Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro TJ-RJ - APELAÇÃO: APL XXXXX-73.2017.8.19.0209 202200116655

1. Celebração, pela Autora/Apelante 1, de contratos com as Rés/Apelante 3, para fins de construção de empreendimento denominado CONDOMÍNIO NEXUS HOTEL & RESIDENDES/Apelante 2, Condomínio tal que aqui figura como assistente simples da parte Ré.

2. Autora que, na inicial, sustenta ter sido escamoteada uma incorporação tradicional sob a roupagem de uma obra por administração (a preço de custo), pugnando pela rescisão do contrato, com a devolução integral do preço pago, ante o alegado inadimplemento da parte Ré (consistente no atraso da entrega da obra e aumento das prestações).

3. Argumento da Autora (Apelante 1) que, contudo, não encontra ressonância na prova dos autos.

4. De fato, na construção a preço de custo, a obra torna-se um empreendimento coletivo dos adquirentes, os quais, representados por uma Comissão, respondem pelo andamento e administração da obra, bem como pelo recebimento de valores em contas abertas em nome do Condomínio.

5. Assim, os adquirentes, na obra a preço de custo, assumem e rateiam entre si o custo real da obra, inclusive em seus ajustes e variações, partilhando entre si, por conseguinte, os eventuais lucros e também possíveis prejuízos decorrentes do negócio jurídico que encamparam.

6. Nesse sentido, o artigo 58 da Lei 4.591/64 prevê, expressamente, a responsabilidade dos adquirentes pelo pagamento do custo integral da obra, prevendo o artigo 60 da Lei epigrafada, ainda, a revisão, ao menos semestral, da estimativa de custo da obra e consequente possibilidade de alteração, pela Comissão de Representantes, do esquema de contribuição quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações.

7. E, da análise dos documentos que instruem os autos, notadamente das atas das assembleias de adquirentes, é possível verificar a atuação ativa da Comissão de Representantes perante o empreendimento, a infirmar a alegação autoral, de que as Rés estariam relegando aos adquirentes a condição de meros expectadores.

8. Além do mais, a celebração de distintos contratos para aquisição de fração ideal e para construção do empreendimento reforça o caráter de obra por administração.

9. Cláusulas mencionadas pela Autora ¿ que preveem a cobrança de valores diretamente pelas Rés, bem como o perdimento, também em favor das Rés, de valores pagos pelo comprador em caso de desistência ¿ que são relativas ao contrato de aquisição da fração ideal e não ao contrato da obra por administração, contratos tais que possuem diferentes escopos.

10. Outrossim, é o Condomínio NEXUS HOTEL & RESIDENCES ¿ e não a parte Ré ¿ que consta como credor dos boletos pagos pelos adquirentes relativos à construção do empreendimento, a corroborar a conclusão aqui lançada, de que se trata de obra por administração.

11. E, em se tratando de efetiva obra por administração, conforme contratualmente ajustado, devem ser observadas: (i) as decisões soberanas tomadas em assembleias (inclusive aquelas relativas à alteração do projeto inicial), (ii) bem como o regime legal aplicável à incorporação em tela, a saber, a Lei 4.591/64, restando afastada, por conseguinte, a aplicação do CDC. Precedentes do STJ.

12. A Lei 4591/64, por sua vez, em seu art. 63, prevê a alienação, em leilão extrajudicial, da unidade do adquirente inadimplente, para que com isso possa ser refeito o fluxo de caixa da construção e impedir qualquer solução de continuidade, já que, em se tratando de obra a preço de custo, a construção é diretamente impactada pelo inadimplemento de qualquer um dos condôminos, tendo em vista as características especiais dessa modalidade de incorporação.

13. Desse modo, não pode ser acolhido o pleito de desfazimento do negócio nos termos pleiteados pela Autora. Resta à Autora realizar a venda direta de sua unidade, a fim de viabilizar a transferência da titularidade com seu consequente distrato, ou se submeter ao leilão extrajudicial. RECURSO DA AUTORA (APELANTE 1) A QUE SE NEGA PROVIMENTO. RECURSOS DA PARTE RÉ E DO ASSISTENTE SIMPLES (APELANTES 2 E 3) AOS QUAIS SE DÁ PROVIMENTO.