Página 1295 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 15 de Abril de 2014

compra e venda de imóvel, localizado no loteamento Jardim Mirassol (lote de terreno nº 20, da quadra W). Diz que os réus se tornaram inadimplentes a partir da parcela vencida em maio/2010, tendo sido constituídos em mora em 17 de janeiro de 2011. Diz que os réus praticaram esbulho possessório e erigiram no imóvel construção clandestina, porque não regularizada perante a Prefeitura Municipal, em desrespeito ao contrato e à lei. Afirma que está tendo prejuízo com a ocupação indevida e pede o pagamento de aluguel de 1% ao mês, sobre o valor atualizado do contrato, desde o início da inadimplência até a efetiva reintegração, bem como o ressarcimento das despesas ocorridas. Pede, ainda, sejam os réus compelidos ao desfazimento da obra. Indeferiu-se o pedido de tutela antecipada. Citados, os réus contestam, alegando problemas particulares para o inadimplemento. Dizem que não foram regularmente constituídos em mora. Manifestam desejo de purgação da mora e insurgemse contra a pretensão de demolição. Alegam que o contrato já prevê pena para o caso de rescisão, não sendo cabível a fixação de alugueres. Apontam que o contrato traz onerosidade excessiva e que não houve apresentação de planilha do débito. Veio réplica. É o relatório, fundamento e decido. A questão comporta julgamento antecipado, pois não há necessidade de produção de outras provas, que só retardariam desnecessariamente o desfecho do processo. O pedido procede, em parte. Pois bem, é incontroverso que o contrato firmado entre as partes instrumento particular de venda e compra de imóvel é válido e legítimo. Incontroverso, também, que os réus se tornaram inadimplentes a partir da parcela vencida em maio de 2010. Os motivos pessoais que justificaram tal inadimplemento não se comunicam à parte autora, não sendo pertinente o pedido de purgação da mora nesta oportunidade. O que se viu, assim, é que os réus tomaram posse do imóvel, tornaram-se inadimplentes e se acomodaram, não adotando quaisquer providências efetivas visando à quitação de suas obrigações para com a vendedora. Como se não bastasse, ainda construíram no lote, de modo clandestino, porque sem qualquer aprovação da Prefeitura Municipal de Campinas, o que também ficou incontroverso. À vista do inadimplemento contratual por parte dos réus, fazia jus a parte prejudicada (autora) ao pedido de resolução do contrato, por culpa daqueles, à vista do disposto no artigo 475 do CC. O ordenamento jurídico pátrio concedeu duas vias alternativas ao exercício da pretensão de direito material do vendedor (no caso, a parte autora), cujo direito subjetivo à prestação é resistido pelo comprador (no caso, os réus). De fato, a parte ré deu causa à resolução do contrato (inadimplemento de valor significativo), e foi constituída em mora, com a notificação ocorrida. Não houve irregularidade na notificação, porque foi devidamente entregue no endereço dos réus no imóvel adquirido, o que já era suficiente para atender aos fins a que se destinava, qual seja, a constituição em mora. Constituída a compradora em mora, poderiam os vendedores (no caso, os autores) optar por duas vias de satisfação: exigir o cumprimento do contrato ou pedir a sua resolução, com retorno ao status quo ante (o que implica sua reintegração na posse do bem). Ressalte-se que o cumprimento parcial do contrato não foi em valor substancial (o que evitaria a rescisão contratual, bem como a reintegração de posse, mas, claro, não evitando a possibilidade pela autora da cobrança dessa parte residual), uma vez que somente foram pagas as parcelas vencidas até abril de 2010, e nada mais. Se a parte autora é legítima proprietária dos direitos sobre o imóvel, dada a resolução do contrato de compra e venda, uma de suas consequências é, como visto, a sua reintegração na posse do bem, como pretendido. Para tanto, veja-se o seguinte julgado: “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Simples recibo de sinal - Inexistência de contrato formalizado - Inadimplência do comprador - Rescisão de negócio e reintegração de posse - Ação procedente -Interpelação desnecessária” (TJPR) RT 576/179. O artigo 475 do CC permite que a parte lesada (autores) peça a resolução do contrato, cumulando pedido de indenização por perdas e danos. A resolução do contrato provoca efeitos ex tunc, tornando as partes ao estado anterior. O vendedor devolve o preço e o comprador devolve a coisa. No dizer de Ruy Rosado de Aguiar Júnior, a resolução produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a