Página 2612 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 29 de Janeiro de 2016

restituição dos valores pagos a título de corretagem e de SATI do prazo comum (Apelação 005XXXX-68.2012.8.26.0564, Rel. Moreira Viegas, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 27/11/2013; Apelação 013XXXX-52.2012.8.26.0100, Rel. Araldo Telles, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 24/09/2013; Apelação 021XXXX-10.2011.8.26.0100, Rel. Galdino Toledo Júnior, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 10/09/2013; Apelação 002XXXX-64.2012.8.26.0562, Rel. Moreira Viegas, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 03/07/2013), ora do prazo trienal do enriquecimento sem causa (Apelação 400XXXX-44.2012.8.26.0100, Rel. Neves Amorim, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 03/12/2013; Apelação 002XXXX-94.2012.8.26.0562, Rel. Flavio Abramovici, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 22/10/2013; Apelação 022XXXX-82.2011.8.26.0100, Rel. Carlos Henrique Miguel Trevisan, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 22/08/2013; Apelação 002XXXX-47.2011.8.26.0564, Rel. Milton Carvalho, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 25/07/2013; Apelação 015XXXX-47.2012.8.26.0100, Rel. Fortes Barbosa, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 27/06/2013; Apelação 002XXXX-69.2012.8.26.0562, Rel. Carlos Alberto Garbi, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 26/03/2013), não se compreende de modo tão extensivo a previsão contida no artigo 206, parágrafo 3º, inciso IV, do atual Código Civil, que estabeleceu prazo prescricional de três anos para exercício da ‘pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa.’ Segundo se crê, o dispositivo concerne à ação própria de enriquecimento sem causa, estatuída de modo subsidiário na nova normatização civil para aquelas situações em que, a fim de evitá-lo, não se tenha erigido previsão própria. Dito de outro modo, tem-se prazo extintivo concernente à previsão que se levou ao texto dos artigos 884/886 do CC/02. Neste sentido, referindo-se ao prazo especial como relativo à ação ou pretensão contida nos dispositivos citados, confira-se, a título exemplificativo: Humberto Theodoro Júnior, Comentários, Forense, 2003, v. III, t. II, p. 327; Nestor Duarte, CC comentado, Manole, 5ª ed., p. 163; Adriano César da Silva Álvares, Manual da prescrição, ed. Juarez de Oliveira, p. 112; Giovanni Ettore Nanni, Enriquecimento sem causa, Saraiva, p. 219. No caso, pretendendo-se a devolução do quanto pago indevidamente, tem-se pretensão sujeita à disciplina própria regulada pelo Código Civil (Capítulo III, Título VII, do Livro I da Parte Especial, arts. 867 a 883), sem prazo especial de prescrição, portanto sujeita ao prazo comum. Mas, igualmente, não se haveria de cogitar do prazo, também trienal, previsto para as ações de reparação civil, eis que, de qualquer forma, não se entende que o prazo trienal do artigo 206, parágrafo 3º, inciso V, do CC, se aplique a hipóteses de responsabilidade civil contratual”. Portanto, e firme nesse entendimento afasto a prescrição, na forma como suscitada. Afastadas as preliminares, no mérito, o processo admite o julgamento antecipado porque a questão, embora de fato e de direito, dispensa a produção de outras provas além daquelas coligidas aos autos. Os pedidos procedem em parte. O autor se enquadra perfeitamente no conceito do artigo 2º do CDC, enquanto as atividades das requeridas têm perfeito enquadramento no artigo 3º daquele mesmo Código. Assim, dispõem os artigos em tela: “Art. 2º. Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”. “Art. 3º. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestações de serviços”. Diante disso, tratando-se de relação de consumo, e estando presentes os requisitos do artigo 6º, VIII, do CDC, a inversão do ônus da prova deveria ocorrer. Ademais, o contrato firmado entre as partes não somente é daqueles que trazem uma relação jurídica de consumo, de acordo com a legislação consumerista, mas também é considerado como contrato de adesão, ao contrário do que pretende a requerida. Diga-se, ainda, que, apesar da diferenciação muitas vezes feita pela doutrina entre “contratos de adesão” e “contratos por adesão”, mero preciosismo, a solução tanto em um como em outro é a mesma. As mesmas regras são aplicáveis a ambos. Passamos, então, a análise dos pedidos. Da comissão de corretagem. No que toca aos valores