Página 1327 do Diário de Justiça do Distrito Federal (DJDF) de 30 de Novembro de 2018

Registro, por oportuno, que as preliminares formuladas pela segunda e terceira rés (IDs nº 16325516 e 16325591), da forma como se acham redigidas, revolvem aspectos jungidos ao próprio mérito da demanda, razão pela qual estariam a reclamar adequada apreciação no momento de análise do cerne da pretensão. Sendo assim, estando presentes os pressupostos e as condições indispensáveis ao exercício do direito de ação, avanço ao exame do mérito. DO MÉRITO De início, cabe pontuar que a responsabilidade imputada à segunda e à terceira requeridas, na condição de fiadoras do contrato de locação firmado entre o requerente e a primeira ré, ressai imperativa, ante o disposto no art. 39 da Lei nº 8.245/91, a estabelecer que, no caso específico de locações urbanas, na hipótese de prorrogação da avença principal se tem por prorrogada automaticamente a garantia fidejussória, podendo o fiador, no entanto, exonerar-se, mediante comunicação expressa para tal mister, providência esta que não teria sido noticiada. Nesse sentido, já decidiu este c. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO. PRORROGAÇÃO. FIADORES. NOTIFICAÇÃO DE DESINTERESSE. ART. 40, X, DA LEI 8.245/91. LIBERALIDADE CONFERIDA POR LEI. CLÁUSULA PREVENDO A MANUTENÇÃO DOS FIADORES ATÉ O FIM DO CONTRATO. IRRELEVÂNCIA. CONSEQUÊNCIA DIVERSA. DESNECESSIDADE DE ANUÊNCIA DO FIADOR PARA SE MANTER NO CONTRATO QUANDO DA PRORROGAÇÃO. ART. 39 DA LEI 8.245/91. 1. No mesmo sentido do art. 39 da Lei 8.245/91, a cláusula que prevê a manutenção do fiador no contrato até seu fim em caso de prorrogação por prazo indeterminado tem como única consequência a desnecessidade de anuência para estender o lapso temporal como garante, restando intacta, entretanto, a liberalidade conferida pelo art. 40, X, do mesmo diploma legal, que prevê a possibilidade de o fiador se desonerar do contrato mediante notificação, ultrapassados 120 dias do ato. 2. Apelação conhecida e não provida. (Acórdão n. 1106695, 07075642420178070001, Relator: SIMONE LUCINDO 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 29/06/2018, Publicado no DJE: 11/07/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) A esse respeito, cumpre observar, desde logo, que a segunda e a terceira requeridas possuem responsabilidade solidária pelo pagamento das obrigações decorrentes do contrato de aluguel em apreço. Noutra banda, tenho que a desocupação do imóvel objeto do litígio, levada a efeito voluntariamente pela primeira demandada, em momento posterior à propositura da demanda, traduz, em verdade, o reconhecimento da procedência do pedido autoral pela parte adversa, no que se refere à rescisão culposa do contrato de locação. Nesse sentido, o entendimento sufragado por esta Corte, estampado no aresto a seguir transcrito: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. DESPEJO. PRINCÍPIO DA CORRELAÇÃO. NÃO OBSERVÂNCIA. ELIMINAÇÃO DO EXCESSO. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. ADEQUAÇÃO. RECONHECIMENTO DO PEDIDO. 1. Em prol do princípio da congruência entre pedido e a sentença, não merece prosperar a condenação que impõe à parte ré objeto não demandado pela parte autora, nos termos do art. 460 do Código de Processo Civil. 2. Ao devedor incumbe o ônus de comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 333, II, do Código de Processo Civil, pois quem alega pagamento da dívida, deve apresentar os comprovantes da devida quitação. 3. Em ação de despejo, a desocupação voluntária do imóvel antes da sentença representa o reconhecimento jurídico da procedência do pedido, que enseja a extinção do processo com resolução de mérito. 4. Recurso parcialmente provido. (Acórdão n. 590714, 20090110645599APC, Relator MARIO-ZAM BELMIRO, 3ª Turma Cível, julgado em 16/05/2012, DJ 11/06/2012 p. 116). A relação jurídica alinhavada entre as partes, consistente em contrato de locação de imóvel residencial, é disciplinada pela Lei nº 8.245/91, à luz da qual devem ser examinadas as disposições insertas no contrato de ID nº 16325516 P. 09/15, instrumento este em que se encontra fulcrada a pretensão autoral. No caso vertente, busca a presente ação a resolução contratual (na modalidade específica da rescisão) e a desocupação espontânea do imóvel objeto do contrato locatício, sob pena de despejo, bem como a cobrança de despesas locatícias em aberto. Como é cediço, o contrato de locação tem por escopo propiciar a alguém o uso e gozo temporários de um bem em troca de retribuição pecuniária. É contrato sinalagmático, simplesmente consensual, oneroso, comutativo, impessoal e de duração (GOMES, Orlando. Contratos. 21. