Tutelas de Urgência nas Ações de Despejo por Falta de Pagamento de Aluguel

REDE FUTURA DE ENSINO

THIAGO CARVALHO PIGOZZI

TUTELAS DE URGÊNCIA NAS AÇÕES DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL

MOGI MIRIM

2018

THIAGO CARVALHO PIGOZZI

REDE FUTURA DE ENSINO

TUTELAS DE URGÊNCIA NAS AÇÕES DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL

Trabalho de conclusão de curso apresentado como requisito parcial à obtenção do título especialista em DIREITO CIVIL.

Orientador: Maria de Lourdes Ferreira Mendes.

MOGI MIRIM

2018

TUTELAS DE URGÊNCIA NAS AÇÕES DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL

Resumo

O presente trabalho foi elaborado, a fim de, expor e exemplificar os requisitos necessários para a concessão da antecipação de tutela em sede de liminar nas ações de despejo por falta de pagamento de aluguéis, sendo que durante a presente análise, houve a abordagem de alguns pontos da relação jurídica do contrato de locação.

PALAVRAS-CHAVE: Tutela de Urgência, Despejo e Aluguel

ABSTRACT-

This work has been prepared in order to explain and illustrate the requirements for the granting of anticipation of tutelage in injunction actions dump for lack of payment of rents, and during this review, there was the approach of some points of the legal relationship of lease.

KEYWORDS: Guardianship of Urgency, Eviction and Hire

INTRODUÇÃO

Atualmente a demanda habitacional impulsionada com o crescimento da população, foi aquecida acerca de locações imobiliárias, assim para garantir a equidade das partes contratantes, em contrapartida da ocupação do imóvel pelo locatário, necessário se fez a garantia do pagamento de todas as obrigações por este assumidas.

Assim, para os casos em que essas garantias não forem suficientes ao adimplemento obrigacional, a legislação pátria permitiu a concessão da desocupação compulsória do imóvel (despejo), em caráter liminar, neste sentido se dará a análise no presente trabalho.

Após, a conceituação da relação locatícia, o trabalho segue na seara da concessão das tutelas de urgência, expondo requisitos, e os pontos primordiais para a concessão da tutela antecipada.

Por fim a aplicação da necessidade do deferimento da tutela de urgência ora estudada, nos casos de despejo por falta do pagamento de alugueres.

1. LEI DE LOCAÇÕES

Com o crescimento populacional, as relações interpessoais seguiram o mesmo progresso, e, devido esse crescimento houve a necessidade de suprir a demanda habitacional.

Para suprir a necessidade de habitação, o legislador inseriu no Código Civil de 1916, institutos disciplinando a relação locatícia de um modo geral em seus artigos 1.188 à 1.199, legislando sobre a locação de prédios urbanos no artigo 1.210, bem como falando sobre prédios rústicos dos artigos 1.211 à 1.215.

Para tanto, houve a necessidade de alterar os institutos acima expostos, tendo a matéria que ser disciplinada em Lei própria, então que se criou a Lei 8.245/91, denominada Lei do Inquilinato.

Segundo VENOSA (1991:07), os contratos de locação se equiparam aos contratos de trabalho, sendo sob a ótica do doutrinador como sendo um direito social:

Por tais razões os tempos atuais colocam sob novas vestes o contrato de locação de imóveis, transformando-o num direito social, a exemplo de que ocorre com o contrato de trabalho.

Cabe salientar que as controvérsias em virtude das leis constantes do Código Civil da época, foram tantas, que houve a necessidade da edição de lei específica para regular as locações urbanas.

1.1 – NATUREZA JURÍDICA

A relação jurídica existente a partir da celebração do contrato locatício é regulamentada pelo Direito Privado, sendo da esfera cível, portanto esta relação é tipificada como um negócio jurídico.

O contrato ora denominado locação, decorre da manifestação de vontade das partes, podendo ou não ser esta manifestação formal, porém, deve ser exteriorizada, não produzindo efeitos jurídicos quando implícita.

Para DINIZ (2005:258), o contrato de locação é caracterizado por:

“O locador concede ao locatário tão-somente o uso de um bem ou gozo de um direito, mediante remuneração em dinheiro.”

Via de regra as relações locatícias são vinculadas por um contrato escrito, o qual vincula os direitos e obrigações das partes, bem como inclui como parte passiva da relação locatícia eventuais fiadores.

