Alteração da convenção e regulamento interno

A convenção e o regulamento interno são os pilares da vida em condomínio. Nesses documentos constam as informações de como deve ser a vida no local.

Por isso, o fato de estarem bem redigidos e atualizados com a realidade do condomínio e da legislação atual pode trazer diversas vantagens para a administração.

O papel de cada um

• Na convenção são firmadas as regras mais globais do empreendimento: como serão cobrados os inadimplentes, como é a divisão das despesas, o que é a fração ideal, etc.
• Já o regulamento interno (também conhecido como regimento interno ou RI) trata de assuntos mais relacionados ao diaadia como o uso do salão de festas, piscina, procedimentos de segurança, entre outros.

Esses documentos são elaborados, a princípio, pela construtora. A empresa deve registrar a convenção antes mesmo de começar a construir o condomínio. Na assembleia de instalação (primeira assembleia com os moradores) são discutidos alguns pontos referentes à convenção e ao regulamento interno, para que os documentos fiquem de acordo com aquela comunidade. (Baixe nosso e-book sobre Implantação de Condomínios)

Vale dizer que condomínios muito antigos podem não ter uma convenção registrada em cartório, o que dificulta muito a parte prática da gestão por parte do síndico e da administradora. Para esses casos, é fundamental que a convenção e o regulamento interno sejam instituídos o mais rápido possível.

Por que atualizar

É fundamental manter esses documentos em dia para que os regramentos do local sigam o uso que a comunidade deseja fazer daquele espaço. E também para seguir novidades na legislação, por exemplo.

Veja abaixo algumas possibilidades que se abrem ao se atualizar a convenção de condomínio:

• Elevar os juros de mora sobre cotas venvidas de 1% para até 10% ao mês, ou seja, 0,33% ao dia. Se a convenção não determinar esse percentual, o condomínio só poderá aplicar juros de mora de, no máximo, 1% ao mês. Veja: Art. 1.336 / § 1o.: O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

• Estipular regras para o protesto cotas vencidas (permitido somente para alguns Estados - saiba maisaqui)

• Estabelecer um número máximo de procurações que um morador pode apresentar (duas, geralmente)

• Estipular multa de um até cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso do condômino não cumprir reiteradamente as suas obrigações legais para com o condomínio. Essa prática está discriminada no artigo 1.337 do Código Civil. Por se tratar de uma multa bastante polêmica, é fundamental que o condomínio se cerque de cuidados ao multar um condômino dessa forma. Além da penalidade constar na convenção, é recomendável a ajuda de um advogado.

• Destituição do síndico com maioria simples, desde que se comprove má gestão do mesmo

• Aprovar a presença de animais de estimação nas unidades (mesmo que a convenção seja contra, os condôminos têm esse direito)

• Estabelecer a obrigação (ou não) de firma reconhecida nas procurações confeccionadas e utilizadas nas assembleias

• A possibilidade de multar um condômino sem antes adverti-lo, dependendo da situação: se um morador causa danos ao condomínio durante uma mudança, ou se permite que seu filho menor de idade dirija dentro do condomínio, não se deve esperar que a situação ocorra novamente antes de multá-lo

• Aumento do conselho consultivo: estabelecer a necessidade de um conselho consultivo ajuda a manter a gestão do condomínio mais transparente e democrática

• Estabelecer como regra (ou opção) o uso de câmaras de mediação e arbitragem para solucionar atritos entre os condôminos e também casos de inadimplência. Dessa forma, os litígios internos podem ser resolvidos com mais rapidez - e os condôminos envolvidos devem comparacer às seções de mediação e arbitragem.

• Vedar o uso de algumas áreas comuns por parte do inadimplente: apesar de controversa, medida tem mais força caso conste na convenção. Importante apontar que as áreas "proibidas" seriam aquelas que necessitem de aluguel, como salão de festas e áreas gourmet. Proibir o uso da piscina ou dos elevadores, por exemplo, é ilegal.

• Modernização do regulamento interno. Com essa alteração, podem ser atualizados procedimentos como: futuro quórum necessário para alterações no documento, regras para entrada de visitantes e fornecedores, novos horários de uso das áreas comuns, regularidade de algumas manutenções, proibir o uso das áreas comuns por parte dos visitantes (caso comum em grandes empreendimentos) e economia com correios. Nesse caso, os condôminos que recebem correspondência no local mas não moram ali ficam responsáveis pelos custos de envio de correspondência.

Importante: Vale lembrar que as alterações na convenção e no regulamento internonão devem contrariar leis federais, estaduais ou municipais.

Quórum

Para que essas mudanças aconteçam, é necessária uma votação, com quórum qualificado, em uma assembleia convocada para esse fim. Ou seja: se for mudar a convenção ou o regulamento interno, essa informação deve constar já na convocação da assembleia.

Alteração da ConvençãoO quórum é conhecido e bem estabelecido para alterar a convenção: dois terços de todos os proprietários.

Alteração do Regulamento InternoPara mudar o regulamento interno, o entendimento atual é o quórum de maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia.

Há casos em que a própria convenção estipula o quórum necessário para a alteração do RI. Se for essa a situação, é essa a regra que o condomínio deve seguir.

Alguns especialistas afirmam que são necessários outros quóruns para alterar o documento, mas esse não é o entendimento da grande maioria.

Fonte: Jornal do Síndico