Página 597 da Caderno 2 - Entrância Final - Capital do Diário de Justiça do Estado da Bahia (DJBA) de 3 de Dezembro de 2019

ÇÃO - PRESCRIÇÃO - A cláusula que estabelece o prazo de tolerância não é abusiva, pois embora se trate de contrato de adesão, sua redação é clara e inteligível, e o comprador teve prévio conhecimento sobre o seu conteúdo (artigo 46 e 54, parágrafo 3º do CDC)- Entendimento da Súmula 164 do TJSP - No caso em tela, restou evidenciada a mora das rés pelo atraso na entrega das chaves, acarretando o direito dos autores à indenização postulada na inicial - Pedido de reparação civil que tem por fundamento relação contratual entre as partes - Aplicação do prazo de prescrição decenal (art. 205 do CC)- O prazo prescricional previsto no artigo 206, parágrafo 3º, V, do CC incide apenas nos casos de responsabilidade civil extracontratual - Precedentes do c. STJ - Prescrição reconhecida na sentença que fica afastada - Julgamento do mérito em Segunda Instância (art. 1.013, § 3º, I, CPC)- Pedido de congelamento do saldo devedor que não pode ser acolhido - A correção monetária se presta a preservar o poder de compra da moeda. Assim, até que o saldo devedor seja integralmente quitado, nenhuma ilegalidade se verifica na incidência da correção monetária - Aplicação do INCC somente até a data prevista contratualmente para a entrega da obra. Após essa data e até a efetiva entrega das chaves, o índice de correção monetária deve ser o IGP-M, conforme disposição contratual - Pedido de danos emergentes consistentes no reembolso dos alugueis pagos pelos compradores enquanto não entregues as chaves - Cabimento -Termo inicial a partir da data de entrega contratual prevista, já contado o prazo de 180 dias de tolerância - Termo final que deve ser o da disponibilização das chaves pelas rés - Danos morais configurados na frustrada expectativa dos autores de utilização do imóvel, o que ultrapassa o mero aborrecimento, pois os autores estavam com a data de seu casamento marcado - Indenização fixada em R$ 5.000,00 para cada um dos autores, a ser corrigida do arbitramento (Súmula 362-STJ), com juros de 1% ao mês contados da citação - Sentença reformada para condenar as rés, solidariamente, na indenização por danos materiais e morais - Sucumbência recíproca - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Relator (a): Angela Lopes; Comarca: Guarulhos; Órgão julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 07/03/2017; Data de registro: 09/03/2017) (grifamos). Dessa forma, o pedido, formulado pela parte autora, de declaração da nulidade do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, estabelecido na cláusula 13º, do instrumento contratual pactuado entre as partes (fl. 28), não merece acolhimento. DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS: No que tange ao pleito relativo à devolução da totalidade dos valores pagos, o pedido encontra amparo no art. 475 do Código Civil: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Neste sentido, mister registrar a existência de entendimento sumulado pelo STJ, conforme Enunciado 543, in verbis: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Oportuno transcrever precedentes jurisprudenciais de análoga razão de decidir: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. PAGAMENTO DOS LUCROS CESSANTES. SENTENÇA MANTIDA. 1. Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora, diante do atraso na entrega do imóvel, as partes devem retornar ao status quo ante, com devolução integral do que foi pago, em parcela única, conforme prevê a Súmula 543 do col. Superior Tribunal de Justiça, não havendo que se falar em retenção de parcela dos valores pagos. 2. Em razão do descumprimento do prazo de entrega previsto no contrato para a entrega da unidade imobiliária comprada, por culpa exclusiva da promitente vendedora, a impossibilidade de imissão da posse no bem adquirido no prazo contratualmente previsto acarretou um prejuízo efetivo à adquirente por não ter tido o imóvel nem para usufruí-lo, nem para utilizá-lo como fonte de renda por meio da locação a terceiros. 3. Extrapolado o prazo máximo previsto no contrato, sem que tenha ocorrido a entrega do imóvel, a construtora deve efetuar o pagamento dos lucros cessantes. 4. Recurso desprovido. (TJ-DF 07021283520188070006 DF 070XXXX-35.2018.8.07.0006, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 31/01/2019, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 07/02/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei) DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO DEVIDA. Não se configura caso fortuito ou motivo de força maior, para fins de elisão de inadimplemento, o evento que, conquanto inevitável, está integrado aos riscos do próprio empreendimento, fazendo parte da atividade empresarial. Considerando-se a rescisão do contrato em razão de mora no cumprimento da avença pela construtora, tendo sido reconhecida a sua culpa exclusiva, deve haver a devolução de todos os valores despendidos pelo adquirente, de modo a conduzir as partes ao status quo ante, incluindo-se, dessa feita, a quantia paga a título de comissão de corretagem, uma vez que o consumidor não deve ter qualquer prejuízo em decorrência de mora da construtora, a qual deve arcar com todos os prejuízos advindos da ausência de cumprimento do contrato de compra e venda e a consequente rescisão. Apelação conhecida e não provida. (TJ-DF - APC: 20130111881264 DF 004XXXX-04.2013.8.07.0001, Relator: ANA CANTARINO, Data de Julgamento: 20/08/2014, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 26/08/2014 . Pág.: 215) (grifei) Impõe-se, consequentemente, o reconhecimento da nulidade da cláusula 11ª, parágrafo terceiro, a qual prescreve a retenção de porcentagem com base no valor pago atualizado, a título de ressarcimento de despesas relativas ao contrato pactuado. DOS LUCROS CESSANTES E DA APLICAÇÃO DA CLÁUSULA 10ª DA AVENÇA: Na peça de defesa apresentada, a parte demandada advogou a necessidade de comprovação dos lucros cessantes. Observa-se, no caso concreto, a caracterização da probabilidade objetiva, resultante do curso normal das coisas. Em outros termos, os danos suportados pela autora decorrem diretamente da mora das empresas acionadas. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça, em caso análogos, firmou posicionamento neste sentido: CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. ARTIGO 924, DO CÓDIGO CIVIL/1916. INAPLICABILIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 1.092, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL/1916. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS E DOS LUCROS CESSANTES PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE IMÓVEL PODERIA TER RENDIDO. PRECEDENTES. (...) - A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido. (STJ, Resp nº. 644.984/RJ, 3ª Turma, Rel. Ministra Nancy Andrighi, 16/08/2005). DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NÃO ENTREGUE. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRECEDENTES. DOUTRINA. RECURSO PROVIDO. I - A expressão “o que razoavelmente deixou de lucrar”, constante do art. 1.059 do Código Civil, deve ser interpretada no sentido de que, até prova em contrário, se admite que o credor haveria de lucrar aquilo que o bom senso diz que obteria, existindo a presunção de que os fatos se desenrolariam dentro do seu curso normal, tendo em vista os antecedentes. II - Devidos, na espécie, os lucros cessantes pelo descumprimento do prazo acertado para a entrega de imóvel, objeto de compromisso de compra e venda. (STJ, REsp nº. 320.417-RJ, 4ª Turma, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, 27/11/2001). Neste diapasão, o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, sem justificativa plausível, configura o direito do promitente comprador à indenização por lucros cessantes, os quais não decorrem (...) só da paralisação da atividade lucrativa ou produtiva da vítima, como por exemplo, a cessação dos rendimentos que alguém já vinha obtendo da sua profissão, como, também, da frustração daquilo que era razoavelmente esperado. (Sergio Cavalieri Filho. Ob. cit., p. 72). Configurada a culpa da parte ré, tendo em vista o descumprimento do prazo para entrega da obra, comporta