Página 917 do Diário de Justiça do Distrito Federal (DJDF) de 9 de Julho de 2018

fração ideal e outras avenças com a embargada, em 20.12.2011. Alega que a propriedade do terreno em tela seria transferida à embargada, a qual, por sua vez, lhe entregaria unidades do empreendimento imobiliário a ser ali edificado, no prazo máximo de 36 (trinta e seis) meses, contados a partir da assinatura do contrato. Aduz que efetuou a transferência da propriedade do imóvel em 08.10.2013, por intermédio de simples escritura pública de compra e venda, uma vez que a embargada não dispunha do projeto de incorporação necessário à averbação da avença. Narra que, transcorridos mais de 5 (cinco) anos, a embargada sequer havia iniciado as obras. Assevera ter procurado o sócio proprietário da embargada, por diversas vezes, tendo-lhe sido encaminhada notificação extrajudicial, em 21.6.2017. Sustenta que as partes formalizaram distrato, em 22.6.2017, o qual foi homologado pelo Juízo da Primeira Vara Cível de Sobradinho, em 23.8.2017, e averbado na matrícula do imóvel. Pugna pela suspensão dos atos constritivos e, ao final, pela desconstituição da penhora realizada nos autos principais. Com a inicial foram juntados documentos nos IDs n. 11025678 a 11029507. Emenda no ID n. 11270592, a qual incluiu no polo passivo MARIA DA CONCEIÇÃO DA SILVA. Determinada a suspensão das medidas constritivas sobre o bem litigioso pela decisão de ID n. 11284712, a qual determinou a exclusão da embargada OLIVEIRA DUARTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI-EPP, prosseguindo o feito em desfavor da embargada MARIA DA CONCEIÇÃO DA SILVA apenas. Contestação apresentada no ID n. 11860101. Alega a embargada, em síntese, que: a) o distrato é posterior ao trânsito em julgado da ação que gerou o seu crédito nos autos principais; b) deve ser juntado aos autos o anverso do termo de distrato, para verificação da data do reconhecimento da firma das assinaturas; c) a embargante não comprovou a posse sobre o bem; d) houve a prática de fraude à execução. Requer, ao final, o julgamento de improcedência dos embargos. Réplica no ID n. 12627188, oportunidade em que foram juntados documentos nos IDs n. 12632771 a 12632836, tendo a embargada sobre estes se manifestado no ID n. 12980693. A decisão de ID n. 13012984 intimou as partes a especificar provas e a embargante a apresentar o anverso do documento de ID n. 12632793. A embargada informou (ID n. 13086821) não ter mais provas a produzir além do documento requerido na decisão antecedente, tendo transcorrido ?in albis? o prazo para a embargante (ID n. 13805454). A embargante, após novamente intimada (ID n. 13813627), juntou no ID n. 14421938 a documentação requerida por este Juízo, sobre a qual a embargada se manifestou no ID n. 14752735. Vieram os autos conclusos. O julgamento foi convertido em diligência para intimar a embargante a juntar aos autos o comprovante de recebimento da notificação extrajudicial de ID n. 11028227, bem como a integralidade do contrato de permuta de ID n. 11028156, tendo assim procedido nos IDs n. 16845077 e 16849653 a 16849793, com posterior manifestação da embargada no ID n. 17580015. A embargante apresentou novos documentos nos IDs n. 18036894 a 18038164, tendo a embargada se manifestado e juntado novos documento nos IDs n. 18471840 a 11208220, com subsequente manifestação daquela no ID n. 19151904. Vieram os autos novamente conclusos. É o relatório. Decido. Promovo o julgamento antecipado da lide, na forma do art. 355, I, do CPC, porquanto a questão debatida é principalmente de direito e, no que tangencia o campo dos fatos, pode ser solucionada à luz da documentação já acostada aos autos. Verifico presentes os pressupostos processuais e sigo ao exame do mérito. Os embargos de terceiro são um remédio processual utilizado por pessoa estranha à relação jurídico processual, desde que tenha a propriedade e a posse ou apenas a posse do bem objeto da constrição judicial, nos moldes dos artigos 674 e 677 do Código de Processo Civil. Cabível, nesse contexto, a cognição acerca de fraude à execução, conforme entendimento jurisprudencial e doutrinário (LUNARDI, Fabrício Castagna. Curso de Direito Processual Civil. São Paulo: Saraiva, 2016, p. 812). Para tanto, deve-se observar o disposto no Enunciado n. 375 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça: ?o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente". Consignadas essas premissas, passo à análise do feito. Conforme se verifica do ?contrato particular de compra e venda com reserva de fração ideal e outros pactos? (IDs n. 16849653 a 16849793), celebrado em 20.12.2011, com firma reconhecida em cartório em 03.5.2012, a embargante, então proprietária do imóvel situado à quadra 08, lote especial n. 04, Sobradinho/DF, o permutou com a empresa OLIVEIRA DUARTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI-EPP, executada nos autos principais, por unidades autônomas do empreendimento a ser ali edificado, no prazo máximo de 36 (trinta seis) meses, contados do registro do memorial descritivo (cláusula sétima). Dada a alegada impossibilidade de averbação do contrato de permuta, foi celebrado contrato de compra e venda do referido terreno, em 10.9.2013, posteriormente averbado em sua matrícula, em 08.10.2013, no qual a