O IPTU, o Estatuto da Cidade, a especulação e a função social da propriedade urbana

O artigo 182 da Constituição Federal fixa as normas da política urbana e ordena que cidades com mais de 20 mil habitantes aprovem um Plano Diretor como instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.

O objetivo da norma é impedir o crescimento urbano desordenado que causa enormes transtornos e mesmo tragédias sociais. Com as recentes chuvas, diversos problemas ocorreram, com prejuízos a toda a sociedade, o que poderia ter sido evitado ou diminuído se a Constituição vigente desde 1988 fosse observada.

O mesmo artigo prevê o estabelecimento de alíquota progressiva para o IPTU, caso o proprietário não dê adequado aproveitamento ao imóvel. Trata-se de mecanismo destinado a coibir a especulação parasitária, onde o dono do imóvel espera que obras feitas pelo conjunto da sociedade o beneficiem economicamente sem qualquer ônus.

As normas constitucionais raramente são exequíveis sem o apoio de aparatos auxiliares, que são as leis complementares e ordinárias e seus eventuais regulamentos.

Desde sempre e no mundo todo, as propriedades imobiliárias, por representarem riquezas, são tributáveis pela simples posse ou domínio. Nossa Constituição prevê o IPTU (artigo 156 inciso I) cujas normas gerais estão fixadas nos artigos 32 a 34 do Código Tributário Nacional.

O mencionado artigo 33 tem a seguinte redação:

“Artigo 33. A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.

Parágrafo único. Na determinação da base de cálculo, não se considera o valor dos bens móveis mantidos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade”.

A autoridade fiscal do município é que calcula esse valor, de acordo com o que constar de seus registros cadastrais, para o que leva em conta a área do terreno, o valor das benfeitorias, construções e demais ajustes. Consideram-se ainda o preço médio na região, facilidades de acesso e demais fatores que possam influir no preço. Tal avaliação não é feita de forma individual, mas fundamentada em uma planta genérica de valores, eis que a avaliação individual seria inviável.

As alíquotas do IPTU devem ser aprovadas por lei municipal na forma da proposta orçamentária. Devem ser fixadas observando os limites da razoabilidade e proporcionalidade. Não podem chegar ao efeito confiscatório, vedado pelo artigo 150 inciso IV da Constituição, pois se trata de imposto destinado a financiar o orçamento público, e não deve ser confundido com taxa.

A lei 10.257 de 10 de julho de 2001, conhecida como Estatuto da Cidade e que já tem quase 15 anos de vigência, regulamentou o artigos 182 e 183 d...