Nesse sentido, na mesma obra DINIZ (2005:261), expressa:

“O consentimento deverá ser inequívoco, não se exigindo, porém, que seja expresso (escrito ou verbal); não se requer, obrigatoriamente, manifestação direta de vontade; será suficiente o consentimento indireto, pois nada impede que alguém, tacitamente, permita outrem usar e gozar de imóvel que lhe pertence, desde que o ocupante lhe pague um preço correspondente a esse uso e gozo. A omissão e o silêncio podem ser tidos como manifestação de vontade.”

A fim de dirimir a controvérsia doutrinária buscou-se o entendimento específico acerca da Lei do inquilinato, escrito por Venosa (2010:10):

“O contrato de locação, na origem de seu conceito, é consensual porque se perfaz pelo simples consentimento das partes, seja ele formal ou não.”

Portanto, o entendimento majoritário é de que o contrato de locação de imóvel, não se faz necessário a expressa manifestação de vontade de alguma das partes, sendo suficiente tão somente o simples consentimento, para que o negócio jurídico produza efeitos.

O contrato de locação é um contrato bilateral, comutativo, típico e consensual, não formal e de trato sucessivo.

1.2 – DA AÇÃO DE DESPEJO

A legislação vigente prevê que para o desfazimento da relação locatícia com consequente retomada do imóvel por parte do locador o meio judicial cabível será a ação de despejo, conforme preceitua o artigo 5º da Lei 8.245/91:

Art. 5º. “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”

Nesse sentido a legislação específica prevê o procedimento que será adotado e as possibilidades da concessão da Liminar para a desocupação do imóvel, em seu artigo 59, com a alteração pela Lei 12.112/09:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não

“V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

§ 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

A finalidade da ação de despejo é, primordialmente a retomada do imóvel, para que cesse a cobrança dos alugueres, bem como demais encargos inerentes à utilização do bem, porém há outro motivo para a propositura da demanda judicial, seja o recebimento dos valores devidos a título de aluguel, água, energia elétrica, IPTU, entre outros.

1.3 – DAS GARANTIAS

Na relação locatícia é facultado ao locador, a imposição de que a outra parte preste garantia para a quitação de um eventual inadimplemento deste, de forma que esta faculdade está prevista no artigo 38 da Lei. 8.245/91, com alteração dada pela Lei 12.112/09, dentre as garantias previstas estão a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e também a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

1.3.1 – DOS FIADORES

Nas relações locatícias, embora não haja necessidade de contrato expresso, em virtude do alto índice da inadimplência, foram adotadas medidas com a finalidade de garantir o pagamento dos alugueres, bem como os encargos à locação, tais como a fiança, a caução em dinheiro, entre outras, sendo essas duas as principais.

A medida mais adotada pelos locadores é a fiança, pois com este instituto figuram no polo passivo da relação locatícia o locatário e a figura do fiador, onde o contrato de locação é chamado: Contrato de Locação com garantia real.

A possibilidade da inserção de fiador na relação ora estudada tem previsão legal no inciso II do artigo 37 da Lei 8.245/91, acima já citado.

Sobre a matéria Gonçalves (2010: 572) diz em sua obra:

Entre os diversos meios destinados a garantir um estado de fato a que corresponda um direito se enfileiram as cauções. Elas visam fundamentalmente suprir a insuficiência patrimonial do devedor. E dentre as cauções ou meios assecuratórios que nossa legislação fornece à garantia e à proteção dos direitos, algumas se efetivam mediante a separação de um determinado bem, móvel ou imóvel, do patrimônio do devedor, que fica afetado à solução de uma obrigação como garantia real, como sucede no penhor, na hipoteca e na anticrese, por exemplo. A caução real caracteriza-se efetivamente pela vinculação de um determinado bem ao cumprimento da obrigação.

Portanto, a inclusão de fiador na relação locatícia, altera o meio de garantia sendo que passa a ser um contrato com garantia real, devendo ser observados alguns requisitos para a concessão da Liminar na ação de despejo.

1.3.2 – DA CAUÇÃO EM DINHEIRO

Outra hipótese de garantia que poderá ser prestada no contrato de locação é a caução em dinheiro, sendo que o locatário deverá prestar como caução o valor correspondente a 03 (três) meses do valor do aluguel, como forma de garantia do inadimplemento eventuais alugueis, e demais encargos inerentes à relação locatícia, por um suposto inadimplemento do locatário.

O entendimento doutrinário segundo Venosa (2010:171) é:

Quando se tratar de caução em dinheiro, a exemplo da lei anterior, não pode ela exceder o valor de três meses do aluguel, e será depositada em caderneta de poupança regulamentada para esse fim.

