Caixa deverá devolver a taxa de de evolução de obras cobrada de maneira ilegal

A equipe do escritório Bernardo César Coura Advocacia, conseguiu uma importante vitória em um processo que trata do direito à devolução de taxa de evolução de obra, na compra de imóvel.

Trata-se da aquisição de imóvel urbano “(...) assinado em novembro de 2012, e a obrigação da entrega estava estipulada na cláusula 10 que previa a entrega em 10/2013, acrescentados os 180 dias de tolerância previsto na Cláusula 10 parágrafo 2 (...) Em dezembro de 2012 o autor foi praticamente obrigado a assinar um distrato contratual (...) aguardando ansiosamente para receber as chaves de seu apartamento, na data prevista, ou seja, OUTUBRO/2013 (...) começou a ser cobrado um valor a título de “EVOLUÇÃO DE OBRA” (...)”. Requer a condenação em danos materiais no valor de R$5.179,13, a condenação em danos morais bem como a concessão de tutela para a suspensão da cobrança da taxa de evolução de obra.

Em contestação, a CEF alegou a ausência de responsabilidade “(...) não houve, por parte da CEF, qualquer descumprimento de cláusulas contratuais, sobretudo no que tange aos encargos praticados durante a fase de construção do imóvel, não havendo qualquer justificativa para a condenação da CEF na restituição de valores e muito menos em indenização por danos morais que sequer foram comprovados (...)”.

Segundo a ré Tenda Construtora Tenda S/A “(...) se valores foram pagos pelos Autores, diretamente a CEF, e se tais valores decorrem do contrato pactuado entre eles, como poderá se feita a discussão e devolução total dessa quantia pela a empresa Construtora Tenda S/A (...)”. Acrescenta que não houve demonstração de danos morais.

Entendeu o magistrado que é inconcebível a cobrança da “taxa de evolução da obra” operado o término do prazo previsto no contrato, sob pena de enriquecimento indevido do credor/mutuante; ora, além de receber os encargos do financiamento contratualmente previstos, perceberia, ainda, outro encargo não previsto para a respectiva evolução contratual.

O julgador ainda afirmou que a cláusula que estipula carência de 180 dias para a entrega do imóvel beneficia, unilateralmente, o fornecedor/vendedor em detrimento do contratante/consumidor; não há tolerância para o atraso no pagamento das parcelas durante a fase construção ou financiamento; portanto, abusiva.

Veja-se a jurisprudência acerca do assunto:

CIVIL. RESPONSABILIDADE. CONTRATO. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. DEMORA NA ENTREGA.

(...) 3. Considerando que a maior parte dos recursos utilizados na construção civil é oriunda dos financiamentos, é razoável vincular a data da entrega dos empreendimentos à assinatura do contrato com o agente financeiro. Abusiva, entretanto, é a previsão de que, "independentemente dos prazos acima previstos, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias" e, ainda, que, "na superveniência de caso fortuito ou força maior [...] esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado". Prorrogação inadmissível, pois, na estipulação do prazo inicial da entrega da obra, a construtora já deveria considerar os atrasos no cronograma, inclusive os decorrentes de eventos climáticos sazonais. 4. De todo modo, no caso em discussão, não restou suficientemente demonstrado que as causas do atraso nas obras do empreendimento questionado tenham sido, como alegado pela construtora, a "ocorrência de chuvas em volume muito superior às médias de anos anteriores" e a "escassez crônica de material e de mão-de-obra especializada". 5. Diante disso, considerando que o contrato de financiamento foi firmado no dia 06/08/2012, a construtora teria até o dia 06/01/2014 (dezessete meses depois da assinatura do instrumento) para entregar o apartamento vendido aos apelantes. Não o tendo feito, configurada, pois, a mora, é de responsabilidade da empresa, desde o dia 07/01/2014, os aluguéis porventura pagos pelos apelantes, e ainda os vincendos, até a efetiva entrega do imóvel. Apelação à qual se dá parcial provimento. (AC 08001039520124058400, Desembargador Federal Francisco Cavalcanti, TRF5 - Primeira Turma.)

Deste modo, presente o dano material pela cobrança indevida de encargos contratuais – taxa de evolução de obra após o prazo contratual de conclusão da obra bem como nula a cláusula que prevê os 180 dias de carência em relação à eventual atraso para entrega do imóvel; a cláusula sétima, II, a, estipula a cobrança de encargos relativos a juros e atualização monetária incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês (fase de construção) - não se trata de cobrança de juros por prazo indeterminado.

Em relação ao dano moral, entendeu o juiz que houve erro que prejudicou a parte autora no seu patrimônio moral e econômico; e mais, comprovado documentalmente as tentativas, sem êxito, de resolver a pendenga, saindo-se da situação do mero aborrecimento, conforme jurisprudência que tomo por razão de decidir, nesse particular:

CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. CONTRATO DE EMPRÉSTIMO. COBRANÇA E DESCONTOS INDEVIDOS DE PARCELAS JÁ QUITADAS. 1. Sendo a instituição financeira a consignatária dos valores referentes a contrato de empréstimo contraído pelo recorrido e a responsável pela sua cobrança, não há porque cogitar em falta de legitimidade para a causa, visto que a lide tem por objeto a cobrança indevida de duas parcelas do referido financiamento já quitadas na ocasião da liquidação antecipada do débito promovida pelo particular. Preliminar Rejeitada. 2. Situação em que ao cliente foram indevidamente cobradas e descontadas diretamente da folha de pagamento duas parcelas referentes a contrato de financiamento firmado junto à CEF que já houvera sido liquidado antecipadamente. 3. À CEF, enquanto instituição financeira, efetivamente cabe assumir os riscos inerentes à sua atividade cuja transferência ao consumidor é inadmissível. Havendo cobrança indevida de débitos sem qualquer motivo justificável deverá restituí-los em dobro ao consumidor, o que corresponde ao valor de R$ 1.160,30, nos termos do artigo 42 do CDC. 4. A cobrança indevida causou no particular, além dos danos patrimoniais, grave desequilíbrio econômico e consequentes prejuízos a atributos inerentes à honra e à moral, havendo, assim, o dever de indenizar também por danos morais. 5. Manutenção do montante indenizatório a título de danos morais de R$ 1.000,00 (mil reais), tendo em vista que a indenização deve propiciar a compensação pelos danos provocados e não o enriquecimento sem causa. 6. Apelação improvida. (AC 451579, TRF5, Relator Desembargador Federal Rubens de Mendonça Canuto, 14/08/2009)

Assim, considerou presente o dano moral pela cobrança indevida de encargos contratuais de taxa de evolução de obra.

Na sentença, o magistrado declarou a inexigibilidade da cobrança do encargo denominado “taxa de evolução de obra” no período posterior a dezembro de 2013; condenando as rés na restituição pro rata dos valores pagos das parcelas de janeiro/2014 a outubro/2014, no total de R$ 6.689,18 (seis mil, seiscentos e oitenta e nove reais e dezoito centavos), segundo cálculos da contadoria judicial que integram a presente sentença; condeno ainda as rés ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), pro rata, a qual deverá ser atualizada na data do cumprimento do julgado.

A decisão ainda cabe recurso.

Fonte: TJMG

Bernardo César Coura

Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Direito Condominial pela FGV

Especialista em Contratos pela FGV

Especialista em Direito Ambiental pela FGV e Processo Civil pelo CAD

Palestrante e Autor do JusBrasil e Linkedin

Colunista do Jornal do Síndico, EPD Cursos e Boletim do Direito Imobiliário