Página 294 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 1 de Dezembro de 2014

contratou para angariar compradores, mormente, quando não se prova que o consumidor poderia adquirir o imóvel sem a intermediação do corretor, tem-se que os ajustes (venda/compra e corretagem) estão presos um ao outro com tal força que a rescisão da compra e venda sela a sorte do contrato de corretagem. Afinal, ambos devem ser examinados em conjunto porque estão coligados, unidos, vinculados um ao outro para o escopo comum de propiciar ao vendedor a venda do produto que comercializa. Daí que resolvido o contrato de compra e venda, ao outro se dará igual destino, até porque a vendedora e o corretor integram a mesma cadeia de fornecimento/prestação de serviços e, destarte, são solidariamente responsáveis perante o contratante, consoante as normas de tutela do consumidor. Dois, porque é da vendedora a responsabilidade pelo pagamento da taxa de condomínio das unidades que não foram comercializadas, ou daquelas cujas chaves não foram entregues ao comprador, daí que se o último pagou a taxa antes da sua imissão na posse do imóvel transacionado, tem-se que fez o pagamento em proveito da construtora, donde a legitimidade desta para figurar no polo passivo da ação que tem por escopo a restituição do valor respectivo, inclusive para se evitar o seu locupletamento ilícito. 3. Após a celebração do contrato de promessa de compra e venda de um imóvel, e o dispêndio pela interessada do sinal, de algumas parcelas do preço e de valores relativos ao pagamento do condomínio, a aquisição não restou concluída porque o financiamento imobiliário previsto no contrato não foi concedido. Quer a promitente compradora a restituição de tudo aquilo que foi obrigada a pagar (sinal, parcelas, comissão de corretagem, e taxas de condomínio). Razão lhe assiste, ainda que parcialmente. Um, porque a devolução dos valores pagos pela autora é mero reflexo ou consequência da rescisão do contrato, fruto da inviabilidade do pagamento do preço de compra, e está em consonância com o disposto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, ao prever a nulidade de pleno direito das cláusulas que estabeleçam a perda total do que foi pago em benefício do credor, com o que se afasta a possibilidade de enriquecimento sem causa do último, algo que se daria caso retivesse a verba recebida e, a um só tempo, pudesse realizar outra transação do mesmo imóvel. São inequívocas, pois, tanto a rescisão do contrato em razão da inviabilidade do pagamento integral do preço, como a condenação da vendedora à devolução do que foi pago pela compradora. Como devolver tudo seria impor pesado ônus à promitente/vendedora, dando ensejo, inclusive, ao ganho sem causa da promissária/compradora (que prometeu celebrar uma compra e venda e não uma aplicação em poupança), é justo que a devolução corresponda a 92% (noventa e dois por cento) do total pago, em uma única parcela, o que se faz com espeque no artigo 413 do Código Civil vigente (artigo 924 do Código Civil de 1916), considerando-se que o desconto de 8% se presta à prefixação das perdas e danos com publicidade, comercialização etc. Nem se argumente, todavia, quanto à possibilidade da promitente vendedora exigir outra verba além do percentual de desconto retro fixado, pois a compradora não fruiu da coisa a ser adquirida. Dois, porque a autora possui o direito à restituição integral do que pagou a título de corretagem, na medida em que não houve a conclusão do negócio, isto é, não existiu a consequência útil da aproximação entre comprador e vendedor. É cediço que a intermediação é contrato de resultado, daí que a comissão por corretagem será devida se o negócio for concluído em razão do serviço prestado. Do contrário, nenhuma utilidade advirá desta aproximação, sobretudo, no caso concreto, para o consumidor. No sentido deste entendimento, confira-se a jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça, nestes termos: CONTRATO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO-REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO. DESISTÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. TRIBUNAL DE ORIGEM ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL NÃO-PROVIDO. 1. Contrato de corretagem. Comissão: segundo o entendimento firmado no STJ, a comissão de corretagem apenas é devida quando se tem como aperfeiçoado o negócio imobiliário o que se dá com a efetiva venda do imóvel. 