Página 743 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 30 de Julho de 2015

requerida com o contrato firmado, vez que os documentos de fls. 61/62, bem como a planilha de fls. 63 foram expedidos pela Construtora Altana. Assim, ela participou diretamente da relação contratual com os autores, devendo indeniza-los por eventuais prejuízos. Até porque, tratando-se de relação de consumo, os consumidores respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, podendo, outrossim, a ré, posteriormente, ajuizar ação regressiva em face de quem entender por bem, Afasto, ainda, a preliminar de ilegitimidade para restituir os valores cobrados da comissão de corretagem, uma vez que a discussão sobre o pagamento de tais taxas envolve diretamente as rés e o contrato celebrado entre as partes, sendo estas, assim, partes legítimas em relação a este pedido. Até porque, tais verbas foram inseridas por elas no contrato celebrado, o que implica na responsabilidade das mesmas pelas cobranças ora questionadas. Presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, passo à análise do mérito, na medida em que a matéria versada nos autos está suficientemente demonstrada pela documentação encartada pelos litigantes, não demandando dilação probatória. Postulam os autores à rescisão do compromisso de compra e venda tabulado com as rés, em razão da venda duplicada do imóvel, bem como pelo aumento do valor a ser financiado. Cabe inicialmente ressaltar que o contrato foi assinado em 19 de janeiro de 2013 (fls. 36), entretanto, os autores compareceram na instituição financeira para assinar o financiamento em agosto de 2014. Consta no contrato que o vencimento da parcela era dia 30 de agosto de 2013 (fls. 33), ou seja, estando a parcela com um ano de atraso no pagamento, certamente, o pagamento dela não seria no valor constante no contrato. Cediço, que tendo passado mais de um ano da compra do imóvel, a parcela a ser financiada não estaria no mesmo valor, até porque, às fls. 33, consta que tal parcela era reajustável. Desta forma, não há que se falar em culpa da ré pelo aumento do saldo a ser financiado. No mais, os autores trouxeram o documento de fls. 93, para comprovar que o imóvel foi vendido para terceira pessoa, mesmo estando reservado para eles. Ressalto, outrossim, que tal documento não traz qualquer identificação de quem o emitiu, além disso, a requerida informou que o imóvel estaria a disposição dos autores. Com isso, ao que parece, a rescisão não foi causada por atitude culposa ou dolosa das rés. Desta forma, entendo que o pedido de rescisão contratual, deve prosperar. Porém sem o reconhecimento da culpa das requeridas, como pleiteado. Até porque, as próprias requeridas Itaquiti e a Construtora Altana concordam expressamente com a rescisão contratual, em sua defesa, desde que tenham que devolver somente 70% do que os autores já pagaram, conforme previsto na cláusula 7.6 (fls. 45). Com isso, entendo de rigor a rescisão contratual, ante a concordância das partes neste sentido. Havendo rescisão, é evidente que se aplica a cláusula penal, devendo haver retenção de valores, de modo que não procede a pretensão dos autores à devolução do valor integralmente pago. Outrossim, de fato, os valores previstos na cláusula 7.6 (fls. 45), que determina a restituição ao autores de 70% do que pagou, feitas as deduções previstas em tal cláusula, a título de despesas referentes às custas administrativas, são abusivos. Destarte, fixada a natureza jurídica de cláusula penal compensatória da disposição contratual que prevê a retenção de 30%, deve-se incidir o art. 413 do Código Civil, a fim de reconhecer ser tal percentual manifestamente excessivo, porquanto a autora sequer teve a posse do imóvel. Portanto, o contrato de promessa de compra e venda pode ser rescindido, em razão da falta de condições financeiras do consumidor, com direito à devolução parcial das parcelas pagas, de uma só vez, descontado 10% sobre o valor pago, em substituição à cláusula penal 7.6. Exegese do artigo 53 do CDC “Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.” e incidência do princípio de vedação de enriquecimento sem causa. Confira-se a respeito, o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça: “CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC ART. 924. I- A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção do contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II - E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ, Ag no REsp 244.625- SP, 3ª Turma, Rel. Min. Castro Filho, j. 09.10.01). Assim, as rés Itaquiti e a Construtora Altana deverão restituir aos autores 90% do valor pago, sem efetuar as deduções previstas na cláusula 7.6. Isso porque, a retenção de 10% do valor pago pela autora é justamente para cobrir as despesas administrativas das rés Itaquiti e a Construtora Altana, decorrentes da rescisão do contrato. No mais, em que pesem as alegações das rés Itaquiti e Construtora Altana de que o pagamento da corretagem é devido pelo comprador porque estava inserido no valor do imóvel, entendo que estas não devem prosperar. Isso porque, consta às fls. 33, do contrato juntado pelos autores, que o preço do imóvel era R$ 178.332,00. Desta forma, não há que se falar que o imóvel custava R$ 184.800,00, assim, foi abatido o valor da corretagem, até porque, não há nos autos qualquer documento que comprove que referido desconto foi concedido. Até porque, o documento de fls. 64 é um pedido de reserva que consta o valor total do negócio. No que tange as taxas relativas à corretagem, também procede o pedido. Isso porque, mudando meu entendimento anterior, verifico que a contratação de corretores para impulso nas vendas de unidades autônomas é de responsabilidade do construtor/incorporador, na medida em que estes agentes atuam perante o público consumidor como verdadeiros prepostos do fornecedor. Cediço, a colocação de imóvel à venda, ainda que em construção, demanda a participação de corretores e equipe de vendas, todavia, os custos com corretores ou intermediários financeiros devem ser arcados pelo fornecedor, porque o serviço à eles aproveita, sob pena de transferência ilegal dos ônus do seu negócio ao consumidor, o que se constitui em cláusula contratual nula de pleno direito (CDC, art. 51, inc. IV). Mesmo porque, em nenhum momento se discute, evidentemente, que o corretor não deva ser pago, se bem desempenhou o papel de aproximação para o qual foi contratado. A questão é que não deve ser remunerado pelos compradores, mas sim pelo vendedor, no caso de venda e compra realizada nas condições mencionadas na inicial, ao grande público. Não custa lembrar, outrossim, que o consumidor não tem a liberdade de não contratar a intermediação no momento da compra da unidade autônoma, afigurando-se a obrigação dele custear, sendo a verdadeira “venda casada” pelos fornecedores envolvidos (construtora e corretores), prática ilícita, porquanto vedada pelo artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor. Na esteira dos precedentes do E. TJSP: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL DISTRATADO -Pretensão dos compradores desistentes de reaver o valor pago a título de corretagem, despesas de contratação e indenização por danos morais e materiais Habite-se que foi expedido muito antes do distrato a demonstrar que tal motivo não pode ser considerado para responsabilizar a outra parte contratante - Cobrança de valores referentes à comissão de corretagem e taxa SATI Serviços vinculados à compra e venda do imóvel sem oportunidade dos adquirentes de recusá-los ou de contratar outro prestador - Ausência de informação adequada aos consumidores - Contrato de adesão e operação casada - Caracterização -Infringência ao art. 39, I, do CDC - Sucumbência recíproca - Recurso parcialmente provido a fim de condenar as rés na devolução dos valores pagos pelos autores referentes à comissão de corretagem e taxa SATI, e repartir o ônus da sucumbência. (Apelação nº 000XXXX-38.2007.8.26.0299, rel. Mendes Pereira, j. 3.7.2013) “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C.C. DANOS MORAIS. I Prescrição. Afastamento. Pagamento, cuja restituição se postula,