Locação para instalação de Antenas de Telefonia (ERB)

Todos os dias utilizamos nossos celulares, tanto para ligações quanto para navegar na internet e redes sociais, mas, poucas vezes percebemos que para disfrutar destas facilidades é necessária a construção de uma complexa rede de infraestrutura, com dezenas de milhares de antenas espalhadas pelo país.

Estes grandes aparelhos são parte primordial da transmissão do sinal para os consumidores finais. Acontece que por precisarem estar próximas das áreas de cobertura e por ocuparem grandes espaços, a instalação de antenas é um verdadeiro desafio para as empresas de telecomunicação.

Não seria razoável, ou interessante, que essas empresas comprassem imóveis para a instalação de cada antena. Fosse assim, cada empresa de telefonia deveria deter milhares de imóveis para viabilizar a cobertura de seus clientes. Além disso, o remanejamento dos aparelhos deixaria sempre para traz uma propriedade sem uso, com alto valor agregado e baixa liquidez.

Por essa razão, a maioria das empresas responsáveis pela implementação dessas antenas, também conhecidas como ERB, acaba alugando parte de imóveis (urbanos e rurais), para nesses espaços implementar a infraestrutura necessária.

Ocorre que grande parte das empresas que alugam imóveis para instalação de antenas acaba impondo ao locador contratos desfavoráveis. Por essa razão decidi elaborar o presente artigo, como forma de alertar aos locadores sobre as cláusulas abusivas geralmente inseridas nesses contratos de locação, assim como para destacar seus principais direitos e pontos a serem observados.

1. Querem implementar uma antena (ERB) em meu imóvel. O que preciso saber?

Se uma empresa lhe procurou, a fim de implementar uma torre de radiofrequência em seu imóvel, não se assuste. Isso quer dizer que a localização do seu imóvel, assim como diversos outros fatores (regularidade fiscal e registral), interessaram à empresa.

Na verdade, na maioria dos casos, isso é uma excelente notícia. Os aluguéis pagos por essas empresas são bem mais elevados do que os pagos em aluguéis residências. Em média, esses aluguéis variam entre R$1.500,00 e R$20.000,00, a depender da área locada e da região na qual o imóvel está localizado.

A melhor parte é que você pode continuar residindo no imóvel e lucrar com os altos aluguéis. Bom negócio, não é?

Mas, há muitos fatores a serem considerados. Primeiramente, você deve estar consciente de que uma parte importante de seu imóvel será ocupada pela empresa por longuíssimo período (esses contratos costumam durar no mínimo 10 anos, se tudo corre bem). Isto quer dizer que você não poderá construir na parte locada. Além disso, outras limitações a construção serão impostas sob sua propriedade

Entenda também que se você reside no imóvel locado, passará por um período conturbado com o início da locação. A instalação das antenas não é tarefa fácil. Muitas obras são necessárias. Essas obras ocorrerão em toda sua residência e não só na área da locação. Fios serão passados, paredes perfuradas, partes do solo serão concretadas ou aplainadas. Uma infinidade de obras será realizada.

Por mais que essas obras façam parte do contrato e do período inicial da locação, é preciso acompanhá-las de perto. Danos exagerados na residência do locador não são raros e devem ser notificados à empresa locatária, que deverá realizar os reparos necessários. Caso a locatária não realize os reparos, poderá responder por perdas e danos (consulte um advogado para entender o que fazer nesse caso).

Considere também que os desconfortos da implementação das antenas não cessarão com o fim das obras. Funcionários da empresa e de empresas parceiras (sublocatárias) visitarão o local com certa frequência. Em muitos casos, é criada uma entrada isolada para os funcionários, a fim de evitar transtornos.

2. Questões contratuais

Como nesses casos os aluguéis pagos são bem elevados, as empresas costumam aproveitar-se da situação para impor contratos que lhes são totalmente favoráveis e que acabam impondo ao proprietário do imóvel uma série de desvantagens e obrigações abusivas. Por vezes, mesmo cláusulas ilícitas são impostas contra o locador, por isso, buscar um advogado especializado em direito imobiliário e, mais ainda, com experiência neste tipo específico de locação, é indispensável.