embargante se obrigava a transferi-lo à empresa OLIVEIRA DUARTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI-EPP, tendo esta pago o preço de R$ 228.000,00, conforme declinado na escritura pública de compra e venda de ID n. 11028398 e na certidão de ônus de ID n. 12632771, p. 2. Em razão do inadimplemento da empresa OLIVEIRA DUARTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI-EPP quanto ao contrato de permuta, a embargante lhe enviou notificação extrajudicial, em 20.6.2017 (ID n. 11028227), a qual foi recebida em 21.6.2017 (ID n. 16845077). Ato contínuo, foi entabulado termo de distrato (ID n. 14421938), assinado em 22.6.2017, com firma reconhecida em cartório, em 11.8.2017, no qual se dispôs que a empresa OLIVEIRA DUARTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI-EPP lhe devolveria o imóvel entregue em permuta, estando esta dispensada do pagamento da multa contratual correspondente. O distrato, por sua vez, foi objeto de demanda homologatória proposta pela embargante, em 09.8.2017 (ID n. 11028634, p. 4), perante o Juízo da 1ª Vara Cível de Sobradinho (processo n. 2017.06.1.006692-0), o qual homologou a transação (ID n. 11028634). Posto isso, destaco que a incorporação imobiliária, cujo conceito se extrai do parágrafo único do artigo 28 da Lei n. 4.591/64, é ? a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações, ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas?. O documento que, por sua vez, permite o exercício de tal atividade é o memorial de incorporação, consoante preceitua o artigo 32 da Lei n. 4.591/64, o qual compreende inúmeros requisitos para a negociação das unidades autônomas correspondentes: ? Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos (...)? No mesmo sentido, é o artigo 191 da Portaria n. 206, de 9 de dezembro de 2013, da Corregedoria da Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. Veja-se: ?Art. 191. A incorporação tem seu início com o registro do memorial na matrícula do terreno e em cada uma das matrículas das unidades autônomas?. Assim, a partir de uma interpretação literal dos dispositivos acima, poder-se-ia concluir que, somente após o referido registro, seria lícito ao incorporador negociar a venda de frações ideais de terreno vinculadas a futuras unidades autônomas. Não obstante, parcela da doutrina entende que é possível o registro de permuta de fração de terreno por área construída, quando não existe definição das unidades autônomas, sem a necessidade de prévio registro da incorporação imobiliária, o qual poderá ser ulteriormente apresentado (MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. 4. ed. Livraria do Advogado, Porto Alegre: 2015, p. 113-114). Tal entendimento encontra respaldo no artigo 167 da Lei de Registros Publicos (6.015/73), o qual impõe o registro da permuta, no inciso I, n. 30, sem condicioná-lo a outros requisitos. Deste modo, a divergência quanto à exigibilidade do memorial de incorporação como condição à averbação do contrato de permuta de fração ideal de terreno por unidades autônomas ensejará a adoção de práticas conflitantes, a depender do entendimento de cada Ofício de Registro de Imóveis. Nesse contexto, caberia à embargante demonstrar a recusa formal apresentada pelo 7º Ofício de Registro de Imóveis em promover o registro do contrato de permuta sem o memorial descritivo, nos termos do artigo 198 da Lei n. 6.015/73. Assim não procedendo, ônus que lhe incumbia por força do artigo 373, I, do CPC, permite-se a ilação de que houve uma simulação na celebração do contrato de permuta. O artigo 167, § 1º, I, do Código Civil, prevê que"é nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma". Na simulação, os contratantes concordam sobre a aparência do ato que não efetuam realmente (simulação absoluta) ou concordam sobre o ato que efetuam, mas utilizam de forma visível diversa, como instrumento para enganar terceiros (simulação relativa ou dissimulação). A dissimulação, como vício social, oculta ao conhecimento de outrem uma situação existente, pretendendo incutir no espírito de alguém a inexistência de uma situação real. Há, portanto, dois negócios jurídicos: um aparente e outro real, que é escondido do terceiro. O negócio jurídico verdadeiro, que diverge no seu conteúdo do negócio aparente, é o objetivo a ser alcançado pelas partes. Sob o prisma da boa ou má-fé, pode-se falar ainda em simulação inocente ou simulação maliciosa. Na primeira, ?faz-se uma declaração que não traz prejuízo a quem quer que seja e, por isto mesmo, é chamada de inocente e tolerada pelo direito?; na segunda, ? há intenção de prejudicar a terceiros ou de violar disposição de lei, e, como expressão da malícia ou da má-fé do agente, inquina o ato negocial (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Introdução ao Direito Civil ? Teoria Geral de Direito Civil. 25. ed. Forense, Rio de Janeiro: 2012, p. 536). No caso em tela, diante da ausência de comprovação do relato da embargante quanto à negativa do Cartório em proceder ao registro do contrato de permuta, ônus que lhe incumbia (artigo 373, I, do CPC), permite-se concluir que o escopo das partes, em verdade, residia na celebração de um contrato de compra e venda. Tanto é verdade, que houve o pagamento do preço pela alienação do bem, no importe de R$ 228.000,00 (ID n.