Tribunal de Justiça do Ceará TJ-CE - Apelação Cível: AC XXXXX-36.2022.8.06.0001 Fortaleza

1. Trata-se de recurso de apelação cível interposto contra sentença proferida pelo MM. Juiz Daniel Carvalho Carneiro, da 10ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que julgou improcedente a Ação de Obrigação de Fazer c/c Anulatória de Implantação de Estabelecimento Comercial em Condomínio, extinguindo o feito com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do CPC.

2. Inicialmente, embora preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, considero prejudicada a análise meritória da presente irresignação, conforme as razões a seguir expostas.

3. Segundo consta dos autos, a parte autora, ora recorrente, afirma ser proprietária da unidade habitacional nº 802, bloco B, situada no condomínio demandado, e que constatou a existência de um mercadinho no hall que dá acesso ao salão de recreação nas dependências do condomínio. Alega que, por se tratar de unidades para fins residenciais, a instalação do minimercado vai de encontro à destinação conferida ao imóvel no ato de averbação da construção do prédio e que a sua instalação dependeria da aprovação unânime dos condôminos, de acordo com o art. 15, f, da Convenção do Condomínio.

4. Em sede de contestação, argumenta-se que o minimercado foi instalado em um espaço inutilizado ou subutilizado da área comum do condomínio, mediante formalização de um contrato de locação com a empresa cessionária, a qual presta serviço na modalidade de autoatendimento, sem obstruir a passagem da área onde se encontra instalada a estrutura do minimercado. Ressalta que a disposição do espaço foi discutida e ratificada em assembleia e que não houve modificação da destinação do condomínio.

5. Percebe-se que o debate tratado nestes autos está centrado em dois pontos principais: i) a (in) observância do quórum necessário para aprovar a instalação de um minimercado autônomo em área comum do condomínio; e ii) se o implemento desse negócio implicou em modificações que teriam desvirtuado a destinação atribuída ao condomínio residencial.

6. Note-se que o primeiro aspecto a ser avaliado neste processo diz respeito à natureza jurídica do minimercado autônomo instalado nas dependências do condomínio. Isto é, definir o enquadramento jurídico dessa forma de empreendimento relativamente recente no mercado, que tem origem na formação de um contrato de locação, no qual é cedida uma área comum do condomínio para o seu funcionamento, oferecendo mais conforto e comodidade aos condôminos que eventualmente utilizem o serviço prestado pela empresa locatária.

7. A par dessas considerações, a instalação do minimercado autônomo ¿ inserido em área comum do condomínio mediante contrato de locação que altera a destinação originária desse espaço ¿, depende de aprovação por unanimidade, ou por 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, considerando, neste último caso, o início de vigência da nova redação conferida ao art. 1.351 do Código Civil, trazida pela Lei nº 14.405/2022.

8. Evidentemente, não havendo a juntada da Ata da Assembleia que, supostamente, autorizou a instalação do minimercado autônomo, a análise de mérito desta irresignação encontra-se prejudicada, visto se tratar de documento essencial ao deslinde do processo.

9. O exame acerca da regularidade da instalação do minimercado deve partir, essencialmente, de uma análise calcada na Ata da Assembleia Condominial que autorizou a sua implantação. Embora a Convenção do Condomínio delimite quóruns específicos para realização de benfeitorias, obras que modifiquem a destinação do edifício, dentre outros melhoramentos e despesas, não foi anexado aos autos o instrumento que teria aprovado a instalação do minimercado.

10. Dito isso, o acervo probatório carreado aos autos não reúne elementos de convicção suficientes a comprovar se, de fato, a instalação dos equipamentos atendeu a quantidade ideal de votos dos condôminos para sua aprovação, o que exige dilação probatória de fatores essenciais controvertidos no curso da demanda. Isso porque o condômino, ora apelante, alega não ter sido respeitado o quórum para a instalação do mercadinho (ou sequer existiu a assembleia). Em contrapartida, o condomínio advoga que a "disposição do espaço foi discutida e ratificada em assembleia, ou seja, contou com procedimento legal e formal que rege o condomínio", limitando-se a acostar, no entanto, uma Ata de Assembleia na qual um condômino apenas menciona a aprovação do minimercardo em assembleia anterior.

11. Independentemente de quem seja a carga probatória a respeito dos fatos controvertidos no curso da demanda, caberia ao órgão judicante delimitar as questões em relação as quais deve recair a atividade probante, a fim de (des) constituir o direito alegado no pleito autoral (art. 373, I e II, do CPC), exceto se, da análise dos autos e das circunstâncias do caso concreto, a produção de outras provas não fosse realmente necessária.

12. Sob esse prisma, por considerar imprescindível a produção de provas essenciais à resolução deste litígio e que o magistrado não deve se furtar ao conhecimento e a avaliação dos fatos em paralelo ao conjunto probatório organizado e produzido mediante o exercício da ampla defesa e do contraditório, impera-se anular, de ofício, a sentença recorrida, determinando-se o retorno dos autos à origem e o regular prosseguimento do feito, a fim de elucidar os pontos controvertidos no curso da demanda, mormente no que se refere à apresentação da Ata da Assembleia Condominial que autorizou a instalação do minimercado autônomo.

13. Sentença anulada, de ofício. Recurso prejudicado. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em anular, de ofício, a sentença recorrida e julgar prejudicada a análise do recurso de apelação, para determinar o retorno dos autos à origem e o regular prosseguimento do feito, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data e assinatura digital constantes no sistema processual eletrônico. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator