Devedor de condomínio e o Novo CPC. O que acontece com a figura do devedor?

Olá gente, tudo bem? Como havia relatado a vocês, vou trazer algumas dicas voltadas ao direito de condomínio, síndico, condôminos e as alterações previstas do Novo Código de Processo Civil. É que, o novo CPC traz nova realidade para quem vive ou trabalha em condomínio.

Uma das mudanças significativas é a possibilidade de recebimento da carta de citação pelo porteiro, haja vista que o Código anterior era omisso quanto à possibilidade de entrega da citação pelo correio na pessoa do porteiro. Esta mudança foi muito importante, pois era muito difícil conseguir citar o Réu via correio, o que acabava demorando ainda mais a resolução da demanda.

Ademais, além desta mudança há outro ponto relevante, ou seja, como fica a situação do devedor da cota condominial?

No Código antigo, se houvesse falta de pagamento da cota condominial, o condomínio deveria ingressar com um processo de conhecimento. Assim, o Réu seria citado para comparecer à audiência e apresentar sua defesa. Aguardaria pela sentença e ainda poderia caber recurso desta. Tudo isso era um longo caminho para chegar à um bem do devedor!

Com a aplicação do Novo Código surgiu importante mudança neste entendimento, ou seja, o débito condominial passou a ser título executivo. Desta forma, o condômino devedor será citado não mais para se defender, como era feito antes, mas sim para pagar.

E, caso não haja pagamento, já haverá a penhora – e não mais revelia, como anteriormente. Vale destacar que o devedor poderá entrar com embargos para se defender perante o processo de execução!

Nesse sentido, torna o processo ainda mais célere e menos desgastante para o condomínio, que necessita das contas pagas para manter a empresa em funcionamento. Tal previsão está no art. 784, X, do Novo CPC[1].

Outrossim, para que haja a execução é necessário observar alguns requisitos, vejamos:

(i) a despesa condominial deve ter sido prevista na convenção ou em assembleia geral;

(ii) é necessária prova documental de que a despesa foi aprovada em convenção ou assembleia;

(iii) deve existir prova documental de que houve a cobrança do condomínio (por boleto ou outro meio), devidamente entregue ao condômino (entrega pelo correio ou e-mail, com aviso de recebimento ou por recibo, quando da entrega do boleto pelo porteiro).

Por fim, despesas que não estejam previstas em assembleias não poderão ser cobradas e, o síndico deverá estar atento à entrega do boleto, para que o mesmo seja recebido e aceito como prova para uma possível execução.

---

[1] Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (…)

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;