O que fazer se o locador gastar o meu depósito caução ?

O "depósito do aluguel" ou "caução" como é popularmente conhecido na locação de imóvel, é uma das formas de garantia da locação imobiliária, seja residencial ou comercial.

Para os contratos de aluguel de imóveis que aceitam depósito como garantia, o nome jurídico correto é a garantia dada em “caução em dinheiro”.

A lei do inquilinato dispõe que o valor da caução ou depósito deve ser depositado em uma caderneta de poupança com algumas regulamentações do Art. 38, § 2º, da Lei 8.245/91, porém, na prática, devido à alta burocracia, o valor geralmente fica em posse do locador (proprietário) ou da administradora, caso o proprietário assim autorize.

Quando estiver na fase do procedimento de vistoria para devolução do imóvel alugado, solicite um recibo de devolução das chaves provisória (definitivo é quando ocorre total quitação) para a administradora ou ao locador (proprietário), assim você garantirá a devolução da posse do imóvel, bloqueando cobranças futuras de aluguel e encargos.

Não é aconselhado nesse primeiro momento solicitar a administradora ou o locador para que devolva o valor do depósito/caução, pois geralmente o locador estará realizando um levantamento de débitos de contas de luz, água, multas, inclusive uma avaliação mais detalhada do estado do imóvel devolvido.

Caso não forneçam esse recibo, o que é comum, Dr. Ercules aconselha enviar um e-mail para o locador ou administradora (ou ambos), informando o dia da devolução das chaves, o nome do locador, locatário, endereço do imóvel, dia e hora da devolução, para quem foi entregue, ou seja, colocar o máximo de informação possível. No final do e-mail mencione, de forma sutil, a pendência da devolução do valor corrigido do depósito/Caução. Caso não possua o e-mail, envie carta registrada com prova de recebimento através dos correios.

Atualmente, pode-se dizer que são raras as situações em que o proprietário (locador) utiliza (gasta) o valor do Depósito/Caução, porém, pode acontecer. E se isso ocorrer, o que fazer? Como resolver de uma forma amigável para evitar futuros transtornos?

Caso isso aconteça, é recomendado tentar negociar amigavelmente a devolução do depósito/caução devidamente reajustado pela poupança por e-mail ou por carta registrada para documentar o problema, constando datas, endereço do imóvel alugado, nomes de locatário (inquilino), locador (proprietário) e uma rápida explicação. O importante é provar o envio desta solicitação com o máximo de dados possíveis. Se houver administradora, envie primeiro para ela, mas não deixe de enviar para o locador caso a administradora não responda em 72 horas, por exemplo.

Se o valor não for devolvido de forma amigável, o inquilino deverá ingressar no Juizado Especial Cível (Fórum) da Região do Imóvel ou onde apontar no contrato assinado (essa informação geralmente consta no último parágrafo do contrato). É importante ter a assessoria de seu advogado, e geralmente termina em acordo logo na primeira audiência. Não se esqueça de levar todos os documentos originais e cópias, inclusive imprima o e-mail ou carta registrada em que o proprietário foi notificado, mesmo que não tenha obtido resposta, pois o que interessa é a sua manifestação perante o locador/proprietário ou administradora.

Para evitar situações extremas como essa, aconselha-se o inquilino entrar em contato com a administradora ou com o proprietário quatro meses antes do término do contrato de locação. Neste documento enviado por e-mail ou carta, deve ser informada a data da saída e perguntando como procederá a devolução do depósito/caução. Caso a resposta não venha de forma objetiva, entre em contato e tente negociar os últimos meses da locação, pois, caso o locador do imóvel tenha gasto o valor do depósito/caução para alguma emergência particular, deixará então o inquilino de pagar pelos meses próximos.

E se o LOCADOR se negar a devolver o depósito caução amigavelmente, o que devo fazer ?

Em regra, Dr. Ercules explica que a compensação da caução não é automática. No caso de mora ou inadimplemento, o locador não poderá, simplesmente, se apoderar das quantias depositadas, isso, justamente, por se tratar de garantia.

E, neste contexto, em caso de rescisão contratual ou pelo simples término da relação contratual locatícia, apurados os débitos devidos pelo locatário, a caução deverá ser total ou parcialmente (se houverem descontos a realizar) devolvida pelo locador, com as vantagens decorrentes por ocasião do levantamento da quantia ( parágrafo 2º do art. 38 da lei 8245/91).

Destacando-se, que, embora em muitas ocasiões exista a intermediação de uma imobiliária na relação contratual locatícia, o locador será sempre o responsável pela gestão da caução e sua respectiva devolução, pois a ordem legal de depósito é impositiva.

Dentro desta ótica, o 2º Tribunal de Alçada de São Paulo envolveu discussão sobre quem deve restituir a caução. O locador ou sua imobiliária? Ficou decidido que:

• “É do locador e não da eventual administradora do imóvel o dever jurídico de devolver a caução efetuada. A teor do artigo 1288 do Código Civil, o mandatário age em nome do mandante, em seu nome praticando atos ou administrando interesses, sendo obrigado a dar contas, de sua gerência àquele, cabendo ao locador, não à administradora do imóvel devolver ao inquilino, devidamente atualizada, uma vez extinto o vínculo locatício, a quantia caucionada.” (Ap. s/ver. 472.387, 7ª Câm., 2º TA/CIV.SP).

Há de se destacar, em eventual hipótese em que haja a omissão pelo locador para a devolução da caução ao locatário, não sendo justa a sua pretensão, estaremos diante de descumprimento de uma obrigação legal.

Frisando-se o mero ilícito configurado pelo seu descumprimento, podendo o locatário registrar um boletim de ocorrência, e o ato do locador poderá configurar crime de apropriação indébita. Apropriação indébita é o crime previsto no art. 168 do Código Penal Brasileiro que consiste no apoderamento de coisa alheia móvel (por exemplo, dinheiro), sem o consentimento do proprietário (por exemplo, o locatário).

Diante disso, a indevida manutenção do dinheiro em poder do locador ou de seu representante configurará crime de apropriação indébita, segundo enquadramento legal previsto no Código Penal Brasileiro.

Logo, caso o locador, inadvertidamente não efetue o depósito, ficará responsável pela devolução com os mesmos consectários da conta de poupança remunerada, sem prejuízo de caracterização de eventual delito de apropriação indébita.

Caso esteja passando por algo similar, entre em contato para tirar suas dúvidas atráves do escritório on-line, estamos disponíveis para lhe auxiliar.