CUMULAÇÃO COM PERDAS E DANOS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO DESPROVIDO. 1. É inviável a cumulação da multa compensatória com o cumprimento da obrigação principal, uma vez que se trata de uma faculdade disjuntiva, podendo o credor exigir a cláusula penal ou as perdas e danos, mas não ambas, conforme o art. 401 do Código Civil. 2. A jurisprudência desta Corte de Justiça tem admitido tal cumulação somente quando a cláusula penal tiver natureza moratória, e não compensatória (REsp 1.355.554/RJ, Terceira Turma, Rel. Min. SIDNEI BENETI, DJe de 4/2/2013), o que, no entanto, não se verifica na hipótese dos autos. Agravo interno a que se nega provimento. (AgRg no Ag 741776 / MS AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 2006/0018822-0 Relator (a) Ministro RAUL ARAÚJO). Assim, se a multa estabelecida no contrato tem o mesmo fim dos lucros cessantes, qual seja, indenizar a expectativa de ganho patrimonial retardada pelo inadimplemento contratual, não se mostra possível a cumulação dessas verbas. Considerando os valores dos contratos R$98.489,30 e R$88.691,00, cujos percentuais referentes à cláusula penal (1%) supera o valor atribuído à média de locação, reconheço como devido o pagamento da cláusula penal. O documento de fl. 49 demonstra a rescisão do contrato, sem ressalva aos direitos dele decorrentes. Ademais, a renúncia a direito, por constituir ato oneroso para o consumidor, não tem validade. Assim, devida indenização mensal de R$ 984,89, referente ao apartamento 201 e R$ 886,91 referente ao apartamento n. 801 pelo período de seis meses, que somam R$11.230,80. DESPESAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS INCIDENTES NO IMÓVEL Outro ponto de discussão diz respeito à cobrança de taxas de condomínio e tributos incidentes sobre o imóvel após o habite-se, mas antes da entrega da unidade imobiliária, previstas na cláusula 10 do contrato (fl. 63). Com relação ao pagamento de taxas de condomínio, é dever de o condômino contribuir para as despesas coletivas. Entretanto, tal obrigação só se torna exigível após a posse e fruição do imóvel, o que não ocorre antes do recebimento das chaves. Neste sentido, já se manifestou a jurisprudência: DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TAXAS DE CONDOMÍNIO ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. É devido o ressarcimento dos valores relativos às taxas de condomínio, pagos pelo adquirente/consumidor durante o período de atraso, tendo em vista que somente após cumprida, pela construtora, a obrigação de entrega das chaves, ou seja, com a imissão na posse direta, surge, para o comprador, a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais. 2. Mostra-se abusiva, à luz do que dispõe o artigo 51, IV, do CDC, a cláusula contratual que estabelece, para o consumidor, a obrigação iníqua de arcar com encargos condominiais, a partir da expedição do habite-se, antes mesmo do efetivo recebimento do imóvel. 3. Inexistindo qualquer elemento informativo idôneo a demonstrar, na forma exigida pelo art. 333, II, do CPC, que o consumidor teve culpa pelo atraso na entrega do imóvel, e que este já estaria disponível para ocupação ao tempo do fato gerador dos encargos condominiais, ressai imperiosa a responsabilização da construtora. 4. Apelo conhecido e desprovido. Sentença mantida, por seus próprios fundamentos. 5. Condenada a recorrente vencida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, ex vi do art. 55 da Lei nº 9.099/95. (20130710233364ACJ, Relator: LUIS MARTIUS HOLANDA BEZERRA JUNIOR, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 11/03/2014, Publicado no DJE: 19/03/2014. Pág.: 295). Igualmente, é abusiva a cláusula que dispõe sobre a exigência de tributos sobre o imóvel antes da entrega das chaves, pois se o adquirente ainda não se imitiu na posse, a construtora deve responder pelos encargos incidentes sobre a unidade. Este também é o posicionamento nas Turmas Recursais: "CONSUMIDOR. IMÓVEL NOVO OU EM CONSTRUÇÃO. DESPESAS COM IPTU ANTES DO RECEBIMENTO DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não comporta conhecimento, por ausência de interesse recursal e ofensa ao princípio da dialeticidade, a insurgência manifestada pelo réu, em sede de recurso inominado, na parte em que arrosta tópico inexistente na sentença, consistente, em tese, na imposição da dobra prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC. 2. A matéria ventilada nos autos versa sobre relação jurídica com natureza de relação de consumo, estabelecida sob a regência do Código de Defesa do Consumidor, devendo, pois, ser solvida à luz dos princípios que informam e disciplinam o microssistema específico por ele provido, notadamente no que toca à insubsistência de cláusulas contratuais que atribuam ao fornecedor vantagem exagerada em detrimento do consumidor (art. 51, IV, e seu § 1º, todos do CDC). 