Partilha Entre Herdeiros de Bem em Regime de Multipropriedade

   Segundo o Professor Flávio Tartuce (2016), o falecimento de um coproprietário causa a necessidade da transmissão dos direitos de propriedade aos herdeiros legítimos, para que assim configurem como titulares do bem.

   Em alguns casos, considerando que hajam vários herdeiros, poderá haver dificuldade ou impossibilidade acerca do exercício de direito de multipropriedade entre os herdeiros.

   Como traz os artigos 1.357-D, inciso I e artigo 1.358-E, § 1º, do Código Civil, ambos acrescentados pela Lei da Multipropriedade Imobiliária, no imóvel que segue o regime de multipropriedade, é constatado que a fração de tempo é indivisível, com isso, não há possibilidade de ação de extinção e divisão do condomínio compartilhado pela fração de tempo. Com isso, surge-se a dúvida sobre como uma fração de tempo pode ser compartilhada em caso de sucessão.

   No caso de haver um testamento, em tese, deve conter todos os requisitos formais para a instituição do condomínio no formato do artigo 1.358-F ao artigo 1.358-G e dos artigos 1.358-P e 1.358-Q do Código Civil.

Oliveira aduz que:

Entendemos, porém, que poder o testador limitar-se a indicar as unidades periódicas que caberão aos sucessores em relação a um imóvel e delegar a eles o dever de, por maioria, deliberar sobre as demais questões formais do ato de instituição e, assim, elaborarem um ato complementar de instituição do condomínio multiproprietário (OLIVEIRA APUD TARTUCE, acesso em nov. 2022).

   Segundo Oliveira, o testamento não precisa ser complexo ou extenso, limitando-se a dizer apenas que:

Deixo o imóvel X aos sucessores A e B sob a forma de condomínio multiproprietário em que A será titular de uma unidade periódica envolvendo a fração de tempo de janeiro a agosto de cada ano e em que B titularizará a fração de tempo remanescente (de setembro a dezembro). Caberá a eles, elaborar os atos de instituição com os demais requisitos formais, prevalecendo, no caso de divergência, a vontade daquele com maior fração de tempo (OLIVEIRA APUD TARTUCE, acesso em nov. 2022).

   Contudo, aduz o artigo 1.358-G, inciso II, do Código Civil, acrescentado pela nova lei, que na convenção de condomínio fica determinado o máximo de pessoas que poderão utilizar do bem imóvel em cada período de tempo. Com isso, faz-se um questionamento: e se o número de herdeiros, exceder o número de pessoas previsto em convenção? É importante salientar que dentro da cota fracionada de forma temporal, surge um condomínio geral (artigo 1.358-E, caput, do Código Civil), onde todos os herdeiros, em regra, possuem os mesmos direitos sobre o tempo fracionado indivisível.

   Portanto, a convenção determina que a utilização de forma simultânea não seria possível, sendo necessário um acordo entre os herdeiros para a utilização de sua fração de tempo. No entanto, caso o período de utilização fosse menor que 7 (sete) dias e o número de herdeiro fosse maior, os poderes da propriedade inerentes ao bem não estariam sendo garantidos a todos da mesma forma e igualdade.

   Portanto, com a garantia de utilização da propriedade aos herdeiros, a qual garante direitos reais aos herdeiros multiproprietários, a convenção de condomínio (regulamentação particular) não poderá se sobrepor a norma constitucional (direito de propriedade), onde assegura que os herdeiros têm o pleno direito ao bem. Com isso, não comprometendo a segurança e estrutura do edifício, o gozo do direito de propriedade no período fracionado por mais pessoas do que consta na convenção de condomínio, compreende-se cabível, considerando a sobreposição da norma constitucional perante ao instrumento particular de condomínio.

   Nada impediria também que, em comum consenso com os demais multiproprietários que são regidos pela mesma convecção, pedir a alteração da mesma para melhor considerar as necessidades destes herdeiros.

   Contudo, caso os herdeiros não entrem em comum acordo com os demais multiproprietários para alterarem a convenção, possibilitando o exercício dos direitos, nada impediria que a cota fosse posta à venda (entre os herdeiros ou não), tornando, com a venda, o bem divisível e passível de partilha.

   Aplicando as regras da partilha de herança na divisão do condomínio (artigo 1.321 do Código Civil), a alienação judicial do bem será necessária quando a coisa for indivisível (Tartuce, 2016). Com isso, pode acontecer de os herdeiros não conseguirem entrar em um livre consenso em relação à venda a cota. Dessa forma, é importante levar à apreciação de um juiz a intenção de venda da unidade ou cota-parte, com adição do herdeiro discordante, resguardando sua parte em dinheiro, como traz os termos do artigo 1.322 do Código Civil.

   E ainda, em relação a essa situação, vale mencionar que, qualquer coproprietário pode exigir a divisão do bem, mesmo que não haja concordância com os demais. Neste caso, é lícito as partes ingressarem com uma ação de divisão, feita na forma do art. 1.320 do Código Civil.

   Gonçalves, em seu entendimento, diz que:

Se a coisa é indivisível, o condomínio só poderá extinguir-se pela venda da coisa comum. [...] a alienação, depois de avaliado o bem, será feita em hasta pública, durante a qual o condômino poderá manifestar o seu direito de preferência (GONÇALVES, 2018, p. 160).

   O objeto do litigio seguirá rigorosamente a forma do artigo 730 do Código de Processo Civil, sendo posto em hasta pública para que o bem seja arrematado em leilão, sempre pelo lance de maior valor, mas nunca inferior ao da avaliação do bem, e, posteriormente, dividido aos condôminos para alcançar a pretensão do objeto da lide.

   Afinal, para que o adquirente do imóvel sob regime de multipropriedade habilite-se como dono do bem, o mesmo deverá encaminhar ao registro de imóveis a escritura pública lavrada por tabelionato, e todos os demais documentos solicitados para a inscrição de seus dados na matrícula relativa a fração de tempo da unidade (Loureiro, 2019).