A quitação afasta a pretensão do consumidor de exercer o direito de desistência para desfazer o negócio

A QUITAÇÃO AFASTA A PRETENSÃO DO CONSUMIDOR DE EXERCER O DIREITO DE DESISTÊNCIA PARA DESFAZER O NEGÓCIO

Rogério Tadeu Romano

Veja-se o artigo 51, IV, do CDC:

Art. 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade

O artigo 51, parágrafo segundo do CDC, deixa ainda resolvida a questão da aplicação dessa cláusula abusiva ao contrato como um todo ou parte dele. Diz a norma que “a nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, exceto quando de sua ausência."

Além das cláusulas abusivas arroladas no artigo 51, existem outras. Nos contratos que objetivarem o fornecimento de produtos e serviços, havendo crédito ou financiamento ao consumidor, são abusivas as cláusulas que, ou prevejam, face ao atraso no pagamento pelo consumidor, multas de mora superiores a dez por cento do valor da prestação ou vedem a liquidação total ou parcial do devido, sem a proporcional redução de juros e demais acréscimos. Essas cláusulas são abusivas e por isso são nulas, sendo indicadas indiretamente nos parágrafos primeiro e segundo do artigo 52 da lei de proteção ao consumidor.

A nulidade detectada, segundo a lição de Tupinambá Miguel Castro do Nascimento (Comentários ao Código do Consumido, pág. 69) se resolve por substituição, assim, as cláusulas infringentes não ingressam no mundo jurídico.

O artigo 53 do CDC considera nula a cláusula que preceitua a perda das prestações já pagas.

O Código de Defesa do Consumidor passou a vedar a perda total das prestações em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado (Art. 53, caput, CDC).

Consolidou-se no Superior Tribunal de Justiça - com base nos arts. 51, II e 53, caput, do CDC, no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa e nas teorias que buscam enfrentar a alteração superveniente das circunstâncias -, o entendimento de que o consumidor inadimplente teria o direito de resilir o contrato de compra e venda com a restituição dos valores pagos de forma imediata e em pagamento único, cabendo ao vendedor o direito de reter parcela do montante já adimplido. Trata-se de uma hipótese de direito de desistência. (Cf. EREsp n. 59.870/SP, Segunda Seção, julgado em 10/4/2002, DJ de 9/12/2002, p. 281).

A Segunda Seção fixou tese repetitiva no sentido de que “em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” ( REsp n. 1.300.418/SC, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe de 10/12/2013).

A referida tese foi consolidada na Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Decidiu-se, no julgamento pela Segunda Seção do REsp 1.723.519/SP, que, na hipótese de contrato de compra e venda anterior à Lei 13.786/2018, o direito de retenção, quando cabível, deveria corresponder a 25% dos valores pagos pelo comprador, independentemente da ocupação da unidade imobiliária. No mesmo sentido: EAg n. 1.138.183/PE, Segunda Seção, julgado em 27/6/2012, DJe de 4/10/2012.

A Lei nº 13786/2018 ficou conhecida como “lei do distrato”.

Sem prejuízo dessa possibilidade a “lei do distrato” introduziu nas relações comerciais de imóveis loteados e na planta a aplicação do artigo 49 do CDC.

O referido dispositivo do CDC enuncia o seguinte:

Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Quanto aos valores eventualmente pagos pelo adquirente nessa hipótese – o direito de arrependimento – o parágrafo único do artigo 49 do CDC estipulou o seguinte:

“Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.”

O artigo 420 do Código Civil assim dispôs:

“Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.”

Na lição de Pontes de Miranda (Tratado de direito privado, tomo XIII, pág. 317), chama-se arras, ou sinal, ao que alguém dá à pessoa com quem interessa contratar: ou a) em sinal da conclusão do contrato (arras confirmatórias), para firmar a presunção de que o contrato foi concluído e vinculou os contraentes (Arrha contractu perfecto data), ou b) em segurança do contrato ainda não concluído (arrha pacto imperfecto data), o que mais ocorre quando se precisa de certa forma, e não ou não se pode, no momento, satisfazer o pressuposto; ou c) para serem perdidas, se o que se deu preferir exercer o direito de ruptura (revogação) do contrato (arha poenitentiales). As arras no primeiro sentido dizem-se declaratórias.

Arras ou sinal é a entrega, por parte de um dos contratantes, de coisa ou quantia que significa a firmeza da obrigação contraída ou garantia da obrigação pactuada. Quando a coisa entregue é do mesmo gênero do restante da obrigação, as arras são consideradas como princípio de pagamento.

Necessário falar da hipótese em que o cumprimento integral do contrato de compra e venda venha a impedir o consumidor de desistir.

O portal de notícias do STJ, em 20.12.23, assim informou:

“​A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o cumprimento integral do contrato de compra e venda de imóvel por ambas as partes impossibilita o exercício do direito de desistência previsto no Código de Defesa do Consumidor ( CDC).

Para o colegiado, o adimplemento integral das obrigações, tanto pelo fornecedor quanto pelo consumidor, caracteriza cumprimento de contrato, com a consequente extinção do negócio jurídico. Assim, a turma estabeleceu o entendimento de que a quitação afasta a pretensão do consumidor de exercer o direito de desistência para desfazer o negócio.

No caso submetido à apreciação do STJ, o comprador ajuizou ação de resolução contratual alegando que o imóvel não teria sido entregue em sua totalidade, pois alguns dos equipamentos comuns prometidos para o empreendimento – como sauna, quadra poliesportiva e calçamento – não estariam devidamente concluídos.”

" Facultar ao promitente comprador, após o pagamento de todas as parcelas do preço, a desistência do contrato significaria chancelar verdadeiro comportamento contraditório, em afronta à boa-fé objetiva ", declarou a relatora.

A matéria foi tratada no REsp 2.023.670.

Como bem ensinou a ministra Nancy Andrighi, naquele julgamento citado: Em síntese, conclui-se que, em regra, na hipótese de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, é lícito ao consumidor resilir unilateralmente o contrato (direito de desistência), assegurado ao vendedor não culpado pela desconstituição do negócio o direito de retenção de parcela do valor já adimplido.

Nesse sentido, exemplificativamente: AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.078.578/SP, Terceira Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 29/3/2023; AgInt no AREsp n. 1.922.869/MG, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023; AgInt no REsp n. 2.040.692/SP, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023; AgInt no REsp n. 1.787.365/SP, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023.

O reconhecimento de eventual direito de desistência é sempre excepcional. A interpretação quanto a tal hipótese deve ser restrita.

Na hipótese de desistência pelo consumidor inadimplente, este deve restituir o imóvel e ainda perder parte do valor já pago a título de retenção. Em contrapartida, em se tratando de contrato integralmente quitado pelas partes – como na hipótese em apreço –, o consumidor permanecerá com o imóvel adquirido pelo qual pagou o preço ajustado, devendo ser prestigiada a força obrigatória dos contratos, a segurança jurídica e o princípio da confiança legítima, inexistindo qualquer enriquecimento injustificado. Esta a lição a ser retirada do julgamento do STJ, no REsp 2.023.670, como lecionou a ministra Nancy Andrighi.

Na hipótese de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, o adimplemento das prestações por ambas as partes obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor, promitente comprador