1.4– RETOMADA DO IMÓVEL PELA LEI 8.245/1991

Para retomar o imóvel objeto de locação o procedimento que deverá ser adotado é a Ação de Despejo, segundo “caput” do artigo 59 da Lei supracitada.

A ação de despejo é faculdade do locador, para que, este, consiga retomar a coisa objeto do contrato de locação.

Para uma rápida desocupação do imóvel objeto da locação, o artigo 336 do Código de Processo Civil faculta ao juiz a antecipação dos efeitos da tutela.

2 – TUTELAS DE URGÊNCIA

O Direito Processual Civil é bastante moroso, a fim de contemplar os Princípios da Ampla Defesa e do Duplo Grau de Jurisdição, para essa morosidade não prejudicar direitos, com eminente risco de dano irreparável, o legislador instituiu as tutelas de urgência no nosso ordenamento jurídico.

Com o intuito de assegurar à efetividade da prestação jurisdicional, sem inviabilizar, o contraditório, a ampla defesa e a duplo grau de jurisdição, o legislador inseriu no ordenamento, o instituto da antecipação da tutela, que em alguns casos em poderá ser concedida liminarmente, na forma que declinaremos a seguir.

2.1 – TUTELA ANTECIPADA

Por meio da antecipação dos efeitos da tutela, o legislador, buscou, uma maior eficácia na satisfação das lides, sendo que quando houver risco de dano irreparável ou de difícil reparação à parte, a esta é facultada, desde que satisfeitos os requisitos que a seguir serão explanados, perceber a prestação jurisdicional de maneira provisória, sem o trânsito em julgado da demanda, nesse sentido é o entendimento do ilustre Theodoro Júnior (2007:05), a seguir exposto:

Para obviar esse tipo de "injustiça", o direito processual brasileiro, aos poucos, foi introduzindo no processo de conhecimento alguns mecanismos de "antecipação de tutela", mas sempre como medida excepcional e restrita a procedimentos especiais, onde a "cognição sumária" autorizaria o juiz a deferir "liminares", conforme o estado do processo e o grau de convencimento gerado pelos elementos probatórios já disponíveis. Assim se passava com as ações possessórias, com a nunciação de obra nova, com os embargos de terceiro, com o mandado de segurança, com a ação popular, com a desapropriação, com a ação civil pública, com a ação direta de inconstitucionalidade, com as ações locatícias, entre outras.

E adiante conclui brilhantemente:

Por se tratar de medida satisfativa tomada antes de completar-se o debate e instrução da causa, a lei a condiciona a certas precauções de ordem probatória. Mais do que a simples aparência de direito (fumus boni iuris) reclamada para as medidas cautelares, exige a lei que a antecipação de tutela esteja sempre fundada em "prova inequívoca". A antecipação não é de ser prodigalizada à base de simples alegações ou suspeitas. Haverá de apoiar-se em prova preexistente, que, todavia, não precisa ser necessariamente documental. Terá, no entanto, que ser clara, evidente, portadora de grau de convencimento tal que a seu respeito não se possa levantar dúvida razoável. É inequívoca, em outros termos, a prova capaz, no momento processual, de autorizar uma sentença de mérito favorável à parte que invoca a tutela antecipada, caso pudesse ser a causa julgada desde logo. Dir-se-á que, então, melhor seria decidir de vez a lide, encerrando-se a disputa por sentença definitiva. Mas, não é bem assim. O julgamento definitivo do mérito não pode ser proferido senão a final, depois de exauridos todo o debate e toda a atividade instrutória. No momento, pode haver prova suficiente para a acolhida antecipada da pretensão do autor. Depois, porém, da resposta e contraprova do réu, o quadro de convencimento pode resultar alterado e o juiz terá de julgar a lide contra o autor”.

Portanto seguindo o disposto em lei, poderá a parte, ter a antecipação dos efeitos da tutela deferida pelo Magistrado, desde que preenchidos os requisitos elencados no artigo, requisitos que serão expostos posteriormente.

3 – Concessão da Antecipação de Tutela Liminarmente

3.1 – CONCEITO E REQUISITOS PARA SUA CONCESSÃO

Conforme anteriormente abordado, Liminar, significa o deferimento de uma medida, via judicial, sem a oitiva da parte contrária, ou seja, quando um postulante necessita de uma determinação judicial, para a outra parte, prestar uma obrigação que pode ter o conteúdo de dar, fazer ou não fazer, com grande urgência, a parte interessada, requer ao Magistrado, a concessão de medida LIMINAR.

