Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - Apelação: APL XXXXX PR XXXXX-5 (Acórdão)

Cível - AC - 1135378-5 - Curitiba - Rel.: Desembargador Gamaliel Seme Scaff - Unânime - J. 21.05.2014)

Recomenda-se acessar o PDF assinado. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná APELAÇÃO CÍVEL Nº 1135378-5, DE FORO CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - 6ª VARA CÍVEL RELATOR : DES. GAMALIEL SEME SCAFF APELANTE : PAULO SELZLER APELADO : TABAJARA NASCIMENTO DOMIT APELAÇÃO CÍVEL ­ AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS ­ IMÓVEL DESMEMBRADO ­ DOIS NOVOS CONTRATOS - INADIMPLÊNCIA DO DEVEDOR INCONTROVERSA NOS AUTOS - AUSÊNCIA DE PROVAS DAS ALEGAÇÕES DO RÉU ­ ART. 333, II DO CPC ­ RESCISÃO CONTRATUAL DEFERIDA ­ REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PRAZO DE 15 DIAS PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA - FEITO QUE PERDURA HÁ MAIS DE 14 ANOS - DIREITO DE RETENÇÃO PELO CREDOR DE 25% DO VALOR PAGO PELO DEVEDOR ­ FIXAÇÃO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL EM LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO ­ COMPENSAÇÃO ENTRE OS VALORES DEVIDOS POR UMA PARTE À OUTRA. RECURSO NÃO PROVIDO. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná VISTOS ETC. I. RELATÓRIO. Trata-se de Apelação Cível nº 1135378-5, de Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - 6ª Vara Cível, em que é Apelante PAULO SELZLER e Apelado TABAJARA NASCIMENTO DOMIT contra a r. sentença de fls. 231/241 que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos para (a) rescindir o compromisso de compra e venda; (b) fixar como dever do vendedor/autor a devolução de 75% (setenta e cinco por cento); (c) condenar o réu ao pagamento de aluguel e demais encargos relativos ao imóvel; (d) determinar a compensação entre os montantes devidos por uma parte à outra; (e) determinar a reintegração do autor na posse do imóvel com prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária. Também para julgar improcedente o pedido de denunciação da lide da senhora ELCINA BORGES DOS SANTOS. Relatam os autos que TABAJARA NASCIMENTO DOMIT ajuizou ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos em face de PAULO SELZLER, alegando ter firmado com o réu contrato particular de compra e venda de um lote de terreno, em 11.05.2005. Alegou que o valor do negócio foi estipulado em R$ 22.598,80 (vinte e dois mil e quinhentos e noventa e oito reais e oitenta centavos), com pagamento em 70 (setenta) parcelas mensais de R$ 322,84 (trezentos e vinte e dois reais e oitenta e quatro centavos). No entanto, o réu teria interrompido os pagamentos em 10.10.2005, tendo sido notificado extrajudicialmente pelo autor para que fosse constituído em mora. Alegou ainda que as benfeitorias realizadas no imóvel pelo réu estariam em desconformidade com a lei, alegando que não deveriam ser Tribunal de Justiça do Estado do Paraná indenizadas, pleiteando o desfazimento das obras clandestinas e a rescisão contratual com o pagamento das perdas e danos. O réu apresentou contestação de fls. 37/47, alegando que o contrato seria nulo. Afirmou que em abr/1998 o autor, o réu e Elcina Borges dos Santos teriam firmado um contrato de compra e venda do imóvel no valor de R$ 41.600,00 (quarenta e um mil e seiscentos reais), com entrada de R$ 3.700,00 (três mil e setecentos reais), parcelando o saldo de R$ 37.900,00 (trinta e sete mil e novecentos reais). Alegou que tal contrato teria perdurado até 2001, quando, devido ao atraso de 05 (cinco) prestações mensais, o autor teria notificado extrajudicialmente o réu para uma renegociação, elaborando um novo contrato em mai/2001, aumentando a parcela de R$ 371,70 (trezentos e setenta e um reais e setenta centavos) para R$ 398,15 (trezentos e noventa e oito reais e quinze centavos) e prorrogando a data do contrato, não descontando as parcelas que já haviam sido pagas pelo réu. Assim, o réu teria aceitado a renegociação, continuando a dever 89 (oitenta e nove) parcelas. Afirmou que o novo contrato foi cumprido até a parcela 22 (vinte e dois) ou número 53 (cinquenta e três), faltando 67 (sessenta e sete) para a quitação total, considerando que a Srª Elcina Borges dos Santos continuou pagando sua parte, a qual correspondia à metade. Alegou que em 2004, juntamente com a Srª Elcina, realizou a subdivisão do imóvel junto à