Novas regras para incorporadoras pagarem impostos com regime especial

Hoje (7 mar. 24), foi publicada a Instrução Normativa RFB 2179/24, que dispõe sobre os regimes especiais de tributação aplicáveis:

• às incorporações imobiliárias (arts. 2º-20)
• ao Programa Minha Casa minha vida - faixa I (arts. 21-28)
• ao Programa Minha Casa Minha Vida e ao Programa Casa Verde e Amarela (arts. 29-34)
• à incorporadora ou construtora sujeita à tributação com base no lucro presumido (arts. 35).

Ela revogou a Instrução Normativa RFB 1435/13, que tratava sobre o mesmo tema.

A maior parte dos dispositivos da Instrução entram em vigor hoje (7 mar. 24), data da sua publicação. Entrarão em vigor no dia 1º de julho os arts. 8º a 10, que tratam do procedimento de opção pelo regime especial de tributação das incorporações.

Vejamos as principais mudanças.

Sociedade em conta de participação

A primeira novidade se dá a respeito das regras sobre as sociedades em conta de participação. Na verdade, houve apenas introdução de regras já consolidadas pela Solução de Consulta Cosit nº 56, de 25 de fevereiro de 2019.

Primeiro, a Sociedade em Conta de Participação (SCP) que contiver, em seu patrimônio especial, incorporação que atenda aos requisitos desta Instrução Normativa poderá sujeitar-se ao RET-Incorporação relativamente a essa incorporação. (IN RFB 2179/24, art. 2º, § 4º).

Por conseguinte, o sócio ostensivo da SCP que contiver em seu patrimônio especial incorporação sujeita ao RET-Incorporação deverá cumprir as formalidades relativas ao regime e responder em nome da SCP para todos os fins (IN RFB 2179/24, art. 2º, § 5º).

Sujeição ao RET-Incorporação

A segunda novidade diz respeito a introdução de regras já consolidadas noutras soluções de consulta a respeito da sujeição ao RET-Incorporação.

Assim, conforme a Solução de Consulta Cosit nº 28, de 14 de julho de 2022:

• até 27 de dezembro de 2019, não se sujeitaram ao RET-Incorporação as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva (IN RFB 2179/24, art. 3º, par. ún.)
• a partir de 27 de dezembro de 2019, o RET-Incorporação será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato (IN RFB 2179/24, art. 3º, caput).

Já em relação à Solução de Consulta Cosit 24, de 20 de janeiro de 2023, o parcelamento do solo mediante loteamento:

• não caracteriza incorporação imobiliária até 28 de junho de 2022, mesmo que contratualmente vinculados à opção de construção de unidades habitacionais, segundo projetos previamente aprovados pelo órgão competente (IN RFB 2179/24, art. 4º, par. ún.);
• caracteriza incorporação imobiliária, contanto que sejam atendidos os requisitos da Instrução e a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento esteja vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (IN RFB 2179, art. 4º, caput e incisos).

Requisitos para opção ao RET-Incorporação

São requisitos para a opção pelo RET-Incorporação (IN RFB 2179, art. 5º):

1. afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos artigos 31-A a 31 -E da Lei nº 4.591, de 1964;
2. adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico - DTE;
3. regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil - RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional - PGFN;
4. regularidade quanto ao recolhimento ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS;
5. inexistência de créditos não quitados de órgãos e entidades federais, nos termos do inciso II do caput do art. 6º da Lei nº 10.522, de 19 de julho de 2002;
6. inexistência de sentenças condenatórias decorrentes de ações de improbidade administrativa proposta contra o sócio majoritário ou administrador com base na Lei nº 8.429, de 2 de junho de 1992;
7. inexistência de sanções penais e administrativas derivadas de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente, aplicadas contra sócio majoritário ou administrador com base na Lei nº 9.605, de 12 de fevereiro de 1998; e
8. apresentação do Requerimento de Opção ao Regime Especial.

A mudança real se deu sobre os requisitos 5, 6 e 7, pois os demais já existiam.

Além disso, a inscrição de cada "incorporação afetada" no CNPJ, vinculada ao evento 109 (inscrição de incorporação imobiliária - patrimônio de afetação) não é mais um requisito para opção do Regime, pois se tornou um ato de ofício a ser feito pelo próprio auditor-fiscal da Receita antes de emitir o ato declaratório executivo (IN RFB 2179/24, art. 8º).

Opção pelo Regime

A opção pelo regime também mudou. Agora ela deve ser feita por serviço digital disponibilizado no site da RFB (IN RFB 2179/24, art. 6º).

No ato do requerimento, a pessoa jurídica, por intermédio do seu representante legal, prestará as informações que lhe forem solicitadas e declarará, sob as penas da lei, que não há contra si, ou contra seus sócios majoritários ou administradores, impedimentos legais à obtenção de benefícios fiscais (IN RFB 2179/24, art. 6º, § 1º).

Deverá ser anexada ao requerimento cópia digitalizada da certidão de ônus fornecida pelo cartório de registro de imóveis da respectiva circunscrição imobiliária, da qual deve constar a cadeia dominial do imóvel, o registro da incorporação e a averbação do termo de afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E, 32 e 33 da Lei nº 4.591, de 1964 (IN RFB 2179/24, art. 6º, § 2º).

A habilitação da incorporação imobiliária ao RET-Incorporação será declarada por meio de Ato Declaratório Executivo emitido pelo Auditor-Fiscal da Receita Federal do Brasil após a realização, de ofício, da inscrição da incorporação no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica - CNPJ, vinculada ao evento "109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação", com fundamento no disposto no art. 27 e no inciso XIV do Anexo I da Instrução Normativa da RFB nº 2.119, de 6 de dezembro de 2022 (IN RFB 2179/24, art. 8º).

Indeferimento de habilitação

O requerente pode apresentar recurso contra a decisão de indeferimento, no prazo de dez dias, contado da data da ciência da decisão recorrida, dirigido ao Auditor-Fiscal que proferiu a decisão, o qual, se não a reconsiderar, encaminhará o recurso ao titular da unidade no prazo de cinco dias (IN RFB 2179/24, art. 9º, § 1º).

A Instrução preceitua que a decisão sobre o recurso será definitiva em âmbito administrativo (IN RFB 2179/24, art. 9º, § 3º).

É justo esse procedimento que será disponibilizado ao contribuinte a partir de 1º de julho de 2024 (IN RFB 2179/24, art. 11), por isso, essas regras entrarão em vigor apenas nessa data (IN RFB 2179/24, art. 40, I).

Antes disso, a opção pela aplicação obedecerá ao regime de transição dos parágrafos do art. 11.

Aplicação do Regime

Quanto ao pagamento unificado dos tributos, a incorporadora deverá informar no Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf):

• no campo CNPJ: o número específico de inscrição da incorporação objeto da opção; e
• no campo Código de Receita: o código 4095 (IN RFB 2179/24, art. 16, § 1º).

Portanto, foi suprimido o código 1068, restrito aos projetos de incorporação de imóveis de interesse social, que era a disposição da IN RFB 1435/13, art. 5º, § 4º, pois está com eficácia exaurida.

Prestação de informações e penalidade

A incorporadora deverá solicitar a baixa da inscrição no CNPJ da incorporação, nos termos do art. 24 da Instrução Normativa RFB nº 2.119, de 2022, caso haja extinção do patrimônio de afetação decorrente:

• do perecimento dos direitos de crédito ou das obrigações do incorporador perante os adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação; ou
• da revogação em razão da denúncia da incorporação, na forma prevista no artigo 31-E da Lei nº 4.591, de 1964 (IN RFB 2179/24, art. 36).

A prestação de informação ou declaração falsa ou a apresentação de documento adulterado ou que contenha declaração ou informação falsa ou diversa da que devia constar, com o fim de obter o RET de que trata a Instrução Normativa, sujeitará a pessoa jurídica ao pagamento dos tributos que deixaram de ser pagos, acrescidos dos encargos previstos na legislação, sem prejuízo das demais sanções cabíveis (IN RFB 2179/24, art. 7º).

A incorporadora e a construtora deverão atender aos requisitos estabelecidos na Instrução, conforme o RET aplicável, durante todo o tempo de fruição do benefício fiscal, sob pena de cancelamento do benefício para as unidades ainda não comercializadas, além de outras penalidades previstas na legislação (IN RFB 2179/24, art. 38).

Conclusão

Em suma, agora a Instrução faculta expressamente a opção pelo Regime Especial de Tributação às sociedades em conta de participação (IN RFB 2179/24, art. 2º, § 4º), com as consequentes obrigações ao sócio ostensivo (art. 2º, § 5º), tudo isso apenas para incorporar o entendimento da SC Cosit 56, 2019.

Agora a incorporadora ou construtora devem provar inexistência de créditos não quitados de órgãos e entidades federais, de sentenças condenatórias por ato de improbidade, de sanção penal por atividade lesiva ao meio ambiente, a fim de optar pelo regime (IN RFB 2179/24, art. 5º, V, VI, VII).

A partir de 1º de julho de 2024, haverá um procedimento virtual exclusivo para requerimento de habilitação ao regime e oportunidade de recurso em caso de indeferimento (IN RFB 2179/24, arts. 8 a 10).

Houve ainda uma pequena mudança no preenchimento da Darf (IN RFB 2179/24, art. 16, § 1º).

Enfim, a incorporadora deve dar baixa da inscrição no CNPJ da incorporação em caso de perecimento de direito ou denúncia da incorporação (IN RFB 2179/24, art. 36).

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