O Contrato de Gaveta em Negócios Imobiliários

Podemos definir o Contrato de Gaveta como um instrumento particular de compra e venda firmado entre comprador e vendedor para aquisição de um imóvel. Logo após ser assinado o contrato tem como destino "a gaveta" da casa de quem comprou e de quem vendeu determinado imóvel.

Dessa forma o contrato não é levado a registro perante o cartório de imóveis, permanecendo de certa forma oculto, ou seja, guardado numa gaveta e por essa razão, não garante ao comprador que a transação imobiliária seja averbada na matrícula do imóvel.

À primeira vista, esse tipo de contrato pode parecer vantajoso, mas apesar de prático e menos burocrático, o Contrato de Gaveta apresenta uma série de Riscos para todos os envolvidos no negócio. Veja quais são os principais:

1. A Morte do Proprietário Registral do Imóvel

Se a pessoa que vendeu o imóvel para você, que consta como proprietário do imóvel, vier a falecer antes da transferência, será necessário que o imóvel que você comprou entre no inventário do falecido, podendo os herdeiros do vendedor requisitarem a propriedade do imóvel que foi vendido a você de forma irregular.

2. Divórcio: Cônjuge se Recusa a assinar a Transferência do Imóvel

De acordo com art. 1.647 do Código Civil nenhum dos cônjuges pode vender bens imóveis sem autorização do outro (outorga marital ou uxória). Assim, em caso de divórcio do proprietário registral pode acontecer de um dos cônjuges desistir de assinar a transferência do imóvel, mesmo após ter recebido o pagamento referente à venda do imóvel.

Nessa situação você precisará de um advogado para ingressar com ação judicial de suprimento de consentimento em que o juiz decidirá por suprir ou não a assinatura do cônjuge que se negou a assinar.

3. Dívidas do Vendedor e Penhora do Imóvel

Caso a pessoa que te vendeu o imóvel esteja com o nome sujo por dívidas, ou já esteja respondendo a processo judicial de cobrança ou execução de títulos (fraude contra credores), poderá o juiz determinar a penhora do imóvel que você comprou para o pagamento da dívida do vendedor. E nesse momento você enfrentará um grande problema judicial para tentar salvar seu imóvel.

4. Golpes e Vendas Múltiplas

Um dos principais riscos acontece quando o vendedor acaba vendendo o mesmo imóvel para várias pessoas, utilizando apenas um contrato de gaveta. Afinal o objetivo do contrato de gaveta é não levar a conhecimento do Cartório a negociação e a mudança de titularidade sobre determinado imóvel.

Vale lembrar que o artigo 108 do Código Civil determina que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis.

Agora você já sabe que um contrato de gaveta apresenta muitos riscos tanto para o comprador quanto para o vendedor, e o melhor que você tem a fazer é evitá-lo.

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Dr. Helder Nepomuceno

Advogado

OAB/ SE 11463

(79) 99182-3033