Desta feita, podemos concluir que a Medida denominada no Direito como sendo “LIMINAR”, é definida pelo seu momento de apreciação, e não pela sua natureza assecuratória, de tal forma que sua natureza jurídica é de antecipação de tutela.

4 – Tutelas de Urgência nas Ações de Despejo por falta de pagamento de aluguéis

Nos casos do ingresso com a ação de despejo por falta do pagamento de aluguéis, via de regra a ação seguirá o rito ordinário, sendo assim, o entendimento doutrinário de Venosa (2010:269) acerca da ação de despejo é na forma que segue:

A ação de despejo é específica do locador para reaver a coisa locada, embora possa ser deferida ao proprietário ou assemelhado, em algumas situações, como vimos. É o meio processual pelo qual se desfaz o vínculo contratual, obrigando o locatário a desocupar o imóvel. Lembre-se de que essa desocupação compulsória determinada na ação se dirige também a

Nesse sentido o entendimento de Gonçalves da Costa (2007:32), se faz:

A atual Lei do Inquilinato prevê em seu art. 59 a possibilidade da concessão liminar do despejo, ocorrendo uma das hipóteses enumeradas no referido dispositivo (I a V). Trata-se, como se vê, de uma forma de antecipação da tutela. Logo, nos casos em que a lei já permite a liminar do despejo, não será adequado o pedido de tutela antecipatória, por ser, à evidência, desnecessário, se na fatispécie a lei já admite a antecipação liminarmente..

4.1 – CONTRATOS COM GARANTIA REAL E SEM GARANTIA REAL

A satisfação de eventuais débitos inerentes ao contrato de locação está vinculada a uma garantia contratual, portanto para a caracterização do risco de dano irreparável, não há como comprovar se o contrato de locação, estiver garantido por fiador, pois, esta espécie de fiança é definida como real.

A permanência do locatário no imóvel durante o processo não acarretará prejuízo ao locador, de forma que o período em que o objeto da relação estiver ocupado será liquidado, e os alugueres e demais encargos, deverão ser pagos pelo fiador, o qual responde com seu patrimônio.

Com a promulgação da Lei 12.112/2009, surgiu o contrato sem garantia real, este tipo de garantia, tornou-se bastante viável para os locadores, já que a caracterização do risco do dano irreparável fica evidente pelo o contrato ter apenas e tão somente o valor de 3 (três) aluguéis, que lhe garanta.

Desta forma a caução em dinheiro, antes “abandonada” por imobiliárias e locadores, ganhou força com o advento da Lei, já que a falta do pagamento dos aluguéis leva ao estado de insolvência do locatário, sendo, portanto, todos os ônus inerentes à locação, tais como: aluguel, água, energia elétrica, gás, reparos no imóvel, etc. garantidos apenas e tão somente pelo depósito prestado no inicio do contrato.

5- MATERIAL E MÉTODOS

O método de pesquisa utilizado no presente trabalho é o método de pesquisa básica pura, isto é, a finalidade principal do trabalho se baseia na teoria e com o objetivo de expandir e explicar o conhecimento sobre determinado assunto, no caso as tutelas de urgência nas ações de despejo por falta de pagamento de aluguel.

Este estudo adotou como estratégia metodológica, a revisão bibliográfica, utilizando-se de uma revisão narrativa das obras publicadas por autores gabaritados acerca do assunto principal do trabalho apresentado.

Para tanto, foram selecionados autores renomados no Direito Civil, como Maria Helena Diniz, Carlos Roberto Gonçalves, entre outros, e, posteriormente foram desenvolvidas as seguintes etapas para a conclusão do presente trabalho:

PRIMEIRA ETAPA

Foram utilizados sete livros para a conclusão do presente trabalho, bem como alguns artigos a respeito do assunto, artigos esses encontrados em revistas jurídicas.

Para a seleção e utilização das fontes, foi usado como critério de seleção, autores de renome no âmbito do Direito Civil brasileiro, bem como livros que tivessem uma ampla abordagem sobre o tema da presente obra.

SEGUNDA ETAPA

Posteriormente houve a coleta de dados relevantes para o presente trabalho, através de uma leitura e seleção das partes que realmente eram de interesse e imprescindíveis para a apresentação do trabalho, inclusive com citações diretas de autores.

TERCEIRA ETAPA

Após toda a coleta de informações imprescindíveis e relevantes para a finalização do presente trabalho, esses dados foram transformados em uma uma dissertação acerca do tema.

