Dos juros de mora na ação de rescisão de contrato de venda e compra

Qual é o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente comprador?

Para ficar mais simples a questão, vamos ao exemplo: o Consumidor vai ao estande de vendas de uma determinada construtora e faz a aquisição de um imóvel na planta para ser entregue depois de três anos. Passados dois anos e meio, o consumidor por uma questão financeira (em razão da perda de emprego, ou a filha que vai morar no exterior, etc.) entra com uma ação judicial para rescisão daquele contrato de venda e compra. A ação é julgada procedente para que a construtora devolva x% do valor pago. Qual será o termo inicial dos juros de mora para esse caso?

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal julgou um IRDR (Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas)- controvérsia 55: "Termo inicial dos juros de mora (se da citação ou do trânsito em julgado) nas ações de resolução imotivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo comprador, quando inexiste mora anterior da vendedora, com ou sem alteração da cláusula penal."

Na oportunidade restou definido no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) n.0051570-97.2016.8.07.0000, do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios:

"Nas ações de resolução imotivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo comprador, quando inexiste mora anterior da vendedora, com ou sem alteração da cláusula penal, os juros de mora deverão incidir a partir da citação (art. 405 do CC)."

Parece bem justo, ou não? O consumidor pagou R$200.000,00 (duzentos mil reais), receberá apenas (por exemplo) R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) de volta, valor esse apenas corrigido monetariamente da data do pagamento.

Agora, foque-se no caso para a Construtora (como decidido pelo TJDF): o consumidor pagou (por exemplo) R$ 100.000,00 (cem mil reais), receberá o exorbitante valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), acrescido de juros de mora da citação, que ocorreu (exemplificando) em 2014 (cinco anos atrás). Ou seja, só de juros de mora o consumidor irá receber, aproximadamente, R$ 44.000,00 (quarenta e quatro mil reais), cerca de 50% (cinquenta por cento) do total devido.

Por isso, o Superior Tribunal de Justiça possui diversos julgados sobre o tema no sentido de que o termo inicial dos juros de mora para esse caso é do trânsito em julgado:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. [...] 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. (REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, DJe 29/9/2017).

AGRAVOS INTERNOS. RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL. REGIME DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO JUDICIAL DO CONTRATO POR INICIATIVA DA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO DO CONSUMIDOR. DIREITO À RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS. PAGAS. SÚMULA 543/STJ. JUROS DE MORA TERMO 'A QUO'. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. JULGADOS DESTA CORTE. PRAZO DE 15 DIAS DO ART. 475-J DO CPC/1973. AUSÊNCIA DE SUSPENSÃO DE EFICÁCIA DA SENTENÇA. 1. Controvérsia acerca do termo 'a quo' dos juros de mora no âmbito do cumprimento de sentença que julgou procedente pedido de resolução do contrato em função do inadimplemento do promitente comprador [...] 4. Incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado, na linha da jurisprudência desta Corte Superior. 5. Eficácia restitutória da resolução do contrato, aplicável em benefício das duas partes do contrato, como consequência imediata da desconstituição do vínculo contratual. 6. Ausência de suspensão da eficácia da sentença durante o decurso do prazo de 15 dias previsto no art. 475-J do CPC/1973. 7. AGRAVOS INTERNOS DESPROVIDOS. (AgInt no REsp 1.596.064/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, DJe 16/3/2017).

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Segundo a orientação jurisprudencial das Turmas que compõem a Segunda Seção, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, os juros moratórios devem incidir sobre o valor determinado para restituição a partir da data do trânsito em julgado da decisão. 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no REsp 1.552.449/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, DJe 2/2/2016).

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do promissário comprador, este deverá ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago. 3. No caso em julgamento, considerando suas peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador. 4. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. 5. Recurso especial provido. (REsp 1.211.323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, DJe 20/10/2015).

Desta forma, o IRDR do Distrito Federal se tornou um Recurso Especial de definição da questão no Superior Tribunal de Justiça - Tema 1002 - REsp 1740911/DF, eis que majoritariamente a jurisprudência da Corte Superior caminha para a incidência dos juros de mora a partir do Trânsito em Julgado.

Contudo, a indefinição do tema, que não está suspendendo os processos/recursos traz prejuízos para ambas as partes.

Mas afinal qual tese está correta? Resposta: Nenhuma das alternativas anteriores. Por que? Resposta: O correto é a fixação dos juros de mora a partir da sentença de mérito, pois na sentença é que o contrato de venda e compra é rescindido e a partir daí correm os juros de mora. Caso a construtora recorra do percentual de devolução fixado, a mesma terá que pagar o valor que entende devido (normalmente, 50% ou 70%) da sentença, e, posteriormente, se mantida a porcentagem superior, pagar o valor remanescente acrescido de juros de mora da sentença e correção monetária desde o pagamento. Caso o consumidor recorra do percentual de devolução fixado, o mesmo já receberá ao menos o percentual fixado em sentença, e em caso de êxito no recurso, receberá o saldo remanescente acrescido de juros de mora a partir da sentença e correção monetária desde o pagamento.

Todavia, enquanto o Superior Tribunal de Justiça não julga o Tema 1002 é oportuno aos advogados de ambas as partes chegarem a um acordo na tentativa de diminuir perdas financeiras aos litigantes.