Locação: retomada do imóvel pelo proprietário

Por Daphnis Citti de Lauro, advogado (OAB-SP nº 29.212)

Praticamente todos os contratos de locação residencial têm o prazo de 30 meses.

Isso porque, de acordo com o artigo 46 da Lei de Locação de Imóveis Urbanos (nº 8.245/91), nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

E, se tiver prazo menor que 30 meses, o locador somente poderá retomar o imóvel nos casos previstos no artigo 47, dentre os quais podemos citar: por mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, reparos urgentes determinados pelo Poder Público, extinção do contrato de trabalho, para uso próprio etc.

Ocorre que, na prática, muitas pessoas desejam alugar imóvel residencial por prazo menor, não interessando aos inquilinos o contrato de 30 meses.

Para que o proprietário não fique atrelado às hipóteses do artigo 47 e ao mesmo tempo satisfaça a pretensão do inquilino, é costume incluir uma cláusula prevendo a possibilidade do inquilino desocupar o imóvel antes do término do prazo, sem pagar multa por isso.

Atenderá o inquilino que, muitas vezes, pretende alugar somente por um ano, e também o proprietário, que não se verá obrigado a sujeitar-se à regra prevista na lei de 1991, elaborada para atender dificuldades daquela época e que não atende de forma adequada às necessidades da vida atual.

Na locação não residencial ou comercial, não há esse problema, porque o artigo se refere somente à locação residencial.

Importante esclarecer que o inquilino sempre pode desocupar o imóvel antes do término do prazo contratual. Se não houver a previsão acima, deverá ele pagar a multa contratual proporcional ao tempo, previsto no contrato, que faltar.

Mas o contrário não é verdadeiro: o proprietário não pode obrigar o inquilino a desocupar antes do término do prazo contratual. Nem pagando multa. Essa possibilidade é somente do locatário.

O locador pode abrir mão da multa, mas não será válida a renúncia do locatário ao direito de permanecer no imóvel durante o prazo do contrato, nem mesmo por intermédio de cláusula contratual, o que contrariaria o artigo 45 da Lei nº 8.245 de 1991.

O mencionado artigo prevê a nulidade de pleno direito das cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da lei. E qualquer cláusula no sentido de obrigar o inquilino a desocupar o imóvel antes do término do contrato, sem dúvida alguma se insere entre os objetivos primordiais da lei, mais precisamente o seu artigo 4º : durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no artigo 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

O artigo 924 era do Código Civil revogado, e estava inserido no Capítulo VII, que tratava da cláusula penal. Previa ele que quando se cumprir em parte a obrigação, poderá o juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora ou inadimplemento.

O novo Código Civil (Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002), trata da proporcionalidade da cláusula penal, no artigo 413: a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. (*) E-mail: dclauro@aasp.org.br