Prefeitura e que em 2005, o autor teria elaborado dois novos contratos, os quais deveriam ser pagos em 70 (setenta) parcelas de R$ 322,84 (trezentos e vinte e dois reais e oitenta e quatro centavos), momento em que o réu já teria pago 53 (cinquenta e três) parcelas. Pleiteou a declaração de nulidade dos contratos de 2001 e 2005, sendo declarado válido o contrato de 1998, pleiteando também a denunciação Tribunal de Justiça do Estado do Paraná da lide da senhora Elcina Borges, sob a alegação de que seria devedora juntamente com o réu, o que foi deferido à fl. 178. À fl. 185, constata-se que a denunciada apresentou defesa oral em audiência de conciliação, a qual restou infrutífera. Após o devido trâmite processual, entendendo o D. Juízo a quo que o feito comportava julgamento antecipado, proferiu a r. sentença de fls. 231/241 julgando parcialmente procedente a ação para: (a) rescindir o compromisso de compra e venda; (b) fixar como dever do vendedor/autor a devolução de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores desembolsados pelo réu; (c) condenar o réu ao pagamento de aluguel e demais encargos relativos ao imóvel, desde a data em que tomar posse no imóvel até sua efetiva desocupação, cujo valor deverá ser apurado em liquidação por arbitramento; (d) determinar a compensação entre os montantes devidos por uma parte à outra; (e) determinar a reintegração do autor na posse do imóvel com prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária. (f) considerando ter ocorrido sucumbência recíproca, condenou o autor ao pagamento de 20% (vinte por cento) e o réu ao pagamento de 89% (oitenta) por cento das verbas sucumbências, fixando os honorários advocatícios em R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 20, § 4º do CPC, a serem pagos na mesma proporção das demais verbas sucumbenciais, permitindo a compensação dos honorários nos termos da Súmula 306 do STJ, sendo que com respeito ao réu deve ser observado o art. 12 da Lei nº 1060/50; (g) na mesma ocasião, também julgou improcedente o pedido de denunciação da lide da senhora Elcina Borges dos Santos. O réu interpôs Embargos de Declaração às fls. 244/252, os quais foram rejeitados às fls. 255/257. Inconformado com o decisum, o réu interpôs recurso de apelação de fls. 260/270, alegando, em suma: Tribunal de Justiça do Estado do Paraná - que seu questionamento não "é tanto quanto à realização de um novo contrato, mas sim quanto aos valores requeridos pelo apelado, os valores já pagos pelo apelante desde a aquisição do imóvel" (fl. 264); - que pelos valores que já foram pagos, o contrato estaria quitado, não podendo o apelado dobrar o valor do contrato por causa da inadimplência do apelante; - que o apelante pagava ao apelado, em 2005, parcelas de R$ 398,15 (trezentos e noventa e oito reais e quinze centavos), quando o apelado teria realizado uma novação aumentando o valor do contrato para R$ 645,68 (seiscentos e quarenta e cinco reais e sessenta e oito centavos), fato que não teria sido analisado na sentença guerreada; - que o magistrado optou por realizar o julgamento antecipado da lide e sem enviar os autos para o contador judicial, a fim de que fosse averiguado se os valores cobrados pelo autor estariam corretos ou não; porém, seria necessário encaminhar os autos ao contador judicial, para que se apurasse a existência ou não de abusividades por parte do apelado, com base nos comprovantes de pagamento juntados pelo apelante; - que o juízo de origem deveria ter se manifestado sobre os valores pagos pelo apelado, conforme comprovantes juntados às fls. 60/156 que sequer foram analisados pelo magistrado, o qual deveria ter remetido os autos para o contador judicial; - que na inicial o apelado pleiteou o desfazimento de obras clandestinas, deixando claro que foram realizadas obras no local, o que deve ser devidamente apurado pelo juízo de origem, fato que sequer foi analisado na r. sentença; pleiteia assim que sejam apurados os valores das edificações levantadas pelo apelante, a fim de que seja realizado a devida retenção; - que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo apelante atingirá a propriedade da Srª Elcina Borges, sogra do apelante, pois, a desapropriação também atingirá seu imóvel; - que os pagamentos foram todos realizados pelo apelado; - que o imóvel, em que pese ter sido desmembrado, faz parte