Incorporação Imobiliária: entenda o que é e como se registra

Nos termos da Lei, a Incorporação Imobiliária, é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção para venda de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Em outras palavras, é o negócio jurídico que tem como objeto incorporar a um terreno a construção de edificações com o objetivo de aliená-las, com lucro.

Nesse passo, usualmente existem três figuras principais, o proprietário do terreno; a construtora que realiza a obra e a Incorporadora que é quem calcula o aspecto econômico do negócio. Como é até notório, o incorporador para avaliar a viabilidade do negócio utiliza o Valor Geral de Vendas (VGV) que nada mais é que o cálculo do valor que envolve a participação do proprietário, o custo da obra, o benefício do construtor e o lucro.

Importante ressaltar que o VGV é uma estimativa feita pela incorporadora, no entanto, essencial para se saber qual o valor que se espera receber ao realizar a venda de todas as unidades. Por exemplo, a construtora y pretende lançar um empreendimento com 70 apartamentos a R$ 350.000,00 cada. O VGV deste empreendimento é de R$ 24.500.000,00, ou seja, o empreendimento tem o potencial de gerar R$ 24.500.000,00 em receitas. O que, por obvio, não significa a certeza de que o empreendimento gerará tal receita, pois uma série de premissas interferem nesse caminho. Mas é um indicador que ajuda a identificar o potencial comercial do empreendimento.

Importante registrar, todavia que somente poderão ser vendidas as futuras unidades cuja Incorporação estiver registrada no cartório imobiliário. Vendas efetuadas antes da existência desse registro poderão ser invalidadas.

Nesse passo deverá ser submetida a documentação completa, abaixo discriminada, conforme art. 32 da Lei nº 4.591/1964, ao exame do Oficial de Registro de Imóveis para arquivamento e registro:

ü Memorial de instituição das especificações de obra

ü Projeto arquitetônico aprovado

ü Quadros da NBR

ü Art do Crea ou RRT do CAU

ü Atribuição de unidades (se houver)

ü Convenção de condomínio

ü Alvará de construção

ü Declaração dos proprietários

ü Quadros da NBR 12.721:2006, com ART DO CREA /RRT DO CAU/

ü Alvará de construção

ü Atestado de idoneidade financeira

ü Contrato-padrão

ü Declaração de vagas de garagem

ü Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o art. 39, II, lei 4.591/64

ü Certidão de instrumento público de mandato

ü Declaração do prazo de carência

Necessário salientar que o processo de incorporação não é simples, pois toda a documentação acima citada tem suas especificidades e detalhes, acrescido ao fato que cada Oficial de Registro tem seu entendimento acerca das exigências legais.

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