Meu comércio está fechado devido ao isolamento social, posso renegociar o valor do aluguel?

Diante do atual cenário da crise decorrente do COVID 19, o isolamento social tem sido uma ferramenta crucial para o controle da propagação da doença.

Ocorre, que diante do isolamento social muitas atividades comerciais que não são de cunho essencial têm se visto extremamente prejudicada. Sem faturamento ou com diminuição drástica dos seus rendimentos, ocasião que atinge com maior impacto os pequenos empresários que se veem em uma situação critica diante das despesas mensais, como os alugueis. Prejudicando tanto o locatário como o locador que por diversas vezes tem o aluguel como fonte de renda principal para o seu sustento.

Como ainda não houve posicionamento concreto do legislador sobre a PL 1.179/20 que trata de medidas tendentes a reduzir os impactos nos contratos de locação, a maneira encontrada para solucionar este problema se dá através da revisão contratual pela forma extrajudicial e judicial.

A revisão contratual de forma extrajudicial se inicia com a notificação do locador, é importante que nesta nota haja a narrativa e exposição dos motivos que induziram a solicitação da redução do aluguel, cabendo mencionar a proposta de acordo pretendida. Neste momento o advogado atua de forma crucial na mediação das partes, facilitando a conversa, conscientizando-os das consequências e benefícios a curto e longo prazo para que possam encontrar um caminho razoável para ambas as partes.

Sobre a lei 8.245/91 (lei do inquilinato), os apontamentos relevantes para se utilizar no momento da tentativa de acordo se divide em dois:

• A possibilidade de renegociação dos valores do aluguel a qualquer tempo;
• A revisão do valor do aluguel para contratos com vigência a mais de três anos.

Dessa forma, a tentativa de acordo extrajudicial se torna a maneira mais adequada e célere para tal situação. Além disso, é permitido a negociação de descontos temporários ou até mesmo acordar sobre o reajuste no ano em exercício, ou ano posterior, podendo ficar em aberto outras hipóteses para se pactuar o acordo, desde que sejam licitas. É indispensável a boa-fé das partes no momento do acordo, de forma a se buscar um equilíbrio financeiro do contrato, evitando que fique excessivamente oneroso para uma das partes.

Ressalta-se que nem sempre é possível logra êxito na tentativa de acordo, quando se esgotam todas as tentativas de acordo, se faz necessário observar apontamentos acerca da legislação, utilizar-se do apelo por justiça através de uma ação judicial.

Inicialmente, destaca-se o instituto da revisão contratual presente na lei do inquilinato que prevê como requisito para o ajuizamento da ação a vigência de três anos do contrato de locação, no entanto, poderá ser aplicado o código civil de forma subsidiaria e com isso aplicando os mecanismos dispostos nesta lei, como a teoria da imprevisão, vejamos:

Art. 317 - “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”

A teoria da imprevisão é perfeitamente cabível para a composição de um argumento fundamentado, pois, reflete no atual cenário do país. Esta teoria tem como principal objetivo manter a proporcionalidade da função social do contrato quando encontrado um desequilíbrio entre as partes contratantes, a parte que se sentir em desvantagem poderá requerer a intervenção do poder público (judiciário) para que este faça a resolução do conflito, levando a instabilidade para o negócio jurídico.

O Código Civil dentre vários temas, versa sobre as obrigações contratuais e em seu art. 393 expões sobre o afastamento da obrigação de pagar a responsabilidade principal decorrente de prejuízos ocorridos por motivo de caso fortuito ou de força maior, ou seja, aqueles casos que não se eram possíveis evitar ou impedir seu acontecimento, estando no curso natural das coisas ou da natureza.

Reconhecido o caso fortuito, o art. 396 do CC/02 versa sobre o afastamento da aplicação da mora, vez que não houve fato omisso a ser imputado pelo devedor.

Em realidade, o Corona vírus é uma típica situação de caso fortuito ou de força maior, sendo avaliados conforme impactos no negócio jurídico, nessa situação vale diferenciar os dois institutos, conforme o doutrinador civilista José dos Santos Carvalho Filho, vejamos:

• Caso fortuito: É todo evento no qual não se pode prever e nem evitar, são fatos que fogem do controle humano, embora tenha resultados diretamente no mundo jurídico, como um terremoto, quedas de raios...
• Força maior: É o ato humano que pode ser previsto, porém, não podem ser impedidos, esses atos geram obstáculos a terceiros causando dificuldades no cumprimento dos seus deveres, como: Guerra declarada, greves...

Assim, a força maior se enquadra em ocasiões pontuais, como o fechamento compulsório do estabelecimento que resultou na falta de faturamento mensal comprometendo o pagamento das obrigações.

Com esse panorama é possível analisar que a legislação vigente versa sobre determinado tema que podem ser questionados diante do atual quadro de revisão contratual por questões extraordinárias, vejamos:

Art. 567 - se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

O termo deteriora-se indica um aspecto temporal sem culpa do locatário, de início o termo não se adéqua a lide tratada no texto, porém, se passarmos a observar que por consequência do isolamento social ficar demonstrado a restrição, supressão de direitos adquiridos após o pacto contratual, ou seja, o impedimento do gozo do bem da forma pretendida e essencial de destino, qualificam-se como deterioração parcial, não atendendo efetivamente os interesses do credor, eis um ponto a ser debatido como fundamento em eventuais ações.

De todo modo, cada contrato deve ser analisado atentamente por um especialista, só assim é possível conectar as circunstâncias fáticas a escolha dos argumentos de forma precisa.