Existe prazo para registro ou disponibilização de Ata de assembleia de condomínio?

Thiago Noronha Vieira | E-mail: thiagonoronha@acnlaw.com.br

Advogado. Sócio do Álvares Carvalho & Noronha – Advocacia Especializada (ACNLaw). Pós-Graduando em Direito Empresarial pela PUC/MG. Diretor Jurídico do Conselho de Jovens Empreendedores de Sergipe (CJE/SE). Membro da Escola Superior de Advocacia (ESA/SE).

Recentemente, num dos famosos grupos de whatsapp, uma síndica trouxe a seguinte dúvida aos demais:

A ata de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) ainda não foi aprovada e distribuída. Um grupo de condôminos (mais de 1/4) pediu uma nova AGE para o síndico. Há impedimento para ele convocar?

Em verdade, temos duas dúvidas implícitas na questão acima: 1) Existe algum prazo para aprovação da ata, registro em cartório ou mesmo para sua apresentação aos demais condôminos? 2) Quantos condôminos podem convocar uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE)? Assim, sendo, vamos por partes:

Existe algum prazo para aprovação da ata, registro em cartório ou mesmo para sua apresentação aos demais condôminos?

O Código Civil (CC) não prevê nenhum prazo, seja para o registro da Ata em cartório, seja para sua apresentação aos condôminos. A previsão legal está na Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínios), que diz o seguinte:

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 1º As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quórum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.

§ 2º O síndico, nos oito dias subsequentes à assembleia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.

Perceba que o Código Civil dispõe de forma quase idêntica:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

Contudo, não há nenhuma exigência legal ou prazo seja para o registro ou para apresentação da ata aos condôminos. Em verdade, existe uma discussão jurídica se o Código Civil revogou a Lei nº 4.591/64, vez que veio posteriormente e tratando de temática idêntica. Entretanto, como não abordou todos os temas (como é o caso aqui) existem casos onde a lei anterior serve como norte. Até porque, muitas convenções coletivas e regimentos internos anteriores ao CC, previam estes prazos de oito dias para apresentação das deliberações das assembleias de modo a dar publicidade as decisões coletivas.

Não obstante a discussão jurídica sobre qual norma deve valer, é preciso ressaltar que as normas condominiais são de direito privado e, dentro daquela coletividade, vinculantes às partes. Assim, se houver na Convenção Coletiva ou Regimento Interno prazo para registro ou mesmo para apresentação das deliberações das assembleias é preciso que seja respeitado, sob pena de nulidade do ato (princípio da especialidade).

Em última análise, é preciso esclarecer que o registro da ata é mero “preciosismo administrativo”, algo que foi se fazendo ao longo do tempo, mais como garantia do registro do documento junto ao cartório para eventual perda ou danificação do livro de atas, mas que – pelo que já foi explicado acima – não é exigência para que as regras passam a valer entre os condôminos, sendo somente exigida quando se tratar de obrigação perante terceiros alheios ao condomínio.

2) Quantos condôminos podem convocar uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE)?

Essa dúvida aqui é bem mais simples, pois o Art. 1.355 do CC é claro “Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”. Ou seja, havendo o quantitativo de ¼ (um quarto) dos condôminos já é possível a convocação e realização de AGE, sem a necessidade da anuência do síndico atual.

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Artigo originalmente publicado na pág. 03 da edição 27 do Jornal do Síndico: http://www.jornaldosindico.com.br/aracaju/wp-content/uploads/2018/04/Jornal-do-S%C3%ADndico-Edi%C3%A...