de apenas um terreno; - que foi vendido para o apelante um "terreno nu", onde foram realizadas diversas benfeitorias (um barracão, duas casas, calçadas, muros), com valorização do imóvel; assim, a devolução dos valores pagos deve ser integral; - que o valor do aluguel deveria levar em conta o valor médio de mercado, com base num terreno nu e não valorizado pelas benfeitorias realizadas pelo apelante; - pleiteia a revisão dos juros e valores cobrados pelo apelado, nas novações realizadas em 2001 e 2005, compensando-se os valores pagos pelo apelante, a fim de se delimitar o valor devido para quitação do referido imóvel, considerando-se a totalidade do contrato realizado desde 1998 e não somente o inadimplemento a partir de 2005; Tribunal de Justiça do Estado do Paraná - pleiteia que mantida a reintegração de posse, seja condenado o apelado à indenização por todas as benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel pelo apelante, em valor atual de mercado; - pleiteia que o aluguel do imóvel seja fixado com base no terreno nu e não com as benfeitorias realizadas no mesmo; - pleiteia a devolução integral dos valores pagos pelo apelante, calculado com base no valor atual de mercado; Contrarrazões às fls. 276/285. É, em suma, o relatório. II. VOTO. Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (cabimento, legitimação, interesse e inexistência de fato impeditivo do poder de recorrer) e também os extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo), conheço do recurso. QUANTO AO NEGÓCIO JURÍDICO. Alega a nobre parte apelante que no presente recurso sua insurgência não "é tanto quanto à realização de um novo contrato, mas sim quanto aos valores requeridos pelo apelado, os valores já pagos pelo apelante desde a aquisição do imóvel" (fl. 264). Entende que pelos valores que já foram pagos, o contrato estaria quitado, não podendo o apelado dobrar o valor do contrato por causa da inadimplência do apelante. Não lhe assiste razão. Compulsando-se os autos, verifica-se que o réu não se desincumbiu de seu ônus probatório, infringindo assim a obrigação processual expressamente prevista no art. 333, II do CPCi. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná Embora promova uma extensa explanação sobre a quitação do imóvel, não trouxe aos autos elementos de prova aptos a comprovar suas alegações. Ora, os recibos de fls. 60/70 foram emitidos em nome de ELCINA BORGES DOS SANTOS e não em nome do apelante, emitidos com grandes intervalos de tempo, concluindo-se pela existência de atrasos nos pagamentos desde então. Contudo, é incontroversa a inadimplência do apelante, tendo sido este o ponto determinante para a renegociação da dívida. Como bem, observado pelo D. Juízo a quo à fl. 234: "O réu bem sabia do valor do lote, do financiamento e da prestação que iria pagar quando da assinatura do novo contrato. A renegociação da dívida se fez necessária pelo mesmo motivo da necessidade desta ação: a inadimplência do réu, ou seja, na medida em que o réu atrasava os pagamentos, a solução foi renegociar a dívida. Presente, portanto, o requisito para a novação, qual seja, a `a nova dívida para extinguir e substituir a anterior'". Logo, natural a renegociação da dívida na tentativa de se preservar o contrato firmado pelas partes litigantes. E da leitura dos autos, verifica-se a desnecessidade de envio dos autos à Contadoria Judicial. Ora, com respeito ao aumento no valor do imóvel, a própria narrativa do apelante conduz à ilação de que foi correta a atualização do valor do imóvel. Tal raciocínio não se atém às supostas benfeitorias realizadas pelo apelante, antes, à valorização sofrida pelo imóvel em decorrência do longo período do trâmite processual, da divisão do bem e das ordinárias variações do mercado imobiliário. