Página 922 da Judicial - 1ª Instância - Capital do Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 31 de Outubro de 2018

28.2016.8.26.0000, 36ª Câmara de Direito Privado, Rel. Jayme Queiroz Lopes, j.29/09/2016). APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL CUMULADA COM REVISIONAL DE CONTRATO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NULIDADE POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO QUANDO DA REALIZAÇÃO DA HASTA.AFASTAMENTO. MEDIDA NÃO AMPARADA EM LEI. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL REGULARMENTE REALIZADA. APELO NÃO PROVIDO. Desprovida de qualquer embasamento legal a pretensão de declaração de nulidade de leilão extrajudicial por ausência de prévia intimação da data e hora de sua realização, especialmente quando comprovada a realização de regular notificação extrajudicial. Ocorre que, com o advento das alterações trazidas pela Lei nº 13.465 de 11/07/2017, houve a inclusão do § 2º-A ao artigo 27 que assim dispõe: “Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.”. Logo, por questões temporais, e tendo em vista que os leilões ocorreram em 2016 e a presente demanda foi proposta em janeiro de 2017, o dispositivo retro mencionado não se aplica ao caso dos autos, mantendo-se a suficiência da publicação do edital, conforme entendimento predominante à época, em atenção ao princípio da segurança das relações jurídicas. Ademais, uma vez consolidada a propriedade em nome da credora fiduciária, ora autora, desnecessária a intimação da devedora fiduciante dos referidos leilões. Neste sentido a jurisprudência colacionada pela autora, às fls.196/197, que ora transcrevo: “E M E N T A -AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ANULATÓRIA DE ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL - TUTELA INDEFERIDA -VÍCIOS NO PROCEDIMENTO - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES FIDUCIANTES ACERCA DA HASTA PÚBLICA - DESNECESSIDADE - ARREMATAÇÃO POR PREÇO INFERIOR AO DO IMÓVEL NA PRIMEIRA PRAÇA -RESGUARDO DA BOA-FÉ DO ADQUIRENTE - RECURSO DESPROVIDO. 1 - É desnecessária a intimação dos devedores acerca do procedimento extrajudicial de hasta pública do imóvel pela simples razão de que, consoante autorização contida no art. 26 da Lei nº 9.514/97, a propriedade do imóvel já encontrava-se consolidada em nome do credor fiduciário com a constituição da mora, de modo que não é razoável exigir que providencie qualquer comunicação sobre as providências a serem tomadas acerca daquilo que já lhe pertence, in casu, ciência da data de realização do Leilão extrajudicial. 2 - Não vigora a tese da necessidade de intimação, amparado no art. 39 da Lei nº 9.514/97, que expressamente faz referência a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966, que dispõe acerca da execução dos contratos com garantia hipotecária não quitados. 3 - Acerca do fato da arrematação do imóvel ter ocorrida por preço inferior na primeira praça, conquanto seja comprovado alguma irregularidade no procedimento no decorrer da demanda, deve-se resguardar a boa-fé do adquirente, de modo que qualquer equívoco praticado na hasta pública converte-se-á em perdas e danos. 4 - Recurso desprovido. (TJ-MS AI: 14046772520168120000 MS 140XXXX-25.2016.8.12.0000, Relator: Des. Vladimir Abreu da Silva, Data do julgamento: 02/08/2016, 5ª Câmara Cível, data da publicação: 08/08/2016). Não bastasse, desde a celebração da escritura de compra e venda com alienação fiduciária levada a registro, cientificada estava a devedora fiduciante, ora ré, de que deveria desocupar o imóvel até a data do primeiro leilão público, deixando-o livre e desimpedido de pessoas e coisas, sob pena de restar facultada a reintegração de posse ao adquirente do imóvel no referido leilão ou à vendedora/credora fiduciária (cláusula 5.12.j - fl. 158). E não se socorre da alegação de que jamais residiu no imóvel, porque tal fato, ainda que verdadeiro, não transmuda o fato de que a posse direta do imóvel lhe foi transmitida, quando da celebração daquela escritura de compra e venda, razão pela qual necessária a medida intentada pela autora para reaver a posse do imóvel. Prospera o pedido de reintegração de posse, bem como aquele de condenação da ré ao pagamento de indenização pelo tempo que ocupou o imóvel indevidamente, após a data do primeiro leilão, realizado em 21/10/2016 (fl.34), de modo a se evitar o enriquecimento sem causa da parte ré, posicionamento hoje expresso na legislação que, porém, já se tinha estampado em larga