Página 2039 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 23 de Novembro de 2016

Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação da ação de rescisão, conforme entendimento fixado em sede de recurso repetitivo no REsp 1.300.418-SC, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, e das súmulas 543 do STJ e 2 do TJ/SP:”Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.A restituição deve ser dar de forma simples, uma vez que diz respeito ao próprio preço pago e ajustado entre as partes no contrato, bem como não restou demonstrado pelo requerente a má-fé das requeridas. O C. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que “a aplicação do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor somente é justificável quando ficarem configuradas tanto a cobrança indevida quanto a má-fé do credor fornecedor do serviço” (AgRg no REsp 1200821/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10.2.2015, DJe 13.2.2015). Ademais, não há que se falar em abusividade da cobrança de seguro, eis que encontra previsão legal no art. 5º, inciso IV, da Lei 9.514/97, bem como inexiste abusividade na cobrança de taxa de administração nos contratos de alienação fiduciária, pois é lícito ao credor fiduciário deduzir do financiamento imobiliário, na forma do art. 19, IV, § 1º da Lei 9.514/97, “as despesas de cobrança e de administração” até final liquidação da dívida e encargos pelos mutuários. Neste sentido:COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Rescisão Demora na entrega da infraestrutura do loteamento - Prazo certo fixado para conclusão do empreendimento e entrega aos compradores, não observado Não caracterização de ocorrência de força maior ou caso fortuito Condições apontadas a revelar falta de regular previsão Mora caracterizada Falta das rés a autorizar a rescisão Direito dos compradores à restituição integral das parcelas pagas, de forma imediata e em única parcela, com efetiva correção a partir de cada desembolso e incidentes juros de mora a partir da citação Súmula 543 do C. STJ - Indenização por perdas e danos pela indisponibilidade do imóvel Incompatibilidade com a rescisão contratual Pretensão afastada Despesas com prestações de seguro e taxas de administração Reembolso devido, de forma simples, diante ausência de caracterização de má-fé Sentença, em parte, reformada RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ/SP; Apelação Nº 100XXXX-34.2014.8.26.0625; Relator (a): Elcio Trujillo;Comarca: Taubaté;Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado;Data do julgamento: 15/12/2015;Data de registro: 17/12/2015) AÇÃO REVISIONAL SFH TAXA DE ADMINISTRAÇÃO AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ILEGALIDADE OU ABUSIVIDADE Tendo sido expressamente prevista no contrato e em se tratando de taxa cobrada por instituição financeira, que está sujeita às deliberações do CMN e ainda à fiscalização do BACEN, sem nenhum elemento a demonstrar a sua abusividade, nem vício de consentimento, deve ser mantida a taxa ajustada Recurso não provido. (TJ/SP, Apelação Nº 001XXXX-03.2013.8.26.0554; Relator (a): Luiz Arcuri;Comarca: Santo André;Órgão julgador: 15ª Câmara de Direito Privado;Data do julgamento: 16/09/2014;Data de registro: 18/09/2014) De outra banda, não há que se falar na inversão da cláusula penal prevista apenas para hipótese de mora do adquirente em desfavor da loteadora. Com efeito, a multa, para ser aplicada, depende de previsão legal ou contratual, sendo descabida a sua aplicação por analogia ou interpretação extensiva. Inexistindo previsão contratual neste sentido, não cabe ao julgador modificar o contrato. A propósito, tal entendimento encontra-se sumulado no âmbito desta Corte Bandeirante:Súmula 159: É incabível a condenação da vendedora ao pagamento de multa ajustada apenas para a hipótese de mora do comprador, afastando-se a aplicação da penalidade por equidade, ainda que descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra. Incidência do disposto no artigo 411, do Código Civil.Além disso, tendo o autor não optado pelo pagamento integral do preço, mas sim pelo parcelamento, como ordinariamente ocorre neste tipo de negócio e, uma vez adiado o pagamento, ou seja, considerando que as parcelas são pagas mensalmente, o que atrasa o recebimento do preço, é legítima a cobrança de juros remuneratórios, consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça:EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE. 1. Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios. 2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos. 3 No caso concreto, a exclusão dos juros compensatórios convencionados entre as partes, correspondentes às parcelas pagas antes da efetiva entrega das chaves, altera o equilíbrio financeiro da operação e a comutatividade da avença. 4. Precedentes: REsp n. 379.941/SP, Relator Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/10/2002, DJ 2/12/2002, p. 306, REsp n. 1.133.023/PE, REsp n. 662.822/DF, REsp n. 1.060.425/ PE e REsp n. 738.988/DF, todos relatados pelo Ministro ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, REsp n. 681.724/DF, relatado pelo Ministro PAULO FURTADO (Desembargador convocado do TJBA), e REsp n. 1.193.788/SP, relatado pelo Ministro MASSAMI UYEDA. 5. Embargos de divergência providos, para reformar o acórdão embargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) a partir da assinatura do contrato. (EREsp 670.117/PB, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2012, DJe 26/11/2012) G.N.AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. AQUISIÇÃO NA PLANTA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA DE JUROS. COBRANÇA ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. 1. Nos termos do art. 105, inciso III, da Constituição Federal, não compete a esta Corte o exame de dispositivos constitucionais, sob pena de invasão da competência atribuída ao Supremo Tribunal Federal. 2. Rever o cumprimento e a aplicação do Termo de Ajustamento e Conduta ao contrato esbarra nos óbices das Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves. 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1266210/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/11/2015, DJe 20/11/2015) G.N.Em virtude da rescisão, deve ser promovido o cancelamento de eventual registro na matrícula do imóvel, após o trânsito em julgado, com a expedição de mandado de averbação, nos termos do art. 248 e 250, I, da Lei 6.015/1973, retornando o registro ao status quo ante.Considerando a obrigação de a parte inadimplente reparar todos os danos causados à outra parte, é justo que o adquirente receba indenização pelo dano material consistente no proveito financeiro que poderia ter experimentado se tivesse sido cumprido o contrato tal como ajustado. Fala-se aqui em lucros cessantes, a serem razoavelmente aferidos em cada caso, evitando-se assim indevido enriquecimento sem causa.A propósito, dispensa-se prova a respeito deste tipo de dano, pois presumível sua ocorrência, como entende o Colendo Superior Tribunal de Justiça, para quem “presume-se a ocorrência de lucros cessantes em razão da não entrega de imóvel na data estipulada” (AgRg no REsp 826.745/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 09/03/2010, DJe 22/03/2010) Nesta senda, aplica-se a taxa de ocupação indevida do imóvel para o fim de compensar este tipo de dano, geralmente equivalente a 0,5% do valor atualizado do