liberação de ambas as partes, que tornam ao estado anterior. Produz o direito à restituição das prestações já pagas, que, no caso do compromisso de venda e compra, implica na devolução da coisa ao promitente vendedor e do preço ao promitente comprador (Extinção dos Contratos por Incumprimento do Devedor, 2a. Edição, AIDE, p. 259). A promitente vendedora será reintegrada na posse do imóvel, e em contrapartida, em princípio, deveria restituir o preço pago pelos réus, sob pena de enriquecimento sem causa. No presente caso, há cláusula contratual (cláusula 13, a do contato) que prevê que os compradores fazem jus a até 70% (setenta por cento) dos valores pagos, o que está razoável, pois, por um lado, evita o enriquecimento injusto da vendedora e, por outro, a remunera quanto às despesas administrativas alusivas à comercialização do imóvel. No entanto, os réus encontram-se na posse do lote e, desde o inadimplemento, estão ali residindo sem qualquer custo ou contraprestação, de modo que devem retribuir pelo período de ocupação do imóvel, como consequência natural dos efeitos ex tunc da resolução. Penso, no caso, ser possível a compensação entre os valores que foram pagos e o período em que a parte autora se viu injustamente privada da posse do imóvel. Os réus edificaram no imóvel e está claro que assim o fizeram sem a regular aprovação da Prefeitura Municipal de Campinas, agindo em desacordo com o contrato (cláusulas 21 e 22) e com a lei, de modo que tais acessões não devem ser indenizadas (artigo 34 da Lei nº 6.766/79) e devem ser desfeitas pela parte ré, porque foram realizadas por sua conta e risco (da ré), na medida em que, mesmo inadimplente, decidiu por permanecer na posse do bem, sem qualquer pagamento de contraprestação à parte autora, o que tornou a sua posse de má-fé. Devem os réus, também, arcar com o pagamento, em reembolso, das despesas experimentadas pela parte autora quanto aos emolumentos pagos para realizarem a notificação (R$ 130,00), porque a eles deram causa. Não houve demonstração de prática de onerosidade excessiva no contrato. Defiro aos réus os benefícios da gratuidade judicial, observados os documentos de fls. 95-96. Posto isso, acolho em parte os pedidos formulados por MIRASSOL SOCIEDADE IMOBILIÁRIA LTDA nesta AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS em face de GERSON OSCAR e ALINE CARVALHO OSCAR e, consequentemente, declaro resolvido o mérito do processo, nos termos do disposto no artigo 269, I do CPC, para os seguintes fins: a) declarar resolvido o contrato celebrado entre as partes, por culpa dos réus (inadimplemento contratual); b) determinar a reintegração dos autores na posse do imóvel, sendo neste momento concedida a antecipação dos efeitos da tutela para esse fim, porque há prova segura de que se extrai a probabilidade do direito alegado (conforme fundamentação constante da sentença) e possibilidade de ocorrência dano irreparável ou de difícil reparação (porque a parte ré continuaria morando no imóvel dos autores, sem qualquer contraprestação, até o trânsito em julgado). Assim, defiro a reintegração dos autores na posse do imóvel, concedendo o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, intimando-se pessoalmente a parte ré; c) decretar a compensação dos valores já desembolsados pela parte ré e o período em que a parte autora se viu injustamente privada da posse do imóvel; d) determinar que os réus procedam ao desfazimento da construção que edificaram no imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias contados do trânsito em julgado da sentença, sob pena de que o desfazimento se faça por obra da própria autora, à custa dos réus; e) condenar os réus, solidariamente, a reembolsarem a autora na quantia de R$ 130,00 (cento e trinta reais), com acréscimo de correção monetária pelos índices da tabela prática do e. TJSP, a contar do desembolso, e juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação. Por ter a autora sucumbido em parte mínima, condeno os réus ao pagamento das custas e despesas processuais com correção monetária pelos índices da tabela prática para cálculo de atualização de débitos judiciais do e. TJSP, a contar dos respectivos desembolsos e juros moratórios de 1% ao mês (artigo 406 CC c.c. 161, parágrafo primeiro do CTN), a contar da data desta sentença (artigo 407 do CC), bem como honorários advocatícios que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais), de acordo com o disposto no artigo 20, § 4º do CPC, com correção monetária pelos índices da tabela prática para cálculo de