Sempre será mais benéfico e menos custoso procurar um advogado antecipadamente, para assim elaborar um contrato que atenda ao interesse de ambas as partes, sem que se permitam exageros e ilegalidades. Lidar com um contrato desfavorável, apenas posteriormente, quando surgirem problemas e ações judiciais, causará muito mais desgaste ao locador, financeira e mentalmente.

Não é possível detalhar aqui todas as questões contratuais que devem ser consideradas para que se chegue a um bom contrato, tanto para o locador quanto para o locatário, mas tentaremos explicitar cláusulas que devem ser observadas mais de perto pelo proprietário do imóvel.

2.1. Período e índice de correção

Como já dito, os contratos de locação para implementação de antenas de telefonia e radiofrequência são extremamente longos, não sendo incomum que cheguem a vigorar por mais de uma década. Pelo longo tempo que perduram, faz-se extremamente importante observar a periodicidade com que o valor de aluguel será corrigido. Não é aconselhável utilizar índices como “correção da caderneta de poupanças” ou outros com baixíssimo acréscimo, uma vez que não corrigirão adequadamente o valor do contrato, que logo se tornará defasado em relação ao valor praticado no mercado.

O índice que vinha até agora sendo amplamente utilizado para corrigir estes contratos era o IGP-M, comumente utilizado em contratos imobiliários. Todavia, com a chegada da pandemia este índice disparou, somando mais de 30% de aumento acumulado no último ano. A grande maioria das empresas envolvidas na implementação de antenas está atualmente buscando modificar estes índices.

Uma alternativa balanceada é o IPCA, que, apesar de somar aumento acima de dois dígitos, teve apenas metade do aumento do IGP-M no mesmo período.

É importante ainda atentar para o período de correção. Muitas locatárias inserem em seus contratos cláusulas que retiram a correção do primeiro ano de contrato, o que não nos parece justo.

2.2. E o IPTU, quem paga?

Mesmo ocupando uma área significativa do terreno, em praticamente todos os contratos de locação as empresas locatárias acabam por repassar o pagamento de todos os tributos ao locador. Ocorre que a Lei do Inquilinato, em seu art. 22, VIII, permite que as partes do contrato de locação decidam quem será responsável pelo pagamento deste tributo.

Nos parece justo e razoável que a locadora, que irá usufruir de parte do imóvel, ocupando-a por décadas, arque com custo proporcional à área utilizada. Para tanto, deve ser redigida cláusula, prevendo expressamente a divisão dos custos com impostos e o responsável por cada pagamento.

2.3. Obras, conservação e danos

Reforçando o já dito, lembramos que é também importante a previsão contratual impondo à empresa locatária o dever de arcar com os danos causados (direta ou indiretamente) pela implementação da antena.

A Lei do Inquilinato impõe ao locatário o dever de utilizar do bem como se fosse proprietário, conservando-o e, eventualmente, devolvendo-o no estado em que foi recebido pelo proprietário. Portanto, eventuais danos devem ser reparados, impondo-se a locatária o dever de conservar o local , não podendo abandonar a área, deixando-a sem manutenção.

3. Modificação judicial e extrajudicial do contrato

Não é raro que após firmado o contrato, uma das partes sinta-se prejudicada ou mesmo, com o passar do tempo, fique insatisfeita com alguma das condições pactuadas. Normalmente o inconformismo recai sobre o valor dos aluguéis ou sob a renovação do contrato.

Com o passar do tempo, por vezes, o proprietário do terreno suporta o atraso nos pagamentos, ou mesmo o pagamento de aluguéis incompletos. Nestes casos busca-se à empresa locatária a fim de aumentar os aluguéis (em caso de aluguéis defasados), ou, o pagamento dos aluguéis atrasados.

Quando a questão não é resolvida amigavelmente, faz-se necessário apresentar ação judicial em busca de seu direito. Quando trata-se de aluguéis defasados, ou em valor muito abaixo do mercado, utiliza-se de ação conhecida como revisional de aluguéis, na qual é possível até mesmo fixar aluguéis provisórios. Já quando se busca o pagamento de aluguéis e taxas em atraso, o locador deverá perseguir os valores judicialmente por meio de execução de título extrajudicial.

A modificação do contrato, extrajudicialmente (amigável), opera-se mediante aditivo contratual, que deve assinado por todas as partes do contrato original. Portanto, é imprescindível contar com o auxílio técnico de um advogado devidamente capacitado, que assessore às partes neste aditivo, para que não ocorram novos problemas que ponham em risco o contrato.

