STJ: Não incide CDC em caso de rescisão de compra de imóvel com alienação fiduciária

A rescisão de contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária é uma das maiores dores de cabeça para as incorporadoras e instituições financeiras.

Até o momento, não havia um consenso por parte do Poder Judiciário sobre o comprador ter direito ou não de reaver os valores pagos, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia

Divergentes decisões judiciais, ora eram amparadas pelo Código de Defesa do Consumidor, autorizando que o comprador receba os valores já pagos, ora pela Lei 9.514/1997, com posicionamento contrário.

Na última quarta-feira (26/10/2022), a 2ª Seção do STJ ( REsp 1.891.498) fixou entendimento acerca da aplicação ou não do Código de Defesa do Consumidor nesses casos.

E é disso que vamos falar a partir de agora!

Antes de falarmos sobre a decisão do STJ, é importante entendermos que a alienação fiduciária é uma garantia atribuída pelo devedor (fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário) até o pagamento total da dívida.

Para facilitar o entendimento, vou usar um caso hipotético:

João deseja comprar um imóvel, mas não possui capital suficiente para o investimento à vista. B (instituição financeira) fornece-lhe a quantia necessária, mas recebe a propriedade fiduciária do imóvel, como garantia de que João possuidor direto, far-lhe-á o pagamento.

E o imbróglio começa com a seguinte pergunta: “Em caso de inadimplemento, o devedor tem direito a receber o valor já pago?”

Pois bem.

A grande discussão acerca do tema acontece em razão da previsão do artigo 53 do CDC, vejamos:

Art. 53 do CDC: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

Dessa forma, as decisões de inúmeros Tribunais eram amparadas pelo CDC e a devolução da quantia paga pelo comprador chegava a 90%.

Mas, a Lei 9.514/1997 que instituiu a alienação fiduciária e todas as questões legais que envolvem a modalidade, traz a seguinte previsão:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

De forma mais detalhada, após o vencimento e ultrapassado o eventual prazo de carência concedido em contrato, o comprador será notificado para pagar em 15 dias todos os valores - incluídos aí juros, penalidades, encargos, tributos, condomínios e despesas de cobrança -. Caso o pagamento não seja efetuado após esse prazo, o credor deve fazer o leilão público do bem no prazo de 30 dias, com o objetivo de quitar a dívida.

Isto posto, a 2ª Seção do STJ entendeu que a Lei 9.514/1997 deverá ser observada, por tratar-se de norma específica, afastando, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nesses casos.

O relator, ministro Marco Buzzi, ressaltou:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação especifica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.

Na prática, o principal efeito da decisão é impedir que compradores de imóvel que atrasam o pagamento das parcelas recebam parte do dinheiro já pago de volta, no caso da resolução contratual.

Porém, alguns pontos devem ser observados. Vejamos:

O contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária precisa estar devidamente registrado na matrícula do imóvel, razão pela qual não estaria constituída a garantia, conforme determina o artigo 23 da Lei 9.514/1997.

Caso contrário, não será possível exigir do comprador que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para receber de volta as quantias pagas. Assim, não haveria impedimento à resolução do contrato, com a restituição dos valores pagos pelo comprador.

Além disso, é imprescindível que o credor cumpra os requisitos estampados na lei, possibilitando ao devedor a constituição da mora através dos procedimentos rigorosos e indispensáveis de notificação, considerando que a sua inobservância resultará em possível anulação do leilão.

Por fim, a decisão é um importante avanço para as empresas do ramo imobiliário que precisavam lidar com um cenário controverso e cheio de inseguranças.

O que você achou dessa decisão? Me conta nos comentários.

Escrito por Rita de Cássia Pereira da Silva