Página 5211 da Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 8 de Maio de 2024

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e BANCO DO BRASIL S/A. Em síntese, os autores afirmam terem adquirido da primeira ré, em 07 de março de 2014, a unidade autônoma n.º 54, Torre A, localizada no 5º pavimento do Condomínio Atmosphere, melhor descrita e caracterizada na matrícula nº 152.127, lavrada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos/ SP, estando vinculada a este apartamento a vaga de garagem de utilização exclusiva, designada por vagas nº 07, localizada no 1º subsolo - inscrição cadastral imobiliária 084.31.10.1770.00.000. Afirmam que o imóvel foi totalmente quitado em 10 de fevereiro de 2017, porém a primeira ré se recusaria a outorgar a escritura por alegar que estaria com seu patrimônio indisponível. Narram que o imóvel também se encontra hipotecado em favor do segundo requerido, BANCO DO BRASIL S/A, como garantia pelo empréstimo destinado a produção do empreendimento imobiliário objeto dessa exordial e o segundo réu se recusaria a efetuar o cancelamento gravame. Em razão do exposto, os autores pretendem que seja julgada procedente a ação determinando a adjudicação compulsória dos bens imóveis acima descritos e caracterizados, suprindo a declaração de vontade dos réus, para averbação no oficio imobiliário competente. Juntaram documentos de fls. 15/63. A fls. 64, foi determinada a livre distribuição dos autos. A fls. 79 e seguintes, os autores comprovaram o recolhimento das custas. A fls. 93 e seguintes, BANCO DO BRASIL S/A pugnou por sua habilitação nos autos. A fls. 139 e seguintes BANCO DO BRASIL S/A apresentou contestação arguindo falta de interesse de agir e ilegitimidade passiva. Aduz que o incorporador contratou com o banco operação de financiamento à produção PJ, com o objetivo de propiciar recursos exclusivamente para construção do empreendimento, agregando como garantia a hipoteca do próprio empreendimento, tratando-se de operação válida e regular. Aduz que o instituto da hipoteca tem natureza jurídica de direito real sobre coisa alheia, conferindo ao credor preferência frente a terceiros. Afirma que descabido cancelamento do gravame sem a respectiva contraprestação. Sustenta que, considerando a higidez da hipoteca e a pretensão de baixa de gravame com supedâneo na Súmula 308 do STJ, deve ser confrontado à luz da Lei nº 13.097/15. Descabida sua condenação ao pagamento de verbas de sucumbência e a inversão do ônus da prova. A fls. 194 e seguintes, foi apresentada nova defesa por BANCO DO BRASIL S/A. Réplica a fls. 200/205. A fls. 341 e seguintes, OAS 15 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., apresentou contestação arguindo inépcia da inicial, falta de interesse de agir e ilegitimidade passiva, no que se refere ao pedido de baixa no gravame hipotecário. Aduz que a baixa no financiamento é atribuição exclusiva do BANCO DO BRASIL, de modo que tal liberação não depende da construtora ré, que figura como mera devedora da instituição financeira e não possui qualquer ingerência sobre tal procedimento. Narra que não haveria nexo causal entre a conduta desta construtora e eventuais prejuízos ocorridos à parte autora. Não há provas de negativa do cartório de imóveis. Descabida a inversão do ônus da prova. Réplica a fls. 415/420. Instadas a especificarem provas, as partes pugnaram pelo pronto julgamento da demanda. É o relatório. DECIDO. Deixo de apreciar a defesa de fls. 194 e seguintes, na medida em que BANCO DO BRASIL S/A já havia apresentado sua contestação a fls. 139 e seguintes, de maneira que a hipótese seria de preclusão consumativa. No mais, o processo em questão comporta o JULGAMENTO ANTECIPADO, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, haja vista que a questão controvertida nos autos é meramente de direito, mostrando-se por outro lado, suficiente a prova documental produzida, para dirimir as questões de fato suscitadas. I DA INÉPCIA DA INICIAL Afasto a preliminar de inépcia, eis que a petição inicial foi elaborada com suficiente técnica para os fins colimados. Consta expressamente da inicial a descrição dos fatos da qual logicamente decorrem os pedidos. A documentação necessária para a propositura da demanda se encontra presente. Assim, inexiste razão para extinção prematura. II DA FALTA DE INTERESSE DE AGIR E ILEGITIMIDADE PASSIVA Em seguida, não há dúvidas que a relação jurídica entre as partes se enquadra perfeitamente nas condições de relação de consumo, pois entre elas houve um nexo de causalidade, capaz de obrigar uma a