Efeitos práticos da prescrição em questões imobiliárias

Artigo produzido por especialistas do Insper. As opiniões emitidas são de responsabilidade exclusiva de seus autores.

Importantes discussões são há muito travadas em decorrência dos prazos prescricionais previstos no Código Civil de 2002, principalmente, após terem sido pacificados entendimentos a respeito da aplicação de regras específicas em matérias para as quais anteriormente se aplicaria a regra geral.

Uma questão de grande relevância diz respeito à prescrição quinquenal das cotas condominiais vencidas e não pagas, quando anteriormente se entendia aplicável a regra decenal ou mesmo vintenária, quando vigia o Código de 1916.

Outra questão igualmente relevante diz respeito à prescrição quinquenal das parcelas não pagas de compromissos de compra e venda, por força do parágrafo 5º, inciso I, do artigo 206, do Código Civil de 2002 e as consequências para a efetivação da transmissão imobiliária, diante da não quitação do preço, requisito indispensável ao acolhimento da ação de adjudicação compulsória.

Além dessas duas primeiras questões, merece relevo o fenômeno da compensação como modo extintivo das obrigações, quando uma das dívidas encontra-se prescrita por ocasião da realização da cobrança da outra.

Como já se consolidou na doutrina e jurisprudência, a prescrição enseja a extinção da pretensão de um direito subjetivo, pela inércia de seu titular, por determinado lapso de tempo. A prescrição atinge a pretensão e também a defesa (exceção) nos prazos fixados pelo Código Civil de 2002, conforme artigo 190 e do próprio artigo 882, do Código Civil que dispõe: “Não se pode repetir o que se pagou para solver dívida prescrita, ou cumprir obrigação judicialmente inexigível.”

No âmbito condominial, diante da prescrição do débito, é necessário arguir se é legítimo restringir o direito de votar nas deliberações e participar das assembleias condominiais ao condômino inadimplente, se o Código Civil condiciona a participação a estar “quite” (artigo 1335, inciso III, do Código Civil). A prescrição da dívida enseja a quitação do débito? Quais são os efeitos da prescrição? A prescrição tem efeito liberatório de todas as decorrências do incumprimento da obrigação?

A este respeito, merece ser lembrado o conceito ...