4. Renovação do contrato

Além das hipóteses de modificação do conteúdo do contrato, há ainda as possibilidades de renovação do contrato, que, para facilitar o entendimento, foram dividias em três espécies: 1) renovação automática contratual; 2) renovação forçada judicialmente; e 3) novo contrato.

4.1. Renovação contatual automática.

Como as empresas locatárias despendem altos valores para implementar as ante, é de seu interesse que a locação dure pelo maior prazo possível. Para tanto, é muito comum que os contratos de locação sejam divididos em dois períodos: um período inicial de vigência do contrato, que varia de 5 a 10 anos (sendo 10 anos o prazo mais comum) e um período complementar, de renovações.

O segundo período, aqui denominado de renovação contratual automática, busca reduzir a burocracia das recontratações. Por meio dessa ferramenta, são inclusos no contrato prazos para uma espécie de renovação simplificada, que será por vezes realizada com a mera assinatura das partes.

Após ultrapassado o prazo de vigência original, caso uma das partes não queira a renovação automática, deverá impedi-la ativamente. Para tanto, deverá notificar a outra parte, informando que não renovará o contrato.

Na verdade, os contratos poderiam muito bem ter prazo de vigência superior a dez anos, como é permitido pelo art. 3º da Lei do Inquilinato, mas, para estabelecer contrato com prazo superior a 10 anos, é necessária a concordância do cônjuge do proprietário do imóvel, razão pela qual as locatárias preferem manter o limite de dez anos.

4.2. Renovação "Forçada":

Por mais estranho que pareça para o cidadão comum, que só teve contato com locações residenciais, em casos de locação comerciais o locatário tem o direito de renovar o contrato, ou seja, o locatário poderá, se atendidos os requisitos legais, impor novo período de locação ao proprietário do imóvel. Para tanto, os locatários apresentam ação judicial objetivando a locação.

Para que seja permitida a renovação, o contrato deverá ter sido celebrado pelo prazo de no mínimo cinco anos, o que, como vimos, é praxe nas locações para instalação de antes. A locatária deverá também estar explorando o comércio por no mínimo três anos.

Durante muito anos foi discutido se seria possível aplicar esta espécie de renovação em casos de locação para instalação de antenas. No ano passado o Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento no julgamento do REsp 1.790.074 , permitindo a renovação pela via judicial.

Agora, caso o proprietário do terreno não queira permitir a renovação do contrato, poderá ele se valer de alguma ferramenta? Sim. Há previsão legal de situações nas quais o proprietário poderá impedir a renovação. É principalmente possível impedir a renovação caso o proprietário venha a utilizar o imóvel para seu próprio uso.

Destacamos que existem diversas outras hipóteses que podem impedir a renovação forçada, mas, como é função deste breve artigo informar aos proprietários sobre os pontos importantes da locação para instalação de antenas, iremos nos ater apenas a principal hipótese, acima descrita. Para conhecer as demais possibilidades, novamente destacamos a necessidade de consultar um bom advogado, especializado no assunto.

4.3. Renovação por um novo contrato

Após ultrapassado o prazo máximo do contrato anterior, ou se renovado pelo período máximo especificado no contrato, é importante que seja feito um novo contrato. Caso não seja pactuado um novo contrato, nada impede que a locação prossiga, mas, para que ocorra a ideal proteção de todos os contratantes, é imprescindível a elaboração de um contrato novo.

Neste caso, é importante que o proprietário aproveite a situação para buscar valores condizentes com suas expectativas, assim como para negociar cláusulas e condições. É o período ideal para eliminar pequenos ou grandes incômodos de forma apropriada, inserindo vedações e responsabilidades, contratualmente.

5. Conclusão

O contrato de locação para instalação de antenas de radiofrequência é um contrato diferenciado, que envolve um enorme número de variáveis, longos prazos de duração e valores razoavelmente elevados, quando comparado as locações residenciais. Portanto, é imprescindível que o proprietário, assim como a empresa locatária, sejam representados por advogados capacitados e experientes. Como muitas vezes isto não é possível, recomendamos a leitura deste breve artigo para sanar as principais dúvidas e esperamos poder ter auxiliado.

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Surgiram dúvidas ou precisa de auxílio para entender sobre esta espécie de contrato? Entre em contato: renangliporaci@gmail.com