Diálogo e bom senso na hora da renegociação de contratos de aluguéis

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Desde que o novo Coronavírus se alastrou pelo Brasil na segunda quinzena de março, milhares de estabelecimentos comerciais fecharam as portas, tiveram quedas de faturamento e dispensaram funcionários. Um levantamento da Confederação Nacional da Indústria também mostra que 76% das empresas tiveram atividades afetadas. Por conta disso, as empresas têm encontrado dificuldades para quitar dívidas e manter os compromissos assumidos em contratos já estabelecidos.

De um lado, os donos dos imóveis querem receber suas parcelas mensais – uma vez que muitos vivem de renda locatícia. Do outro, os locatários buscam alternativas para superar a falta de receita. Como chegar a um acordo razoável às duas partes? Informações da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios-SP demonstram que a situação não fica restrita aos imóveis comerciais.

Pelo menos um em cada cinco aluguéis residenciais passaram por processo de renegociação nos últimos meses no estado de São Paulo e o cenário se repete no restante do país. Mais do que nunca, esse é o momento para exercer o diálogo, buscar o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos e evitar que apenas um dos lados suporte o ônus integral desse momento de pandemia que já dura cem dias.

. Acordos com descontos – Os descontos nos aluguéis variaram entre 10% e 50%, por períodos de aproximadamente três meses. No caso de acordos, 90% dos valores foram reduzidos temporariamente e serão repostos em parcelas nos próximos meses. A entidade observa que apenas 10% foram reduções sem retorno. A média de tempo de imóvel vazio, em São Paulo, também já está em 50 dias.

No caso de reajustes anuais de contratos, a advogada e especialista em direito imobiliário, Morgana Borssuk observa que nem todos os proprietários têm feito a atualização de valores pelo IGP-M. “Proprietários estão optando por manter o imóvel alugado, com valor renegociado, em vez de aplicar um reajuste cujo índice acumula alta de 7,24% no último ano”, argumenta. Para quem vive essa realidade, Morgana, que é sócia do escritório Borssuk & Marcos Advocacia, em Curitiba – traz algumas orientações que podem ser úteis neste momento. Confira abaixo:

1) – Como negociar o aluguel? – Diante do fechamento do comércio, o locatário [aquele que aluga] deverá negociar o aluguel com o locador [dono do imóvel]. A melhor saída para esse momento é uma conversa franca com base em dois fatores essenciais: relacionamento que você deseja ter com quem vai negociar e o resultado a ser obtido.

2) – É possível pedir a revisão do contrato de locação, solicitar descontos, ampliar os prazos de pagamentos ou mesmo pedir a isenção do aluguel em virtude do cenário econômico? – A lei não cita casos específicos, mas em acontecimentos imprevistos e onerosidade excessiva dos contratos, o locatário pode discutir o contrato, reduzir o valor, tentar prazos maiores ou até mesmo solicitar uma carência.

O melhor cenário é tentar uma negociação que seja positiva tanto para o proprietário quanto para o inquilino. Neste caso, é importante encontrar um meio termo razoável aos dois lados. As partes devem saber que não terão um acordo ideal, mas sim um ajuste possível dentro das condições atuais.

3) – Em caso de intransigência por parte do locador, o que o locatário deverá fazer? – Se não houver acordo amigável é possível ingressar com uma ação judicial pleiteando a revisão ou até mesmo a rescisão do contrato buscando a isenção de multas, dependendo do caso.

4) – O locatário poderá deixar de pagar aluguel sem apresentar justificativa? – Não. O comerciante precisará comprovar que não possui condições de arcar com o pagamento do aluguel, se antecipar, verificar os decretos que atingem a sua atividade, demonstrar a impossibilidade de pagamento por meio de balancetes que possam atestar a queda significativa do faturamento e a excessiva dificuldade em manter as obrigações contratuais. Não basta alegar que ficou sem receitas em virtude das medidas contra a Covid-19. O inquilino tem que provar isso com dados e fatos concretos.

5) – No caso de lojas de shopping centers, como fica o pagamento de aluguel nesse período? – Nestes locais – onde o custo de ocupação é constituído pelo aluguel, condomínio, fundo de promoção, encargos específicos, aluguel mínimo base, e outras despesas – a orientação não é diferente.

Observamos que uma boa parte dos empreendedores negociaram os valores a serem pagos para os dias sem funcionamento e suspenderam sua exigibilidade para posteriores cobranças e há, ainda, uma parte de locadores de espaços em shoppings que aceitaram aplicar descontos em determinados patamares, bem como cobraram valores reduzidos de condomínio e fundo de promoção.

Existem 577 shoppings no país e muitos deles suspenderam ou postergaram o pagamento das verbas do fundo de promoção dos mais de 105.590 pontos comerciais aí instalados.

6) – Existe algum respaldo na legislação sobre o tema? – A suspensão ou redução do pagamento do aluguel poderá ser baseada tanto na aplicação do artigo 393, 478 a 480 do Código Civil (onerosidade excessiva, caso fortuito ou força maior), quanto aos artigos 18 e 22 da Lei 8245/91, que prevê a possibilidade de negociação contratual e a obrigação do locador de garantir o uso pacífico do imóvel.

Por outro lado, as administradoras de shopping que foram obrigadas ao fechamento estão agindo de acordo com as recomendações dos órgãos de saúde. Conforme o caso, por determinações do poder público, o que também as transforma em parte atingida.

Diante de tal cenário, é recomendável que as partes utilizem novamente o bom senso como forma de manter o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos, evitando que apenas uma parte suporte o ônus integral desse momento de pandemia e entraves judiciais.

7) – Com tudo isso acontecendo, os contratos de alugueis comerciais devem sofrer modificações de agora em diante? – Por isso mesmo, antes de assinar qualquer documento, é importante ler com calma, perguntar tudo o que soar estranho e não ter vergonha de pedir ajuda a um especialista. Como o aluguel de um espaço comercial envolve diferentes custos – e até mesmo prazo mínimo de carência-, o interessado deve montar uma planilha financeira e analisar todos os detalhes.

Entre eles, ver se os preços serão fixos ou reajustados em datas de varejo como o Dia dos Pais, Dia das Crianças ou Natal, quais serão as demais variáveis nestes casos, quanto isso vai aumentar suas despesas e se a receita projetada desse período será suficiente para cobrar os gastos.