Página 876 da Caderno 2 - Entrância Final - Capital do Diário de Justiça do Estado da Bahia (DJBA) de 21 de Outubro de 2020

de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justi-ficação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1582318 RJ 2015/0145249-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/09/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/09/2017) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS - CLÁUSULA QUE PRORROGADA EM 180 DIAS O PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE - MULTA POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL EXTRAPOLADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA - PREVISÃO CONTRATUAL - CABIMENTO - NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS PREVISTAS PARA O CASO DE RESCISÃO DO CONTRATO - IMÓVEL ENTREGUE -NEGÓCIO CONCLUÍDO - MANUTENÇÃO DO CONTRATO. Não há abusividade na cláusula contratual que, fixada de forma clara e compreensível, revê a prorrogação do prazo previsto para entrega do imóvel em 180 dias, ainda que sem justificativa específica. Extrapolado pela promitente vendedora o prazo de tolerância para entrega do imóvel e havendo previsão contratual, deve ser aplicada a multa em favor do promitente comprador. Não há que se falar em nulidade de cláusulas contratuais previstas para o caso de rescisão do contrato quando o negócio já foi concluído com a entrega do imóvel ao promitente comprador. (TJ-MG - AC: 10290120086563001 MG, Relator: José Augusto Lourenço dos Santos, Data de Julgamento: 17/07/2019, Data de Publicação: 23/07/2019) PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO ACOLHIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL PREVISTA EM CONTRATO. LUCROS CESSANTES. SOBRESTAMENTO. IRDR. RECURSOS REPETITIVOS TEMAS 970 E 971. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. VALIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. DANO MORAL MANTIDO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS SOMENTE APÓS A DECISÃO FINAL DA MATÉRIA SOBRESTADA. RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS. (Classe: Apelação,Número do Processo: 055XXXX-24.2016.8.05.0001, Relator (a): Silvia Carneiro Santos Zarif, Primeira Câmara Cível, Publicado em: 06/05/2019 ) (TJ-BA - APL: 05512772420168050001, Relator: Silvia Carneiro Santos Zarif, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 06/05/2019) 3. Responsabilidade pela rescisão contratual. A princípio, observe-se que o instituto da responsabilidade civil é disciplinado no ordenamento jurídico pátrio conforme as normas do Código Civil brasileiro. Vejamos: Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. Verifica-se, por conseguinte, da leitura de tais dispositivos legais, que a existência de ato ilícito e da consequente obrigação de repará-lo possuem como pressupostos: 1) a conduta ilícita (ação ou omissão); 2) a constatação de culpa ou dolo do agente, salvo nos casos previstos em lei; 3) a relação de causalidade, e; 4) a comprovação do dano sofrido pela vítima. In casu, a frágil alegação de responsabilidade da ré pela rescisão do contrato não resiste a uma simples reflexão acerca dos fatos trazidos pelas partes, evidenciada nos autos a inexistência de conduta ilícita da demandada - comissiva ou omissiva que levasse à rescisão do contrato em apreço; desconfigurando-se, assim, os elementos que pudessem resultar em uma condenação da empresa ré por danos materiais ou morais. Nesse sentido, note-se que o pedido de rescisão contratual feito pelo autor baseia-se na alegação de que a construtora demandada teria deixado de entregar o imóvel na data aprazada. Entretanto, é forçoso reconhecer-se que, o demandante tornou-se inadimplente antes da data estipulada para a conclusão da obra. Portanto, não se verifica a responsabilidade da ré pela rescisão contratual fundamentada na alegação de atraso na entrega do imóvel objeto do contrato. Por outro lado, a ré denunciou a mora do autor em relação ao pagamento da parcela de financiamento, o que fora confessado pelo demandante ao afirmar que pagou somente as parcelas que antecediam a conclusão da obra (fl.4), furtando-se ao pagamento da parcela do financiamento sob a alegação do suposto atraso de entrega do empreendimento. Nesse contexto, não pode ser facultado ao requerente exigir que a construtora demandada cumpra suas obrigações contratuais quando ele próprio, deixando deliberadamente de pagar prestações acordadas, foi pioneiro no desrespeito ao negócio jurídico. Nesse sentido, preceitua o art. 476 do Código Civil que “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. Exemplifico com decisões de tribunais pátrios: JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL EM CONS