entregar uma prestação à outra. Assim, afasto as preliminares de ilegitimidade passiva arguidas por ambos os réus, na medida em que, em se tratando de relação de consumo, aplica-se a solidariedade do artigo 7º, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor, a todos os partícipes da cadeia consumerista, restando plenamente caracterizada a responsabilidade tanto do agente financiador, quanto da construtora que comercializou o imóvel adquirido pelos autores para cancelamento da hipoteca referida. Nesse sentido: ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA Sentença de procedência APELO DAS RÉS Inadmissibilidade Legitimidade passiva da instituição financeira, credora hipotecária, à luz do art. 7ª, parágrafo único, do CDC Ineficácia da hipoteca perante o adquirente, conforme Súmula 308, do STJ. Sentença mantida RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 100XXXX-50.2018.8.26.0114; Relator (a):Fábio Podestá; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas -2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 03/10/2018; Data de Registro: 08/10/2018) OBRIGAÇÃO DE FAZER - Promessa de Compra e Venda - Comprovação da quitação do preço - Obrigação da baixa da hipoteca Legitimidade passiva da vendedora - Aplicação da Súmula n. 308 do STJ - Honorários contratuais - Ressarcimento devido Inteligência dos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil - Recursos desprovidos (Apelação nº TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo 402XXXX-22.2013.8.26.0114, Des. Relator: Alcides Leopoldo e Silva Júnior, data de julgamento: 21/07/2015, 1ª Câmara de Direito Privado TJSP). ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. LEVANTAMENTO DE HIPOTECA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. LEGITIMIDADE PASSIVA E INTERESSE DE AGIR. Sentença de parcial procedência, condenada a ré a lavrar em favor dos autores escritura definitiva do imóvel, livre de qualquer gravame, em especial a hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal, no prazo de dez dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais). Irresignação da ré. Ratificação dos termos da sentença recorrida (art. 252, RITJSP). Legitimidade passiva da ré. Obrigação dela em outorgar a escritura definitiva e diligenciar, perante a credora hipotecária, o levantamento do ônus. Circunstância de o cancelamento da hipoteca depender da credora hipotecária que não isenta a ré de providenciar a baixa do gravame. Ademais, contrato que já previa a obrigação da apelante em amortizar parcial e proporcionalmente a hipoteca do imóvel, pela parte do lote comprado pelos apelados. Obrigação da apelante de outorgar a escritura definitiva do imóvel sem qualquer ônus mantida. Dever da apelante em providenciar, junto à CEF, a quitação da hipoteca. Possibilidade de fixação de multa cominatória (art. 461, § 4º, CPC). Valor não exagerado, fixado em R$ 500,00 (quinhentos reais) por dia. Multa apenas incidente depois de dez dias da intimação, prazo razoável para cumprimento. Condenação sucumbencial recíproca mantida. Recurso desprovido (Apelação nº 000XXXX-66.2011.8.26.0428, Des. Relator: Carlos Alberto de Salles, data de julgamento: 16/08/2016, 3ª Câmara de Direito Privado TJSP). O interesse processual também se encontra presente, na medida em que os documentos de fls. 59 e 60/63, revelam que os autores já teriam efetuado a quitação do preço, contudo, o imóvel ainda se encontraria com gravame hipotecário em favor do segundo requerido. Ademais, a resistência dos réus à pretensão do autor, restou plenamente caracterizada, a teor da contestação apresentada. II DO MÉRITO O tema dos autos versa sobre a existência de hipoteca, instituída pelo incorporador ao agente financeiro respectivo e adjudicação do imóvel em voga em favor dos autores. A relação jurídica entre as partes restou plenamente demonstrada, por meio do contrato acostado a fls. 20 e seguintes e, cópia da matrícula de números 152.127, fls. 60/63, atrelada ao 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Guarulhos/ SP. Os autores também demonstraram que teriam efetuado a quitação do preço, ainda no ano de 2017, fls. 59. Logo, se OAS vendeu o imóvel aos autores e recebeu a contraprestação que lhe era devida, evidente que deveria ter adotado as providências cabíveis para que os autores recebessem o imóvel livre de quaisquer ônus, o que não fora observado. Por outro lado, também incontroverso que houve recusa do banco réu em se submeter voluntariamente à vontade dos autores Nesse sentido, a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou