Terceira Turma autoriza despejo das Lojas Americanas no Barra Shopping

As Lojas Americanas deverão ser despejadas do Barra Shopping, empreendimento integrante da rede de shopping centers Multiplan, localizado na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro.

A decisão foi da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entendeu que as Americanas violaram o contrato de aluguel estabelecido com o shopping ao instalar em seu interior pontos de venda de produtos pela internet. Como essas vendas eram faturadas em nome de empresa diversa, o valor não entrava na base de cálculo do aluguel.

No contrato de locação assinado em 1980, ficou acordado que o valor do aluguel seria um percentual do faturamento bruto da loja. O contrato está vigente até os dias atuais, após sucessivas renovações.

Aluguel reduzido

De acordo com o processo, em 1999 a rede varejista instalou no interior da loja terminais de computadores que permitiam que os clientes fizessem compras pela internet, no site americanas.com. Entretanto, os produtos adquiridos por meio do site eram faturados por outra empresa e a receita não era contabilizada no faturamento da loja do Barra Shopping, o que reduzia o valor do aluguel.

Alegando infração contratual, a rede Multiplan moveu ação de despejo contra as Lojas Americanas. A ação foi julgada improcedente pelo juízo de primeira instância, pois considerou que a Multiplan consentiu com a manutenção das vendas via internet ao promover as renovações contratuais posteriores à instalação dos terminais.

De acordo com o juízo, as bases de cálculo do faturamento bruto mensal poderiam ser alteradas, mas isso deveria ser tratado em ação própria.

Inicialmente, a sentença foi reformada em grau de apelação pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), que determinou o despejo com base na infração contratual. Na sequência, ao julgar embargos infringentes, o tribunal fluminense recuperou os fundamentos da sentença e deu razão às Americanas.

Colaboração

Inconformada, a Multiplan apresentou recurso no STJ. Alegou ofensa aos artigos 9º, inciso II; 13, parágrafo 1º; e 23, inciso II, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Sustentou que, ao instalar terminais para venda de produtos pela internet em nome de empresa diversa, a recorrida se utilizou do imóvel locado para fim diverso do convencionado. Alegou ainda que não houve consentimento tácito da Multiplan com a instalação dos terminais.

O ministro João Otávio de Noronha, relator do recurso, observou que o lojista que se estabelece em um shopping center usufrui do planejamento, da organização e da clientela que frequenta o complexo.

Portanto, para o ministro, existe mais que um simples contrato de locação, por meio do qual haveria remuneração fixa em troca da cessão do imóvel comercial. Trata-se de uma relação associativa na qual a colaboração entre os lojistas e o empreendimento é necessária para concretizar-se esse modelo de exploração comercial, afirmou.

Rateio do sucesso

De acordo com Noronha, a cobrança de aluguel percentual proporcional ao faturamento bruto mensal da atividade comercial, nos contratos de locação de loja em shopping center, representa um rateio do sucesso, que em parte é possibilitado pela estrutura e planejamento oferecidos pelo empreendedor.

Segundo o ministro, a conduta da locatária ao mascarar o faturamento obtido com as vendas feitas pela internet no interior da loja, computando-o em nome de outra empresa, feriu o combinado acerca da contraprestação devida pelo uso do espaço locado. Além disso, violou o artigo 9º, inciso II, da Lei do Inquilinato, autorizando o desfazimento da locação.

Para Noronha, é nítida a infração ao contrato, pois os ganhos vêm sendo dissimulados para frustrar o integral percebimento do valor da locação.

O ministro mencionou que houve também infração ao dever geral de boa-fé dos contratantes, visto que não se pode dizer que age com pureza de intenções aquele que toma atitudes ciente de que irá prejudicar o outro contratante, burlando o meio de cálculo do pagamento contratado.

Consentimento afastado

O relator afastou ainda o entendimento do TJRJ que considerou que as renovações contratuais implicavam consentimento tácito do shopping em relação às vendas pela internet e revelavam seu interesse em continuar com o negócio.

De acordo com o ministro, as renovações contratuais não significam necessariamente que o shopping sabia que os terminais eram usados para comércio eletrônico e que as vendas eram faturadas para outra empresa.

O relator explicou que o interesse na continuidade da relação jurídica perdura apenas enquanto se julga que a outra parte vem cumprindo o acordo. Todavia, a descoberta de sonegação de parte do pagamento não obriga que o contratante permaneça vinculado àquele que vem procurando mascarar o valor da contraprestação efetivamente devida, disse o ministro.

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1295808