Jurisprudência. Logo, a indenização pela ocupação, nos termos do artigo 37-A da Lei 9.514/97, deverá consistir em 1% do valor retratado no artigo 24, VI, da Lei 9.514/97. Considerando-se que frustrados os leilões, tem-se por extinta a dívida, como expressamente previsto na escritura de compra e venda e alienação fiduciária levada a registro (cláusula 5.12.c - fl.158); porém, perduram em aberto as despesas, assim entendidas pelos conceitos talhados nos incisos I e II,do § 3º, artigo 27, da Lei 9.514/97. Há que se ter em conta, porém, que reintegrado o credor fiduciário na posse do imóvel e consolidada a propriedade do bem em seu nome, frustrados os leilões, como se averbou junto ao Registro de Imóveis, forçoso concluir que tal ato equivale à adjudicação do imóvel pelo agente fiduciante, que se ressarciu com a incorporação da propriedade imobiliária ao seu patrimônio, e isso se tem pelo valor também disposto no artigo 24, VI, da Lei 9.514/97, como se arrematação por terceiro houvesse, assim entendido para fins de apuração de eventuais valores a serem restituídos ou compensados à ré, devedora fiduciária, vedando-se, por isonomia contratual, o enriquecimento sem causa do credor fiduciário em detrimento da devedora, ora ré. Os leilões negativos ocorreram em 2016, e não se tem notícia tenha a autora outros realizado, impondo-se, por força da boa-fé que norteia a leitura da legislação e dos contratos para a correta e justa hermenêutica, observar o dever de ambas as partes de mitigar o prejuízo, seja o próprio, seja o do outro contratante. Nessa esteira, diverso fosse o entendimento, ao arrepio da real situação financeiro-contratual, estar-se-ia negando à parte ré o direito à eventual restituição dos valores pagos, ou a compensação com despesas porventura em aberto, pois pouco importa se o imóvel foi alienado em leilão a terceiro, que o arrematou, ou se frustradas as hastas e permaneceu como propriedade do credor fiduciário, o fato é que a permanência da propriedade imobiliária com o credor fiduciário equivale à adjudicação pelo valor fixado ao bem em lei (art. 24, VI, da Lei 9.514/97), isso para os fins de eventual compensação ou restituição de saldo porventura existente à devedora. Ressalte-se que as parcelas adimplidas pela ré serão aproveitadas para o abatimento do valor de seu débito em face da credora (autora), que deverá entregar à ré a importância que superar o valor do débito, a fim de evitar o seu enriquecimento sem causa (artigo 27, § 4º, da Lei n.º 9.514/97). Anote-se que a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo prevalece no sentido de que restituição só seria possível com o reconhecimento de saldo favorável ao devedor fiduciante, após a realização de leilão do imóvel garantidor da dívida:”COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA PREVALÊNCIA DA LEI No 9.514/97 sobre o Código de Defesa do Consumidor- Pretensão voltada à restituição as quantias pagas, bem como ao ressarcimento das benfeitorias. Conforme artigo 27, parágrafos 4º e 5º da Lei 9.514/97, incabível pedido de restituição dos valores pagos, por ausência de liquidação da garantia fiduciária (alienação do bem em leilão), indispensável à devolução de quaisquer valores Sentença mantida. Recurso improvido” (Ap. n. º 018XXXX-88.2012.8.26.0100, rel. Des. Fabio Podestá, j. 16.3.2015). “EMBARGOS INFRINGENTES. Alienação fiduciária em garantia.Relação jurídica regida pela Lei 9.514/97. Inaplicabilidade do art. 53 do CDC. Impossibilidade de devolução das parcelas pagas, como se compromisso de compra e venda fosse. Parcelas pagas que são aproveitadas no abatimento da dívida atualizada. Direito do devedor fiduciante ao recebimento de valor excedente depois de excutido o bem. Precedentes da jurisprudência.Embargos infringentes não acolhidos”(Embargos Infringentesn. 038XXXX-98.2008.8.26.0577/50000, rel. Des. Milton Carvalho, j. 27.9.2012). Sob esse enfoque, não prospera o pedido formulado na reconvenção. O valor do saldo a ser restituído à ré-devedora/reconvinte (ou deduzido, em compensação, dos valores por ela devidos) deve se limitar ao correspondente à diferença entre o valor de avaliação do imóvel (art. 24, VI, Lei 9.514/97) e o da dívida que se teve por quitada com os leilões negativos e das respectivas despesas (art. 27, § 3º, I e II, da Lei 9.514/97), bem como dos valores relativos aos pedidos condenatórios formulados e aqui fixados como devidos, tudo a ser atualizado. Por fim, deve ser acolhido o pedido da autora referente à condenação da requerida