava o nome. A via judicial era muito lenta.

Depois da propositura da ação, aguarda-se uma audiência na tentativa de composição. Sendo infrutífera, iniciava-se o decurso de prazo para a resposta do réu e, transcorrido já um tempo demasiado, vinha a sentença. Da sentença proferida ainda cabia recurso ao Tribunal de Justiça, o que postergava ainda mais o resultado final. Somente após o trânsito em julgamento, depois de terem transcorridos alguns anos, o condomínio teria em mãos um título executivo judicial para executar o condômino.

O tempo para a obtenção desse título executivo foi drasticamente encurtado pelo novo CPC. O artigo 784, que elenca os títulos executivo extrajudiciais, em seu inciso X, artigo 784, previu, como título executivo extrajudicial, “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

A inclusão desse dispositivo foi de extrema importância. Teve a força de evitar todo o processo de conhecimento. Toda a penosa e longa luta judicial para obter o título judicial desapareceu. Agora a dívida documentalmente comprovada, já é um título executivo.

Frisa-se, todavia, aqui, o alerta aos gestores e síndicos dos condomínios, de que o novo CPC também protege qualquer condômino de cobrança não regulamentada. A lei é clara: a dívida tem de ser “documentalmente comprovada”, seja prevista na convenção de condomínio seja aprovada em assembleia geral. Portanto, é imperioso que se faça a comprovação documental da aprovação dos valores condominiais, rateados a cada unidade, sob pena de ser julgada improcedente a execução.

Como o novo procedimento, a ação é bem mais rápida. O réu é citado para pagar a dívida em três dias, sob pena de penhora de bens, lembrando que a unidade condominial responde pelas dívidas do condômino, podendo seu imóvel ser levado a leilão para ressarcir o condomínio.

O novo CPC realmente veio em momento oportuno para corrigir uma injustiça, que provocava indignação dos condôminos adimplentes. Na nova sistemática, até mesmo a interposição de embargos do devedor não tem efeito suspensivo da execução, podendo o condomínio dar andamento ao processo levando a penhora a tempo no registro imobiliário e perseguindo, para eventual arrematação, o bem do devedor.

O aumento dos juros na convenção de condomínio

O código de defesa do Consumidor estabelece que a multa não pode ser superior a 2%. A regra também ocorre em relação às taxas condominiais e, na prática, muitos devedores dão prioridade aos pagamentos em que há multas mais onerosas, deixando “para depois” o compromisso com o condomínio.

Para evitar essa distorção, alguns condomínios, depois do Código Civil de 2002, vêm alterando a convenção para impor juros superiores ao de 1% ao mês, chegando a 10%. O STJ já se manifestou, sustentando a possibilidade legal de cobrança de juros de mercado, de até 9,99% ao mês, desde que isso seja previsto na convenção de condomínio. O assunto ainda não se encontra pacificado, mas prenuncia-se a possibilidade de o devedor do condomínio vir a pagar juros mais elevados.

É evidente que o novo Código de Processo Civil veio munir o síndico de ferramentas para possibilitar a cobrança mais ágil, desde que ele se acautele de documentar corretamente tal cobrança. A imposição de juros mais elevados na convenção, ainda que não esteja pacificada nos tribunais, no mínimo, gera uma incerteza ao condômino inadimplente, podendo incentivá-lo a fazer a escolha do pagamento do encargo condominial, frente a outro débito. Certo é que, em momentos de economia tão conturbada, festeja-se qualquer ferramenta que facilite a cobrança das taxas de condomínio.

(Por Maurício Barroso / Fonte: Estado de Minas)

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