pagos em razão de comissão de corretagem, vejamos. “Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. É justo, no caso, que arque com a remuneração do corretor a parte que se valeu diretamente dos seus serviços, dele se beneficiando. No caso das incorporadoras/construtoras, que, como se sabe, se utilizam de estandes de vendas para divulgação de seus produtos, utilizando-se de corretores e até mesmo de outras empresas para a venda de suas unidades, somente elas se beneficiam da atuação do profissional em comento, já que deixam de ter que contratar funcionários para exercer tal atividade. Para o consumidor, de outra parte, é absolutamente indiferente a intermediação da compra por qualquer profissional de corretagem. Nem mesmo tem ele a opção de dispensar os serviços daquele profissional. Diverso seria o caso em que o consumidor procura o corretor para que realize busca de empreendimento que atenda ao seu gosto. Não é isso o que acontece, no entanto, nos casos dessa natureza. Dessa forma, ainda que previsto de forma diversa no contrato, a remuneração do corretor deve ser feita pela empresa incorporadora/ construtora, ainda que na forma de comissão, diretamente retirada do valor de venda, porque, como salientado, é ela quem contrata se beneficia diretamente dos serviços daquele profissional. Nesse sentido, a lição do renomado Ministro Cezar Peluso: “Importa salientar, por fim, que o pagamento da comissão incumbe a quem tenha contratado o corretor, não valendo o que alhures se pretende particularmente na corretagem imobiliária socorro ao artigo 490 do CC/2002, eis que não se está a tratar de despesas com escritura ou tradição da res.” (in “Código Civil Comentado doutrina e jurisprudência”, editora Manole, pág. 586). No caso, não há dúvidas de que a comissão de corretagem, em verdade, fora imposta aos autores, consumidores, como condição para o êxito da celebração do negócio. Destarte, repise-se, as despesas de corretagem oriundas do serviço de intermediação, devem ser suportadas pelos fornecedores de produtos ou serviços, quais sejam, as rés JRA EMPREENDIMENTOS E ENGENHARIA LTDA. e PUENTE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA ME e não repassadas aos adquirentes, consumidores, de unidade imobiliária. Nesse diapasão, trago à colação, novamente, trecho do voto proferido pelo Magistrado Cláudio Godoy que bem revela o atual panorama, no âmbito do TJSP, sobre o tema ora objeto de julgamento: “Questão, porém, mais tormentosa, inclusive o que se evidencia pela existência de precedentes em sentido oposto nesta Corte, ora admitindo (v.g. TJSP, Ap. civ. n. 0211XXXX-85.2011.8.26.0100, rel. Des. Vito Guglielmi; Ap. civ. n. 014XXXX-90.2011.8.26.0100, rel. Des. Paulo Alcides; Ap. civ. n. 020XXXX-05.2010.8.26.0100, rel. Des. Percival Nogueira; Ap. civ. n. 921XXXX-17.2005.8.26.0000. rel. Des. Viviani Nicolau; Ap. civ. n. 010XXXX-74.2012.8.26.01000. rel. Des. Salles Rossi; Ap. civ. n. 001XXXX-81.2012.8.26.0361, rel. Des. Francisco Loureiro; desta Câmara: Ap. civ. n. 001XXXX-75.2012.8.26.0566, rel. Des. Paulo Eduardo Razuk), ora negando a regularidade desta prática (TJSP, Ap. civ. n. 002XXXX-02.2012.8.26.0577, rel. des. Carlos Alberto Garbi; Ap. civ. n. 000XXXX-47.2011.8.26.0562, rel. Des. José Joaquim dos Santos; Ap. civ. n. 003XXXX-07.2012.8.26.0576, rel. Des. Luiz Ambra; Ap. civ. n. 0033XXXX-13.2012.8.26.0577, rel. des. Beretta da Silveira; Ap. civ. n. 002XXXX-16.2011.8.26.0562, rel. Des. Fortes Barbosa; Ap. civ. n. 000XXXX-47.2012.8.26.0269, rel. Des. Hélio Faria), é a da comissão da corretagem, cobrada do consumidor adquirente. Pois, a propósito, considera-se seja preciso, primeiro, relembrar que a corretagem encerra ajuste firmado entre o corretor e seu cliente, nem necessariamente o vendedor ou o comprador, quando se trata de intermediação imobiliária. E quem paga a comissão, a rigor, evidentemente é aquele que contratou o corretor. No caso, não há dúvida de que os consultores e a Ecoesfera Consultoria Imobiliária S/A, de resto aparentemente integrante do mesmo grupo econômico das rés, tenham sido contratados pela fornecedora para promover o empreendimento e as vendas das unidades. Portanto, tem-se despesa que é da alienante, e não do adquirente. Certo que não se impediria, em regra, o ajuste para que o mesmo pagamento ao comprador se transferisse. Mas não cabe olvidar ter-se, na espécie, relação de consumo, em que nada a respeito se ajusta, senão se impõe ao consumidor. E,