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná Como bem destacado pela ilustre magistrada, às fls. 234/235: "O réu não pode esperar que o autor, após 14 (quatorze) anos, cobre o mesmo valor do imóvel, o qual foi dividido, tornando-se dois imóveis diferentes, portanto, necessária a duplicação do contrato. Não se afigura correto afirmar que o imóvel, desmembrado em dois, passou a ser cobrado pelo dobro do seu valor, pois o réu se baseia no suposto valor do imóvel em 1998, sem considerar os reajustes e a variação do preço dos imóveis no mercado imobiliário durante todos esses anos". De fato, às fls. 11/14 se vislumbra o contrato firmado pelo apelante, referente ao lote 2-B-8-A, com área total de 697,50 m². Já às fls. 196/199 se vislumbra o contrato firmado pela Srª ELCIONA BORGES GUSMÃO, sogra do apelante, referente ao lote 2-B-8-B, com área total de 592,50m². Logo, diante da duplicidade de contratos, não há como acatar a alegação do apelante de que os pagamentos realizados apenas pela litisdenunciada ELCIONA BORGES GUSMÃO teriam sido utilizados para a quitação do valor do imóvel objeto da contratação ocorrida em 1998. Afinal, em termos legais, tal imóvel "não mais existe, já que hoje há dois imóveis em seu lugar" (fl. 235). Portanto, pela leitura dos autos, conclui-se que a litisdenunciada efetuou o pagamento do imóvel por ela adquirido, enquanto o apelante continuou responsável pelo pagamento do imóvel objeto do contrato por ele assinado. E constatado o inadimplemento de referido contrato, consequentemente, tem lugar a rescisão contratual, com a reintegração do apelado na posse do imóvel em disputa. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná QUANTO AO DIREITO DE RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS. Pleiteia a nobre parte apelante que sejam apurados os valores das edificações construídas no imóvel, a fim de que seja realizado a devida retenção das benfeitorias, com a condenação do apelado ao pagamento de indenização por todas as benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel pelo apelante, em valor atual de mercado. No entanto, novamente, o apelante não cumpriu com seu ônus processual, não trazendo aos autos provas de suas alegações. Limitou-se a mencionar a existência de tais benfeitorias em sua contestação, porém, não especificando as mesmas, não fornecendo uma estimativa de valores e não trazendo aos autos qualquer prova de sua existência. Assim, nego provimento. QUANTO À DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS E DO JULGAMENTO EXTRA PETITA. Pleiteia a devolução integral dos valores pagos pelo apelante, calculado com base no valor atual de mercado e que o aluguel do imóvel seja fixado com base no terreno nu e não com as benfeitorias realizadas no mesmo. Não lhe assiste razão. Compulsando-se os autos, verifica-se que o D. Juízo a quo proferiu sentença justa e equânime diante dos fatos apresentados na presente lide. Afinal, como visto acima, não consta dos autos prova da existência das alegadas benfeitorias, é incontroversa a inadimplência do devedor e o apelante utiliza o imóvel há mais de 14 (quatorze) anos! Tribunal de Justiça do Estado do Paraná Logo, mostra-se razoável a retenção pelo apelado de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo apelante, com a devolução de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos ao apelante. E como bem observado pela ilustre magistrada à fl. 238: "O direito à restituição das prestações pagas não obsta a responsabilidade do inadimplente promitente-comprador pelos prejuízos ocasionados ao promitente-vendedor com o desfazimento do negócio pelo que este efetivamente perdeu (não fruição e desgaste do bem compromissado), sob pena de injustificada redução patrimonial em seu desfavor sem que tenha dado causa à rescisão". Também não há o que retocar quanto ao cálculo do valor do aluguel, pois, possua o imóvel benfeitorias ou não, o valor mais justo realmente será o da média de mercado para imóveis similares ao imóvel objeto do presente litígio, valor a ser definido quando da realização da liquidação por arbitramento determinada na r. sentença guerreada. Ademais, não se olvide que o D. Juízo a quo determinou a compensação entre os montantes devidos por uma parte à outra, o que, sem dúvida, beneficiará o nobre apelante. CONCLUSÃO. À luz do exposto, proponho o conhecimento e não provimento do recurso em apreço. É como voto. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná III. DISPOSITIVO: ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes do 11ª Câmara Cível, por unanimidade, em negar provimento ao apelo, nos termos do voto do Relator. Participaram do julgamento os Excelentíssimos Senhores Desembargador RENATO LOPES DE PAIVA e a Juíza Substituta em 2º Grau DILMARI HELENA KESSLER. Curitiba, XXI. V. MMXIV. Des. Gamaliel Seme Scaff N i Art. 333. O ônus da prova incumbe: (...) II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.