2. Agravo regimental não-provido. (4ª Turma, AgRg no Ag 719434/RS, relator Mininistro Luís Felipe Salomão, j. 02/04/2009). No E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim já se decidiu: CORRETAGEM - Cobrança de comissão - Distrato do ajuste - Recibo de sinal com cláusula de irrevogabilidade, irretratabilidade e renúncia ao direito de arrependimento - Inadmissibilidade - Necessidade de conclusão do negócio - Vinculação da exigibilidade da comissão à efetiva formalização do contrato de venda - Cláusula, ademais, que se dirige aos contratantes e não ao corretor - Sentença confirmada - Recurso não provido. O intermediário de negócios não tem direito à comissão pela simples aproximação das partes. Se o negócio não foi efetivamente concluído, não tendo sido lavrada a devida escritura de venda e compra, indevida se afigura a comissão. (14ª Câmara de Direito Privado, Ap. Cível nº 256.464-2/ São Paulo - relator Desembargador Ruiter Oliva, j. 04.04.95). Três, porque não tinha a compradora a obrigação de pagar a taxa de condomínio antes da imissão dela na posse do imóvel; como o fez, devem ser recompostos os prejuízos causados. Afinal, é responsável pela despesa em comento aquele que usufrui dos serviços prestados, ou seja, os que deles se servem (artigo 1340 do Código Civil), donde a conclusão de que haverá indiscutível enriquecimento ilícito se o benefício com a prestação respectiva não se der. Nesse sentido: “Compromisso de venda e compra. Ação de regresso. Taxas condominiais e IPTU. Período anterior ao recebimento das chaves. Início da responsabilidade com a imissão na posse. Recurso parcialmente provido”. (TJSP, Apelação 012XXXX-89.2012.8.26.0100, 6ª Câmara de Direito Privado, Relator Desembargador Fortes Barbosa, j. 11/04/2013). No caso concreto, a autora jamais teve posse do imóvel transacionado e, portanto, não fruiu do condomínio, daí o seu direito à restituição do indébito. 4. É descabido, entretanto, o pedido de restituição em dobro do que foi pago, devido à ausência de prova inconcussa do dolo das credores na cobrança em tela. Segundo a lição de Carlos Maxiliano, O dolo não se presume: na dúvida, prefere-se a exegese que o exclui. Todas as presunções militam a favor de uma conduta honesta e justa; só em face de indícios decisivos, bem fundadas conjeturas, se admite haver alguém agido com propósitos cavilosos, intuitos contrários ao Direito, ou à Moral. (“Hermenêutica e Aplicação do Direito”, Forense, 9ª edição, pág.262/3). Além disto, incide na espécie a Súmula 159 do Supremo Tribunal Federal, nestes termos: Cobrança excessiva, mas de boa-fé, não dá lugar às sanções do art. 1.531 do Código Civil. (atual artigo 940 do CC/2002). 5. Idêntica sorte, contudo, não se reserva à autora no tocante ao pedido indenizatório, pois não se encontram configurados os danos morais alegados, vez que decorrentes de mera atribulação, de simples aborrecimento, de não mais do que um dissabor comum à seara das relações contratuais. Afinal, como constou de acórdão da lavra do i. Desembargador A.C. Mathias Coltro: Nunca é demais lembrar que o exercício da atividade negocial encerra, por si só, a possibilidade de riscos de ordem variada e que não ensejam, pela concretização deste ou daquele fato, afirmar-se como deles decorrentes dor moral, sob pena de extrema exacerbação de circunstância subjetiva e abertura de porta ampla ao pedido indenizatório em toda e qualquer circunstância. (TJSP, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 000XXXX-50.2009.8.26.0609/ Taboão da Serra, j. 08/06/2011). Ademais, a correspondência de fls. 423 não se presta a eclodir o direito à indenização, porquanto evidente seu caráter pessoal, divorciado da publicidade necessária ao evento danoso, sobretudo quando a conduta da corré não repercute além do íntimo da pessoa da autora. Isto posto, julgo PROCEDENTE EM PARTE esta ação e o faço para condenar os réus à restituição à autora das seguintes verbas: a) a corré MRV, o valor correspondente a 92% (noventa e dois por cento) das parcelas do preço de compra; e a integralidade da taxa de condomínio; b) a corré TEDDE, a integralidade da comissão de corretagem. Os pagamentos serão realizados de uma só vez, com correção monetária desde o ajuizamento desta ação e com o acréscimo de juros moratórios de 1% a partir da citação. Nos termos do artigo 21, caput do Código de Processo Civil, determino que as custas e despesas processuais, bem assim os honorários advocatícios respectivos, sejam distribuídos e compensados entre as partes. P.R.I.C. - valor do preparo - R$ 183,78. - ADV: WALTER GONCALVES FERREIRA FILHO (OAB 100040/SP), MARIA LUIZA MIYOKO OKAMA ZACHARIAS (OAB 123079/SP), HENRIQUE FURQUIM PAIVA (OAB 128214/SP),