Página 377 da Judicial - 1ª Instância - Capital do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 25 de Fevereiro de 2015

ação de cobrança contra Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo - COHAB, alegando, em síntese, que a ré é legítima proprietária de um imóvel situado na unidade 52 do bloco B do condomínio autor, sendo certo que o mesmo encontrase com atraso com as cotas condominiais vencidas em 08/01/2007 até 08/08/2013, perfazendo o débito o total de R$ 28.862,97. Pede a condenação da requerida ao pagamento da importância de R$ 28.862,97, acrescida dos débitos que se vencerem até o efetivo pagamento, acrescidas dos juros e da correção monetária. Juntou procuração e documentos (fls. 12/59). A ré foi citada (fl.88), oferecendo contestação às fls. 89/101. Junta documentos (fls. 102/130). Destaca prejudicial de prescrição e preliminar de ilegitimidade passiva.No mérito, em síntese, aduz que falta demonstração detalhada de todas as despesas, as quais deveriam ser indicadas e aprovadas em assembleia condominial. Pugna pelo acolhimento da preliminar e no mérito, pela improcedência, vez que é detentora apenas da posse indireta. Juntou documentos (fls.145/149). É o relatório. DECIDO. Sendo caso de rejeição das preliminares, estão ausentes as hipóteses dos artigos 326 e 327 do CPC, sendo desnecessária réplica no caso concreto. No que toca à alegação da prescrição, noto que as prestações cobradas são posteriores ao novo Código Civil. Afasto a alegação de que teria se operado a prescrição, porque o prazo prescricional aplicável ao caso é o decenal do art. 205 do CC. Aplica-se analogicamente ao caso o seguinte precedente: “CONDOMÍNIO AÇÃO DE COBRANÇA PRESCRIÇÃO “Apelação cível. Ação de cobrança de cotas condominiais. Prescrição. Inteligência do art. 205 do Código Civil de 2002. 10 anos. Recurso provido. Sob a égide do novo Código Civil deve-se aplicar às ações de cobrança de despesas condominiais o prazo prescricional geral previsto no art. 205, que é de dez anos. Não há como dar guarida à sentença guerreada, pois o novo Código Civil não possui disposição específica acerca da prescrição da pretensão de cobrança de taxas condominiais, não sendo aplicável ao caso o disposto no art. 206, § 5º, I.” (TJMG AC 1.0024.08.008022-9/001 14ª C.Cív. Rel. Rogério Medeiros J. 02.06.2009) A preliminar de ilegitimidade passiva se confunde com o mérito e com ele deve ser analisada. Não há que se falar em ilegitimidade passiva em decorrência de suposto compromisso de compra e venda realizado com terceiro e ainda não registrado. É que, nos termos de nossa legislação civil (art. 1.245, caput e par.1º do CC), a aquisição da propriedade só ocorrerá com o efetivo registro do imóvel, no órgão respectivo, em nome do adquirente proprietário, o que ainda não ocorreu. Cito referido artigo: “Art. 1245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. A relação jurídica versada nos autos ocorre entre o Condomínio e o atual proprietário, qual seja, a ré COHAB/SP. No sentido do acima aduzido: “Cobrança Despesas de Condomínio -A ação de cobrança de despesas condominiais deve ser proposta contra quem conste como titular no registro de imóveis, do direito real da unidade condominial. Trata-se de obrigação propter rem, que possibilita a penhora da unidade condominial na execução das despesas do condomínio”. (2º TACIVIL, Ap. nº 518.188 5ª Câm., rel. Juiz Pereira Calças, j. 03.06.98).” Com efeito, resulta inequívoco que é o titular do domínio, no caso, a ré COHAB/SP, o responsável pelo pagamento das despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso contra os compromissários compradores. Como se sabe, as ações desse jaez são regidas pelo art. 221 do Código Civil c/c o art. 4º, § único, da Lei nº 4.591/64. O fato da posse estar com o compromissáriocomprador é irrelevante. Ademais, as disposições havidas no instrumento particular de compromisso de compra e venda, justamente por não estar registrado, não são oponíveis a terceiros (no caso, ao autor). A relação jurídica entre compromissáriocomprador e vendedor é estranha ao Condomínio, até porque, até a presente data, o imóvel continua na propriedade da ré e não da compromissária compradora. Cito os seguintes precedentes, aplicáveis analogicamente ao caso: “Cobrança. Despesas de condomínio. Ação julgada extinta por ilegitimidade de parte. Compromissário vendedor CDHU. Legitimidade passiva. Não ficou demonstrado que o condomínio tinha ciência da compra e venda realizada. Inexistente a causa que determinou