Desistência na compra de imóvel

O mercado imobiliário está em momento de declínio nas venda e muitos compradores estão desistindo da aquisição da tão sonhada casa própria. Umas das razões de tal cenário são as altas taxas de juros e a maior dificuldade de financiamento junto aos Bancos.

As construtoras também agem de forma a elevar seus juros e taxas, momento no qual o consumidor, muitas vezes, opta por desistir do financiamento do imóvel. Ao tomar essa decisão, o consumidor deve estar atento aos termos de desistência do contrato para que a cobrança de multa, juros e retenções de parcelas pagas sejam feitas de acordo com a lei. Nem sempre os valores contratuais no momento da desistência são devidos, nuances que esclarecemos a seguir.

Por exemplo, multas, juros ou retenções de valores pagos, usualmente, não são devidos nos casos em que a obra resta interminada ou com pendências cartorárias provenientes de exigências não cumpridas junto a Administração Pública. Também há que se analisar os termos contratuais para aferir eventual cláusula abusiva constante no contrato.

Portanto, todos os termos do distrato devem estar intelegíveis, com informações claras e precisas, além do percentual justo e razoável de multas e juros, isso porque é direito do consumidor o acesso a devida informação.

Diante da desistência na aquisição do imóvel, é imprescindível a entrega ao consumidor de uma tabela com os pagamentos realizados e com os descontos que incidirão. Também deve ser apresentado um contrato de distrato de forma que o consumidor possua condições de compreendê-lo para questionar eventuais modificações.

Casos de desistência são comuns e o Poder Judiciário já se manifestou inúmeras vezes acerca do assunto, garantindo uma maior proteção aos consumidores diante das grandes empresas construtoras. No Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, há decisões no sentido de que se o consumidor desistir da compra, a restituição deve ser em valor entre 75% e 90% de todos os pagamentos realizados, sem multas cumulativas. Já se a desistência ocorre em função do descumprimento do contrato pela construtora, como ocorre nos casos de atrasos nas obras, será devido ao consumidor a devolução de 100% de todos os valores pagos, com a respectiva correção monetária.

Insta ressaltar que a devolução ocorre sem prejuízo de perdas e danos decorrentes do descumprimento contratual, como ocorre nos casos em que o consumidor manteve locação de outro imóvel em função do atraso nas obras. Tanto no caso da desistência partir do consumidor quanto no caso da responsabilidade da construtora pela desistência, a restituição do valor deve ocorrer imediatamente. Além disso, parcelamentos desse montante são considerados práticas ilícitas.

As práticas contrárias à lei nos casos de desistência não são as únicas ocorrências que regularmente são praticadas pelas construtoras. Podemos citar como exemplo as propagandas enganosas, a transferência ilícita do encargo de pagar a comissão de corretagem, cobrança de juros abusivos, atraso na entrega da obra, diferença de metragem, dentre outros.

Em decisão recente, datada do dia 29 de março de 2017 no Recurso Especial1641037, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que os danos morais são devidos somente em situações excepcionais, que devem ser provadas pelo comprador. A decisão não descarta a possibilidade de condenação por danos morais, apesar de dificultá-la.

Por fim, resta salientar que todas as tratativas contratuais sempre devem ser feitas com respeito a boa-fé, dessa forma, ambas as partes devem agir com urbanidade, com acesso a devida informação, de forma a evitar que os consumidores apenas exerçam os seus direitos recorrendo ao Poder Judiciário.