3. Salvo quando comprovada a culpa exclusiva do consumidor pelo atraso, as despesas com o pagamento do IPTU somente devem ser arcadas pelo promitente comprador de imóvel adquirido na planta após a imissão na posse direta, que se dá com a entrega das chaves pela construtora, razão pela qual comparece impositiva a declaração da inexigibilidade da obrigação imposta a tal título. 4. Recurso parcialmente conhecido e desprovido. Condenada a recorrente vencida ao pagamento das custas processuais. Sem condenação em honorários advocatícios, uma vez que não foram ofertadas contrarrazões. (Acórdão n.821994, 20140110049490ACJ, Relator: LUIS MARTIUS HOLANDA BEZERRA JUNIOR, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 23/09/2014, Publicado no DJE: 26/09/2014. Pág.: 313) Nesse quadro, deve o réu se abster de cobrar dos autores qualquer despesa relativa ao condomínio ou tributos incidentes sobre o imóvel antes da sua efetiva entrega. OUTORGA DA ESCRITURA Os autores pretendem a condenação do réu a outorgar a escritura no prazo de 15 dias, bem como a assumir eventual multa pelo não recolhimento do ITBI por culpa do alienante, quando concluído a compra e venda. Conforme disposição inserta na cláusula 8ª do contrato firmado entre as partes (fls. 61/62), o promitente vendedor deverá outorgar a escritura de compra e venda no prazo de 120 dias da averbação do habite-se junto ao registro imobiliário. No caso, segundo consta de fls. 133/134, houve a averbação da construção na matrícula do imóvel em 07/07/2014, mas o réu não demonstra que disponibilizou os documentos necessários à outorga da escritura, tampouco que o imóvel já foi escriturado em nome dos adquirentes. Cabível, pois impor ao réu a obrigação de promover as diligências necessárias a este fim. Quanto à cominação da obrigação do réu assumir eventual desembolso com a multa do imposto de transmissão recolhido extemporaneamente, o pedido é improcedente. Segundo o art. 2º § 2º da Lei Distrital 3.830/2006, que dispõe sobre o ITBI, a ocorrência do fato gerador do tributo é a data do instrumento ou ato que vá servir de título à transmissão do imóvel. Ora, o título que serve à efetiva transmissão da unidade imobiliária é a escritura pública registrada no cartório imobiliário (art. 1245 § 1º CC/02) que, ao que parece, ainda não foi outorgada, não havendo que se falar, pois, em obrigação do réu absorver eventual multa pelo retardamento do recolhimento do tributo, a cargo do adquirente, mesmo porque nos autos não há demonstração de impedimento à transferência de titularidade que seja imputável à construtora. DANO MORAL Em relação aos danos morais pleiteados, o pedido é improcedente,
pois o mero descumprimento contratual não é apto a ferir a dignidade humana. Assim, sem outros elementos que configurem violação dos atributos de personalidade, o atraso na entrega da obra não se mostra suficiente para impor a obrigação de reparar dano moral. VENDA" AD CORPUS "Os autores pleiteiam a nulidade da cláusula contratual que prevê a impossibilidade de reclamar eventual divergência de metragem
no imóvel adquirido. Sobre o tema dispõe o art. 500 § 3º do Código Civil: ................................................................................................. § 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus." Ora, a compra e venda não se equipara à promessa de compra e venda, pois, enquanto na primeira hipótese o comprador tem a faculdade de examinar a coisa objeto da contratação, no caso da promessa esta possibilidade não existe em razão da inexistência física da unidade habitacional. Além disso, a dimensão de um imóvel é determinante para a decisão de firmar o contrato de promessa de compra e venda, sendo, ademais, de relevante importância o preço de um metro quadrado construído. Desconsiderar a importância econômica de até 5% das dimensões de um imóvel é permitir uma vantagem exagerada da construtora em detrimento do consumidor, de modo que não se pode legitimar tal praxe. Assim, é nula cláusula 12.9 (fl. 65), a qual prevê que na venda "ad corpus", a especificação das medidas é meramente indicativa. Todavia, no caso em exame o autor não apontou qualquer divergência entre o que foi contratado e o que foi entregue, de modo que não há provimento a ser dado em razão deste pedido. ANTE O EXPOSTO, julgo procedentes os pedidos, em parte, para condenar o réu: a) pagar, a título de lucros cessantes, a quantia de R$ 11.230,80, corrigidos pelo INPC, a partir da data do contrato, e juros de mora, a partir da citação; b) pagar, aos autores, a quantia de R$ 500,00 (quinhentos reais), em dobro, corrigida pelo INPC a partir do desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento), a partir da citação; c) outorgar, no prazo de 30 dias, a escritura, sob pena de multa diária, no valor de R$ 100,00, até o limite R$ 3.000,00; d) abster-se de cobrar dos autores despesas condominiais e tributos incidentes sobre o imóvel, eventualmente exigíveis antes da entrega das chaves, sob pena de multa de R$ 500,00 (quinhentos reais) por cada cobrança indevida. e) declarar nula cláusula 12.9. Em quinze dias, cumpra o réu a obrigação de pagar, sob pena de incidência de multa de 10%