3- RESULTADOS

Parte da doutrina entende inadmissível a concessão de antecipação de tutela fora das hipóteses previstas na Lei n.º 8.2457/91. A explicação para tal posicionamento está no sentido de que a Lei do Inquilinato é específica, só podendo ser aplicado o Código de Processo Civil subsidiariamente, ou seja, nos casos em que haja omissão.

Sendo assim, não se pode deferir que a Lei do Inquilinato tenha deixado de recepcionar, a inovação trazida pela Lei n.º 8.952/94. Essa inovação não colide com os objetivos da Lei de Locações, pelo contrário, pode ser utilizada para ampliar o âmbito das liminares nela previstas.

Com isso, em alguns casos é viável a aplicação subsidiária do art. 273 do CPC, seja pelo princípio da efetividade do processo e pelos danos que a inércia da justiça pode causar ao autor, seja pela salvaguarda de interesses maiores. Desta forma, os poderes do Magistrado se ampliam e possibilitam o deferimento de liminares nos casos em que a lei não abarque completamente de forma expressa, evitando assim danos irreparáveis ou de difícil reparação."

4- CONCLUSÃO

Para estimular o interesse nos proprietários de imóveis em locá-los, a legislação sofreu alterações no decorrer dos anos, sendo que a mais sensível alteração se deu em 2009. Desta alteração, talvez, houve o maior reflexo no tema do presente trabalho acadêmico, qual seja: a concessão da liminar da antecipação de tutela para o despejo do locatário em caso de não pagamento de aluguel.

No caso acima mencionado, será concedida a liminar para a desocupação compulsória do imóvel (despejo), quando presentes os requisitos da lei 12.112/09.

Todavia o direito líquido e certo do proprietário, em reaver seu imóvel, seja ou não em caso da falta do pagamento pactuado a título de aluguel, está suprimido, sob a alegação de que na relação em caso da demora para a desocupação o aval dos fiadores, que garantiram a locação muitas das vezes com seu único bem, arcará com os ônus inerentes ao período em que o imóvel ficou sob a posse injusta do locatário trazendo desta forma prejuízos de difícil reparação ao fiador, haja vista o locatário encontrar-se insolvente.

Portanto há que se reavaliar, a questão da concessão de liminar nas ações de despejo por falta de pagamento de aluguéis, tendo que se relevar o direito a propriedade em seu sentido amplo, bem como os prejuízos trazidos aos avalistas.

5- AGRADECIMENTOS

Agradeço primeiro a Deus por ter me guiado e orientado por todo esse caminho que percorri até chegar onde estou hoje.

Agradeço aos meus pais, Nelson e Maria Amélia que me incentivaram a terminar essa longa jornada e que se esforçaram para me dar condições de completar essa etapa em minha vida, e também agradeço minha namorada Fernanda, que sempre me apoiou e esteve ao meu lado em todos os momentos.

6- REFERÊNCIAS

BIBLIOGRAFIA

DINIZ, Maria Helena: Curso de direito civil brasileiro, volume 3 : teoria das obrigações contratuais e extracontratuais / Maria Helena Diniz. – 21. ed. rev. e atual. de acordo com o novo Código Civil (Lei n. 10.406, de 10-1-2002) e o Projeto de Lei n. 6.960/2002. – São Paulo : Saraiva, 2005

GONÇALVES, Carlos Roberto: Direito civil brasileiro, volume III : contratos e atos unilaterais / Carlos Roberto Gonçalves. – 7. ed. – São Paulo: Saraiva, 2010

GONÇALVES, Carlos Roberto: Direito civil brasileiro, volume III : contratos e atos unilaterais / Carlos Roberto Gonçalves. – 2. ed. – São Paulo: Saraiva, 2006

MACHADO, Antonio Cláudio da Costa. Tutela Antecipada / Antonio Cláudio da Costa Machado. 3. ed. , rev., São Paulo : Editora Juarez de Oliveira, 1999

VADE MECUM / Editora Saraiva. – 25 ed. atual. e ampl. – São Paulo : Saraiva, 2018.

VENOSA, Sílvio de Salvo: Direito civil: parte geral / Silvio de Salvo Venosa. – 5. ed. – São Paulo: Atlas, 2005. – (Coleção direito civil; v1

VENOSA, Sílvio de Salvo; Lei do inquilinato comentada : doutrina e prática: Lei 8.245, de 18-10-1991 / Sílvio de Salvo Venosa. – 10. ed. – São Paulo: Atlas, 2010

THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil – Processo de Execução e Cumprimento da Sentença, Processo Cautelar e Tutela de Urgência: Humberto Theodoro Júnior – Rio de Janeiro: Forense, 2010. 2v.