Superior Tribunal de Justiça firma entendimento relacionado à base de cálculo do ITBI

É cediço que a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é de competência dos Munícipios e do Distrito Federal, de acordo com a repartição de competências constitucionalmente estabelecida.

Por outro lado, havia certa controvérsia no que tange à base de cálculo do referido imposto. Os artigos 35 e 38 do Código Tributário Nacional dispõem sobre o fato gerador e a base de cálculo de tal tributo, estabelecendo que esta corresponde ao "valor venal dos bens ou direitos transmitidos".

A base de cálculo do IPTU, de acordo com o art. 33 do Código Tributário Nacional, corresponde ao valor venal do imóvel.

De acordo com o que restou ressaltado pelo STJ, o ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário, a saber: por declaração e por homologação. Resta inviável, no entender da Corte, o lançamento de ofício, sobretudo em razão de circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado.

Nesse sentido, com fulcro no princípio da boa-fé objetiva, o Superior Tribunal de Justiça consignou que:

"o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN)".

Concluindo todo o entendimento exposto, a Corte Cidadã fixou as seguintes teses:

"a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (at. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente".

Portanto, atenção! Em caso de desrespeito aos parâmetros estabelecidos, o Poder Judiciário poderá ser acionado.

Fonte: REsp 1.937.821-SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, DJe 03/03/2022 - Tema 1113.