a extinção do processo sem julgamento do mérito, este deve ser apreciado.Ausente prova de pagamento do débito condominial, procede a ação de cobrança. Recurso provido, para afastar a extinção do processo.Vistos.Cuida-se de ação de cobrança em despesas de condomínio, ajuizada por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARAÍSO DO SOL em face de COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO, julgada extinta sem resolução do mérito na r. sentença de fls. 105/108, dada a ilegitimidade de parte, arcando o autor com a integralidade das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados em R$ 600,00 atualizáveis a partir da sentença, observada a gratuidade da justiça deferida. Inconformado apela o autor (fls. 110/118), sustentando a incorreção do julgado nos termos da Lei nº 4.591/64, a responsabilidade direta das despesas de condomínio é do proprietário. A taxa condominial não é devida em razão da ocupação do imóvel, tratando se de obrigação propter rem, a qual possui características próprias dos direitos reais. A apelada em momento algum provou que referido imóvel encontrava-se regularmente ocupado pela compromissária compradora. Anota-se que o recurso é tempestivo, foi recebido, processado e não contrariado (fls.120, verso). É o relatório. Merece reforma a r. decisão proferida. Ajuizada ação de cobrança (em 22.11.2010) referente a despesas condominiais, pretendendo-se o valor de R$ 446,33, conforme documentação acostada às fls. 06/17. Ofertada contestação e réplica (fls. 34/56 e 96/103), o processo teve regular tramitação sobrevindo a r. sentença conforme acima relatado.Inúmeras decisões admitem a ação ora contra o proprietário, ora contra o compromissário comprador, ora contra um e outro. Todavia, o entendimento que tem prevalecido é de que tendo o condomínio ciência da alienação do imóvel a terceiro, imitido na posse, é contra este que a ação deve ser direcionada. A controvérsia, aliás, encontrase dirimida e pacificada no âmbito de ambas as Turmas da Segunda Seção do E. Superior Tribunal de Justiça prevalecendo o entendimento de que o promitente vendedor é parte passiva ilegítima na ação de cobrança de despesas condominiais, quando perfeitamente identificado pelo condomínio o novo adquirente {REsp. nº 628.947 - SP - STJ - Rel. Min.Aldir Passarinho Júnior -J. em 29.04.2004 - “in” DJU de 10.05.2004, pág. 599). Nesse sentido: 4a Turma, REsp. nº 136.562/DF, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU de 01.03.1999, 3a Turma, REsp. nº 122.924/RJ, Rei. Min. Waldemar Zveiter, unânime, DJU de 30.03.1998, 4ª Turma, REsp. nº 58.165/RJ, Rei. Min. Aldir Passarinho Júnior, unânime, DJU de 04.10.1999 e 4a Turma, REsp. nº 333.059/MG, Rei. Min. Aldir Passarinho Júnior, unânime, DJU de 11.03.2002. No caso sub judice, persiste a responsabilidade da ré pelo pagamento das cotas condominiais porquanto não ficou demonstrado, como era de rigor, que o condomínio tinha ciência da venda da unidade, subsistindo, por isso, incontroversa a legitimidade passiva ad causam do CDHU, mesmo porque a negociação celebrada com os adquirentes do imóvel constitui res inter alios acta perante o condomínio. Também, não trouxe a ré CDHU prova no sentido de demonstrar que a promissária compradora se encontrava na posse do imóvel, devendo, portanto, responder pelas despesas, cuja existência sequer é devidamente impugnada. O contrato de compromisso de compra e venda celebrado pela CDHU não tem o condão de afastar sua responsabilidade pelo débito condominial, não tendo a vendedora se desvinculado definitivamente do imóvel. Não restando, assim, comprovado o pleno conhecimento da transferência imobiliária há de prevalecer o interesse da coletividade condominial, devendo a apelada responder pelo débito pendente, ressalvado o direito de regresso em relação aos compradores. Ademais, a norma geral é aquela segundo a qual o proprietário da unidade autônoma responde pelas respectivas despesas condominiais, e propriedade se afere pelo que consta do registro de imóveis. Dessa forma, ainda que a apelada tenha firmado termo de adesão e ocupação provisória, com opção de compra, da unidade condominial geradora das despesas cobradas na presente demanda, tal instrumento não foi levado a registro, de modo que não tem ele o condão de afastar a responsabilidade daquela, que não se desvinculou definitivamente do imóvel, pelo débito. Inexistente a causa que determinou a extinção do processo e reconhecida a titularidade da ré do imóvel sub judice e sua correta ocupação do