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 275). Nessa modalidade contratual, locador e locatário assumem direitos e deveres a serem exigidos e cumpridos para a extinção natural das obrigações. Os principais deveres do locatário são o pagamento pontual do aluguel, o uso da coisa com o mesmo cuidado de dono e sua restituição, ao fim do contrato, no mesmo estado em que recebeu. No caso concreto, as partes celebraram contrato de locação de unidade imobiliária, vigente por prazo certo, ulteriormente prorrogado por prazo indeterminado, por força do qual se obrigou a primeira ré ao pagamento de aluguel mensal, bem como de outros encargos locatícios, obrigações fidejussoriamente asseguradas pela segunda e pela terceira requeridas. Posto isso, prescreve o artigo 9º da Lei n. 8.245/91 que a locação poderá ser desfeita, dentre outras hipóteses, em decorrência da prática de infração legal ou contratual, bem como em razão da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. Nesse contexto, a primeira requerida (locatária) inadimpliu a obrigação principal, segundo alega a parte autora, deixando de pagar o valor de alguns alugueres, além dos impostos (IPTU/TLP) e outras obrigações acessórias, consoante descrição lançada no demonstrativo trazido junto à exordial (ID n. 16325478 P. 03). Posteriormente, por ocasião de sua réplica, a parte autora afirmou ter a primeira requerida desocupado o imóvel em 20/03/2016, oportunidade em que teria realizado o pagamento de parte do débito, apresentando novo demonstrativo (ID nº 16325656 P. 04/08). As cláusulas II, alínea ?a?, IV, VI e XI, alínea ?b?, do instrumento avençado entre as partes (ID 16325516 P. 09/15) estatuem a responsabilidade do locatário pelas despesas a que alude a peça exordial. Tal disposição contratual, avulta destacar, encontra-se em estrita harmonia com o que preconiza a lei de regência (Lei 8.245/91), em seu art. 23, incisos I, III, VIII, e XII, § 1º, alínea ?b?, sendo legítima, portanto, a cobrança intentada nesta demanda. Além disso, a cláusula IV (ID nº 16325516 P. 10) do ajuste locatício estabelece o valor de R$ 2.640,00 (dois mil, seiscentos e quarenta reais), a título de aluguel, prevendo, ainda, desconto de pontualidade para o pagamento efetuado até o vigésimo primeiro dia do respectivo mês de vencimento do encargo. Sendo assim, em que pese o esforço argumentativo da defesa, no sentido de ponderar que o contrato de locação teria sido firmado entre o autor, proprietário do imóvel locado, e a primeira e a terceira requeridas, na qualidade de locatárias, o que se observa dos autos é que não haveria qualquer elemento de prova capaz de confirmar tal ilação, ou seja, apto a corroborar a tese defensiva. Na verdade, observa-se, do próprio instrumento contratual jungido pela terceira ré (ID nº 16325516 P. 09/15), que apenas a primeira ré ostentaria a qualidade de locatária, sendo as demais demandadas garantes ou fiadoras. No entanto, ainda que a terceira requerida figurasse na relação contratual como locatária, também seria responsável (na condição de garante), em solidariedade com as demais rés, pelo adimplemento das contraprestações assumidas por ocasião da celebração do pacto locatício. Assim, tenho que a argumentação das demandadas, em verdade, reforça a alegação da parte autora no sentido de que a primeira ré, locatária, teria realizado a sublocação do imóvel para a terceira ré, de sorte que, conforme asseverado pelas demandadas, ambas realizavam, de fato, o rateio das verbas locatícias. Ao assim agir, a primeira ré teria incorrido em outra infração contratual, contrariando o disposto à cláusula II, alínea ?a?, do contrato de locação (ID º 16325516 P. 09). Nada obstante, do exame das peças de defesa, colhe-se que as rés defenderam a inexistência do débito e o excesso de cobrança, sustentando o pagamento das contraprestações contratuais. Para essa finalidade, trouxeram aos autos inúmeros documentos (ID nº 16325516 P. 16/39 e ID nº 16325591 P. 09). No entanto, tendo a parte ré deduzido tese fundada na existência de fato extintivo ou modificativo do direito de cobrar tais débitos, caberia a ela, com fulcro no art. 373, inciso II, do CPC, carrear prova mínima da existência da circunstância narrada, o que não se realizou no caso concreto, devendo prevalecer, portanto, o contrato escrito (ID nº 16325516 P. 09/15), fonte formal da obrigação, e as planilhas elaboradas pela parte autora (IDs nº 16325478 P. 03, 16325656 P. 04/05 e 22557932 P. 03/04), que não foram objeto de impugnação específica pelas requeridas, nos termos do art. 341 do CPC. Além disso, insta observar que os documentos coligidos aos autos, pela terceira ré, em ID nº 16325516 P. 16/27, se referem a período anterior ao objeto da pretensão de cobrança deduzida nos presentes autos. Sem prejuízo do exposto, extrai-se que descumpriu a locatária sua parte na avença, nos termos da supracitada cláusula IV, alínea ?d? (ID n º 16325516 P. 11), ao deixar de pagar os impostos de IPTU/ TLP, referentes aos exercícios de 2015 e 2016, que correspondem ao período em que a primeira ré ainda ocupava o imóvel. Nesse diapasão, considerando ser cediço que o pagamento não se presume, devendo ser apresentado recibo de quitação eventualmente feita pelo locatário ou fiador, e, sendo certo que apenas foram coligidos, pela parte ré, os documentos de IDs nº 16325516 P. 36/37 e 16325591 P. 09, comporta acolhida a pretensão condenatória (cobrança da rubrica a tal título), com o abatimento dos respectivos pagamentos. Desse modo, ratifico o caráter contratual e devido das despesas locatícias, cobradas nesta demanda, a título de aluguéis, tributos e outras despesas contratuais. Quanto ao pleito autoral relacionado à apresentação, pelas rés, de todos os comprovantes de pagamento das obrigações locatícias a título de energia elétrica, água e esgoto, tenho que não comporta deferimento, porquanto o próprio autor, na condição de proprietário do imóvel, pode solicitar,